アパート経営の利回り計算方法|利回りの種類や目安を解説

コラム
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不動産投資でアパート経営を始める場合、物件購入時には「利回り」を確認します。

ただし、一口に利回りと言っても、実は計算方法によって数字が大きく異なることはご存知でしょうか。

アパート経営を始める前には、利回り種類を計算方法、目安や注意点を理解しておいた方が良いでしょう。

この記事では、これからアパート経営を始めたい方向けに、利回りに関する知識を徹底解説します。

アパート経営における利回りとは

アパート経営における利回りには、次の4種類があります。

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 自己資金利回り
  • 想定利回り

まずは、それぞれの利回りの意味と計算方法を覚えましょう。

なお、ここから紹介する利回り計算は、中古アパート購入を前提としています。新築アパートを建設する場合は「物件購入価格」を「建設費」に置き換えて計算してください。

表面利回り

表面利回りは、次の計算式で求めます。

表面利回りの計算

年間満室家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 表面利回り

ポータルサイトに掲載されている利回りや、不動産会社から伝えられる利回りは、ほとんどが表面利回りです。

表面利回りは計算が用意ですが、必要な支出を見込んでいない計算方法のため、実態を掴むことは難しいとも言えます。

表面利回りは「グロス利回り」と表されることもあるので、覚えておきましょう。

実質利回り

実質利回りは、次の計算式で求めます。

実質利回り

(年間満室家賃収入 - 年間経費)÷ (物件購入価格 + 購入時経費) × 100 = 実質利回り

実質利回りは表面利回りと異なり、必要な支出を加味して計算されます。

そのため、投資判断を行う際は実質利回りで計算することが一般的です。

年間経費や購入時経費は、自分で算出する必要があります。

実質利回りは「ネット利回り」と表されることもあるので、覚えておきましょう。

自己資金利回り

自己資金利回りは、次の計算式で求めます。

自己資金利回り

年間収入(年間キャッシュフロー) ÷ 自己資金 × 100 =自己資金利回り

不動産会社は金融機関から融資を受けて、レバレッジを大きく利かせられることが特徴です。

そのため、単純な利回り計算ではなく、自己資金に対する利回りで投資判断する場合もあります。

自己資金利回りは「自己資金配当率(CCR|Cash on Cash Return)」と表されることもあるので、覚えておきましょう。

想定利回り

想定利回りは、次の計算式で求めます。

想定利回り

(想定年間収入 - 想定年間経費)÷(物件購入価格 + 購入諸経費)=想定利回り

実質利回り計算と似ていますが、想定利回り計算では収入と経費を自由に想定して算出することが特徴です。

例えば不動産会社が「想定利回り」と使う場合、年間収入は満室を想定していることが多く、表面利回りに近い数字になります。

一方、アパート経営者が「想定利回り」と使う場合は、年間収入を空室発生想定で計算している場合もあり、実質利回りに近い数字になります。

様々な状況を想定し、限界利益(すべての固定費を回収できる利益)を計算してみても良いでしょう。

※不動産会社によっては、想定利回り=実質利回りという意味で使っている場合もあります。そのため、利回りを紹介された際は、具体的な計算方法や利回りの定義を確認することをオススメします。

物件購入前の想定利回りの計算例

アパート経営において、利回りは次の4種類あることが分かりました。

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 自己資金利回り
  • 想定利回り

それぞれの利回りで、次の条件で購入した物件を例に計算方法も紹介します。

物件例

  • 築5年の木造アパート
  • 全10室、1戸当たり家賃5万円(月額)
  • 年間経費300万円
  • 物件購入価格5,000万円、購入時諸経費500万円
  • 融資額2,500万円

表面利回りの計算例

先ほど紹介した物件例で考えると、年間満室家賃収入は「5万円×10室×12か月=600万円」、物件購入価格は「5,000万円」なので、この物件の表面利回りは「600÷5,000×100=12%」となります。

600万円(収入) ÷ 5,000万円(物件購入価格) × 100 =12%

実質利回りの計算例

年間経費が300万円の場合、収入は「5万円×10室×12か月=600万円」から「経費300万円」を差し引いた300万円です。さらに、購入時諸経費が500万円の場合、実質利回りは次の計算の通りです。

300万円(実質収入) ÷ 5,500万円(物件購入価格+購入時経費) × 100 = 約5.45%

自己資金利回りの計算例

物件購入価格5,000万円、購入時諸経費500万円、融資額2,500万円のため、自己資金は「5,000万円 + 500万円 - 2,500万円 = 3,000万円」です。そのため、自己資金利回りは次のようになります。

300万円(実質収入) ÷ 3,000万円(自己資金) × 100 = 10%

想定利回りの計算例

最後に、空室発生を想定した利回りについて計算してみます。仮に10部屋中2部屋空室が発生した場合、空室率20%となり、年間家賃収入は「5万円 × 8部屋 × 12 = 480万円」です。

アパート経営の場合、空室が発生しても経費額は大きく変わりませんので、年間経費は300万円のままとします。この場合、想定利回りは次の通りです。

180万円(実質収入) ÷ 5,500万円(物件購入価格+購入時経費) × 100 = 約2.18%

アパート経営では経費が概ね固定化されるため、空室発生時には想定利回りが大きく落ち込みます。

そのため物件購入時には、どの程度の空室が発生したら赤字になるのか必ず確認するようにしましょう。

アパート経営時の利回り目安

アパート投資は大きく分けて「新築アパート経営」「中古アパート経営」の2パターンに区分されます。

ここからは、それぞれのアパート経営における目安利回りについて紹介します。

新築アパートの利回り目安

自分でアパートを建てる場合、目安となる実質利回りは5%程度と言われています。

新築アパートの場合、まずは戸数と想定家賃を決め、そこから実質利回りが5%程度になる建築費を算出する方法がオススメです。

例えば、戸数10、想定家賃10万円(月額)、年間経費が500万円の場合、収益は「10室 ×10万 × 12 ー 500万円 =700万円」となります。

700万円の収益で実質利回りが5%となる建築費は「700万円 ÷ 5% =1億4,000万円」なので、建築にかかる費用はこの範囲内に収める計算です。

なお、新築アパートの場合、当初家賃は新築プレミアムで高めに設定できますが、経年による家賃下落は免れません。そのため、年間収入は下落後の家賃で計算した方が安心です。

中古アパートの利回り目安

中古アパートの場合、利回りの幅は大きく広がります。

新築アパートと同様に5%台であることもあれば、築古アパートでは表面利回りが20%~30%を超える物件も少なくありません。

ただし、中古アパートの場合は購入後の修繕費が多くかかります。そのため、購入前の利回り計算では、購入諸経費に修繕費を加味して計算した方が良いでしょう。

キッチンやお風呂などの水周りをリフォームする場合は100万円~200万円程度、外壁を修繕する場合も100万円以上かかります。リフォーム箇所は最小限に抑えつつ、物件価値を最大限高められるようにしましょう。

利回り最低基準は3%~5%を目安に

新築アパート・中古アパート、ともに実質利回りの最低目安は3%~5%程度です。

3%より利回りが低いと収益性が悪すぎて、なかなか手元にキャッシュが残りません。修繕費や固定資産税、火災保険料の支払いなども難しいでしょう。

5%より利回りが高ければ掘り出し物ですが、そのような物件は他の不動産投資家や不動産会社からの需要も高く、初心者が購入できる可能性は低いと言えます。

まずは手堅く、実質利回り3%~5%の物件を探してみましょう。

利回りに影響する収入・支出・キャッシュフロー

利回りに影響する指標として、次の3つの数字の目安も紹介します。

  • アパート経営における収入
  • アパート経営に必要な支出
  • キャッシュフロー

アパート経営における収入の目安

国税庁が発表している申告所得税標本調査結果「所得者区分別の平均所得金額及び平均税額の累年比較」によると、令和3年に不動産所得を申告した方の平均所得金額は542万円でした。

不動産所得の平均なので、アパート経営以外にもマンションや土地からの賃料収入も含まれた金額ですが、1つの目安として参考にすると良いでしょう。

アパート経営に必要な初期費用・ランニングコストの目安

アパート経営では、様々な初期費用・ランニングコストが発生します。

物件購入時の初期費用としては、次の6つが代表例です。

アパート購入時の初期コスト例

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 金融機関への融資手数料
  • ローンに対する保証料
  • 司法書士への登記依頼手数料
  • 各種税金(印紙税・固定資産税や都市計画税の清算金・登録免許税・不動産取得税)
  • 火災保険料

これらの費用を賄うために、物件購入額の10%程度は別資金として用意しておくようにしましょう。

また、アパート経営に伴って、次のようなランニングコストも発生します。

アパート経営におけるランニングコスト例

  • 不動産管理会社への管理委託手数料
  • 不動産会社への客付け広告料
  • 不動産会社への仲介手数料(広告料のみの場合もある)
  • 修繕費(入退去に伴う修繕・建物劣化に伴う修繕)
  • 火災保険料
  • 固定資産税・都市計画税

これらのランニングコストは、月額家賃収入の2割~3割が目安です。

キャッシュフローの目安

先ほど不動産所得の平均所得金額は542万円と紹介しました。しかし、この数字はあくまで「所得金額」、つまり、各種控除がされた後の金額です。

そのため、実際に手元に残るお金(キャッシュフロー)は、この金額よりも多いことが想定されます。

まず、不動産所得が事業規模と認められ、青色申告をする場合は青色申告特別控除(10万円、55万円、65万円のいずれか)が適用されます。

また、実際にお金を支出している訳ではない「減価償却費」も経費として申告するため、「物件購入額÷法定耐用年数」分の金額は、そのまま手元に残る計算です。

キャッシュフローをどのように増やすかは、税理士と相談しても良いでしょう。

アパート経営における土地所有

アパート経営においては、土地を所有するか否かによっても利回り計算やキャッシュフロー計算、資産価値計算が変わってきます。

そのため、あえて土地は購入せず、借地権や地上権付きの物件を購入することも投資手法の1つです。

ここからは、アパート経営における土地所有について詳しく解説します。

アパート経営で土地を所有するメリットとデメリット

アパート経営で土地を所有するメリット・デメリットとしては、次の特徴が挙げられます。

アパート経営で土地を所有するメリット

  • 土地も資産になるので、売却時に有利
  • 土地に対してのランニングコストはほぼ固定資産税のみ(土地賃料が発生しない)
  • 権利関係がシンプル
  • 融資が受けやすい

アパート経営で土地を所有するデメリット

  • 土地の購入費用も必要
  • 土地に対する固定資産税が発生

一方、アパート経営で土地を所有しないメリット・デメリットは次の通りです。

アパート経営で土地を所有しないメリット

  • 土地を購入しない分、初期費用がかからない
  • 土地に対する固定資産税がかからない

アパート経営で土地を所有しないデメリット

  • 土地に対する賃料が発生する
  • 権利関係が複雑
  • 担保設定ができない場合は、融資契約時に不利

土地使用方法の種類と選び方

上記で紹介したメリット・デメリットをふまえて、アパート経営における土地使用の種類と選び方を紹介します。

土地を使用する権利は、大きく次の3つに分けられます。

  • 所有権
  • 借地権(土地賃借権・地上権)

所有権は、その名の通り土地を所有する権利です。土地を購入し、自分のものとして使用するため、土地も資産となります。そのため担保価値が大きく融資を受けやすかったり、売却時に有利になったりすることが特徴です。

一方、他人が所有権を有する土地を借りてアパート経営する場合は、「借地権」を利用することになります。借地権であれば土地を購入する必要がないため、初期費用を抑えられることが特徴です。また、借地権の場合は毎月土地使用料が発生しますが、土地分の固定資産税は持ち主が払うため、ランニングコストの節約になります。

借地権はその性質によって、さらに「土地賃借権」「地上権」に分けられます。土地賃借権(賃借権)は債権の1種で、賃貸借契約に基づいて賃借人が土地を使用できます。一方、地上権は物権の1種で、土地所有者の許諾なしで建物売却や担保設定も可能です。

地上権の方が賃借権よりも強い権利を持っていますが、その分、権利関係が複雑になります。そのため、地上権付きの物件を購入する場合は、地主の情報も含めて慎重に検討しましょう。

それぞれの特徴を踏まえると、次のような使い分けが良いと言えます。

土地使用方法の種類と選び方

  • 土地も資産として保有したい場合は土地を購入して所有権を取得
  • 初期費用は抑えてアパート経営したい場合は賃借権を契約
  • 初期費用は抑えつつ担保提供なども行いたい場合は地上権付きの物件を購入

利回り計算時の注意点

この記事で紹介した情報をふまえて、利回り計算時には次の点に注意しましょう。

  • 購入前の利回り計算は「表面利回り」ではなく「実質利回り」で考える
  • 修繕費も忘れずに想定する
  • 空室発生を前提に計算する
  • 家賃下落も想定する

購入前の利回り計算は「表面利回り」ではなく「実質利回り」で考える

購入前の利回り計算は必ず「実質利回り」で考えましょう。

表面利回りの計算

年間満室家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 表面利回り

実質利回り

(年間満室家賃収入 - 年間経費)÷ (物件購入価格 + 購入時経費) × 100 = 実質利回り

表面利回りはコストが全く考慮されていないため、アパート経営にはほとんど役立たない数字です。物件の収益性を正しく測るためにも、実質利回りで計算しましょう。

修繕費も忘れずに想定する

実質利回りの計算時には、修繕費も忘れずに想定します。

年間経費において固定資産税や火災保険料、不動産管理委託料などは定額なので計算しやすいです。

しかし、修繕費は変動が大きく、イレギュラーで発生する場合もあります。そのため、おおむね次の目安で用意しておくと良いでしょう。

項目費用目安特徴計算方法
原状回復費用1戸あたり数万円~20万円程度敷金から充当できる部分もある
借主に責任のない部分(経年劣化による損傷など)は貸主負担
年間の退去数目安から算出

例えば毎年2戸は入れ替わる場合、戸分の修繕費20万円~40万円を確保
補修費用数万円~数十万円程度水周りの不具合、電気機器の不具合など、突発的に発生最低でも10万円~20万円は見込んでおくと安心
大規模修繕数百万円~1,000万円程度屋根・外壁などの修繕
15年に1回程度必要になる
大規模修繕に向けて、予算の積み立てが必要
新築物件であれば15年後の修繕に向けて予算確保
中古物件であれば大規模修繕実施有無を要確認

空室発生を前提に計算する

実質利回りを計算する際、できれば空室発生も想定して計算した方が安心です。

表面利回り・実質利回りともに、収入部分を満室時家賃で計算していることが多いですが、アパート経営の実情として常に満室にすることは難しいでしょう。

そのため、満室でなければ収益が出ない物件は、収益性が低いと言わざるを得ません。

不動産会社に周辺物件の空室発生率も聞きつつ、想定利回りを計算してみることをオススメします。

例えば、周辺物件の空室発生率が2割程度の場合、収入は満室時の8割で想定してください。

家賃下落も想定する

購入前の実質利回り計算では、家賃下落も考慮したパターンも用意すると良いでしょう。

通常、築年数が経てば経つほど、家賃は下落します。下落率はおおむね10年で1割、20年で2割です。

そのため、特に新築・築浅物件の場合は、家賃下落を加味した利回り計算をしないと、物件購入から数年後に赤字になる場合があります。

一方、築古物件の場合は家賃下落が緩やかなため、収入については安定することが期待できるでしょう。(その分、修繕費の変動が激しくなります)

まとめ:アパート経営では利回りの知識が重要

アパート経営において、利回りの知識は不可欠です。物件購入前には、この記事で紹介したシミュレーションのように実際に計算してみることをオススメします。

高い表面利回りにつられて、赤字物件を購入しないように気をつけましょう。

それでは最後に、特に重要な事項を再掲します。

利回りの種類

表面利回り = 年間満室家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

実質利回り = (年間満室家賃収入 - 年間経費)÷ (物件購入価格 + 購入時経費) × 100

自己資金利回り = 年間収入(年間キャッシュフロー) ÷ 自己資金 × 100

想定利回り = (想定年間収入 - 想定年間経費)÷(物件購入価格 + 購入諸経費)

利回りの目安

新築アパート:実質利回りが概ね5%

中古アパート:実質利回りは1桁台~30%以上まで幅が大きい。修繕費を加味して想定利回りを計算することが重要

新築・中古ともに利回り最低基準は3%~5%を目安にすると良い

利回り計算時の注意点

  • 購入前の利回り計算は「表面利回り」ではなく「実質利回り」で考える
  • 修繕費も忘れずに想定する
  • 空室発生を前提に計算する
  • 家賃下落も想定する
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