マンション売却時の減価償却計算について解説!

不動産売却
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マンションを売却する際、取得金額と比べて利益が出ている場合は譲渡所得が発生します。そのため、譲渡所得金額を計算し、確定申告しなければなりません。

この時、必要になるのが売却するマンションの減価償却計算です。減価償却は節税にも役立つ知識なので、不動産投資を始める場合は必ず押さえておきたい知識の1つと言えるでしょう。ただし、減価償却は計算式が多く、建物の構造条件によって計算が変わるため、苦手意識を抱えている方も多いかもしれません。

この記事では具体的な数字を交えながら、マンションを売却する際に必要な減価償却の知識について分かりやすく解説します。これからマンションを売却する方や、不動産投資の出口戦略をお考えの方は必読です。

※個別具体的な税務相談は税理士に聞いてみましょう。この記事では、一般的な内容を紹介します。

減価償却とは

まずは減価償却についての基本情報を紹介します。減価償却はマンション売却時以外にも、毎年の確定申告や物件購入前のキャッシュフロー計算時にも役立つ知識です。不動産投資をお考えの方は、よく理解しておきましょう。

減価償却は会計上の手続きの1つ

減価償却は、経年で資産価値が減少する資産(減価償却資産)の取得金額を、その資産の使用可能期間(法定耐用年数)全期間で分割して経費計上するという会計手続きです。

例えば、建物などの高額かつ長期間にわたり使用する資産の購入費用を、その購入した年だけの経費として計上すると、実態よりも経費が多く計上されることになります。経費が多く計上されれば、納税する金額が実際の収益と比較して少なくなってしまうため、建物などの固定資産は減価償却して経費計上しなければなりません。

マンションの場合は、建物部分の購入費用は減価償却して経費計上します。一方、土地は経年劣化しないため、減価償却で経費計上することはできません。

減価償却する期間や計算方法は、固定資産の構造や用途、購入時期によって定めれれています。そのため、不動産投資用の物件を購入する際は、自分の物件をどのように減価償却させていくのかを事前に把握しておかなければなりません。

減価償却の計算に必要な詳しい項目は、この記事の後半で解説します。

マンション売却時は建物部分の減価償却が必要

マンション売却時には、売却益が発生しているか計算する必要があります。そして、利益がある場合は譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得の計算は、次の通りです。

譲渡所得=売却金額 ー(取得費+譲渡費用)

この時必要になるのが、建物部分の減価償却計算です。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。一方、土地の部分については、先ほど紹介した通り減価償却は関係ありません。

詳しい計算方法については、後ほど紹介します。

マンション売却で利益が出た場合に必要なこと

ここからは、マンション売却で利益が出た場合に必要なことを解説します。

マンション売却時には、次の2つのステップを踏まなければなりません。

  • 譲渡所得の計算
  • 確定申告

それぞれの内容について紹介します。

譲渡所得の計算

譲渡所得の計算式は、先ほど紹介した通り以下のようになります。

譲渡所得=売却金額 ー(取得費+譲渡費用)

しかし、建物部分は所有年数に合わせて減価償却しなければなりません。減価償却を考慮すると、建物部分の譲渡所得計算式は次のようになります。

譲渡所得=売却金額 ー(取得費 ー 減価償却相当額+譲渡費用)

つまり、取得費が1,000万円の物件であっても、減価償却相当額が500万円の場合は、取得費から500万円を差し引いて計算しなければなりません。お金が実際に動いている訳ではないので、計算時には注意してください。(減価償却相当額の具体的な計算方法は、後ほど紹介します。)

また、この時の取得費には、建物価格だけではなく、マンション購入時の不動産取得税や登録免許税、不動産会社への手数料なども含みます。これらの費用も減価償却させなければならないので、注意してください。

加えて、譲渡時の費用(不動産会社への手数料や印紙税など)は経費として、売却金額から控除します。不動産の売却時には、取得時・譲渡時双方の費用を把握する必要があるので、領収書などの書類は必ず取っておきましょう。

確定申告

譲渡所得を計算したら、他の所得(事業所得や雑所得、不動産所得など)と同じタイミングで確定申告しなければなりません。譲渡所得の確定申告についても、不安な場合は税理士に相談しましょう。

なお、譲渡所得には長期譲渡所得と短期譲渡所得の2通りの区分があります。譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得、所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得です。

長期譲渡所得の税額は課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)、短期譲渡所得の税額は課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)となります。

不動産を売却した時の譲渡所得には、いくつか特別控除が用意されています。例えば、マイホームを譲渡した場合は3,000万円が控除されます。自らの居住用マンションを売却する場合は、忘れずに計算してください。

また、不動産売却を含めた譲渡所得は、給与所得や不動産所得などの総合課税と異なり、独立して課税される分離課税方式が採用されています。

マンション売却における減価償却の計算方法

マンション売却時の譲渡所得の計算は、次の式に当てはめて計算します。

譲渡所得=売却金額 ー(取得費 ー 減価償却相当額+譲渡費用)

減価償却相当額の計算は、購入時期や使用方法、マンションの構造によって計算式が異なります。そのため、まずは自分のマンションがどのような状況なのかを把握しなければなりません。

また、マンションの取得金額や譲渡費用などの計算方法も、置かれた状況によって異なります。

ここからは、実際に減価償却を計算する際の手順に沿って、マンション売却時の減価償却計算に必要な知識を解説します。なお、マンション売却時に必要な計算・手続きの大まかな流れは次の通りです。

  1. マンション取得費(建物・土地・諸経費含む)の把握
  2. 建物部分にかかった費用の算出
  3. マンション利用方法(事業用・非事業用)の実態調査
  4. マンションの構造調査(耐用年数と償却率の算出)
  5. 減価償却相当額の計算(原則、定額法)
  6. 譲渡費用の洗い出し
  7. 譲渡所得の計算
  8. 確定申告

記事を読みながら、自分の物件に当てはめながらイメージしてみてください。

マンションの取得金額

まずはマンション取得金額の計算方法を解説します。この取得金額が後ほど計算する減価償却の基礎となるので、しっかり把握しておきましょう。

マンションの購入金額が分かる場合

売買契約書がある場合は、マンションの購入金額がはっきりわかります。売買契約書に建物部分の金額として記載されている金額が、マンション取得金額です。

マンションの購入金額が分からない場合

売買契約書に建物と土地合わせた金額しか書かれていなかったり、そもそも売買契約書がなかったり、マンション購入金額がはっきり分からない場合もあるかもしれません。

マンションの購入金額が分からない場合、次の方法で建物部分の取得金額を推定します。

  • 消費税額から算出
  • 標準建築単価から算出
  • 固定資産税評価額から算出

まず、売買契約書に建物と土地合わせた金額が書かれている場合は、消費税額から建物部分の金額を割り出します。土地には消費税がかからないため、消費税の金額÷消費税率=建物部分の税抜金額です。

ただし、消費税率は購入時期によって異なります。下記の表を参考に、計算してみてください。

購入時期消費税率
平成元年(1989年)4月1日~平成9年(1997年)3月31日3%
平成9年(1997年)4月1日~平成26年(2014年)3月31日5%
平成26年(2014年)4月1日~令和元年(2019年)9月30日8%
令和元年(2019年)10月1日~10%

例えば、平成10年に購入したマンションの消費税が100万円の場合は、100万円÷5%=2,000万円が税抜建物価格です。マンションの取得費には消費税を含めるので、減価償却の計算時には2,100万円が建物価格となります。

個人間売買で消費税が発生していない場合は、標準建築単価から建物価格を算出します。標準建築単価は毎年、国土交通省が発表する1㎡あたりの標準的な建築価格です。標準建築単価を使った計算式は建物価格=マンション建築年の標準建築単価×面積となります。マンションの構造によって単価は異なるので、最新の標準建築単価から計算してみてください。

また、固定資産税評価額から建物価格を算出する方法もあります。固定資産税評価額は土地と建物が分かれて記載されているので、その比率から建物代金を割り出します。具体的な計算式は、マンション購入代金×建物の固定資産税評価額 ÷(建物+土地の固定資産税評価額)です。例えば、購入代金が2,000万円、建物の固定資産税評価額が1,000万円、建物+土地の固定資産税評価額が1,500万円の場合は、2,000万円×1,000万円/1,500万円=約1,333万円を建物部分の価格とします。

マンション取得時の諸費用(経費)

マンション取得時の諸費用(経費)も、譲渡所得の計算における取得費です。諸費用に含まれる経費には、次のような費用が含まれます。

  • 取得時にかかった税金(不動産取得税や登録免許税、印紙税など)
  • 売買仲介手数料
  • リフォーム費用
  • 司法書士報酬
  • 団体信用生命保険料
  • 住宅ローンの金利・保証料・事務手数料

これらの費用のうち、建物部分にかかった部分のみを取得費として減価償却します。どの費用がどのくらいの割合で建物にかかった経費か曖昧な場合は、税理士に相談することがオススメです。

マンションの利用方法

非事業用と事業用によって、減価償却の計算方法が異なります。

まず、建物が事業に使われていた場合の減価償却相当額は、建物を取得してから売却するまでの毎年の減価償却費の合計額です。事業用の場合は減価償却費を毎年帳簿付けしているので、計算も容易でしょう。

一方、建物が事業用ではなかった場合(居住用などの場合)は、次の式に当てはめて減価償却相当額を計算します。

建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数= 減価償却費相当額

なお、非事業用の減価償却相当額は、建物の取得価額の95パーセントが限度です。また、経過年数の計算においては6か月以上の端数は1年、6か月未満の端数は切り捨てる決まりなので気をつけてください。

非事業用の建物の償却率は、建物の構造によって定められている耐用年数に応じた数字を使います。ただし、非事業用の建物の耐用年数は、通常の耐用年数を1.5倍することになっていることを覚えておきましょう。

耐用年数と償却率

固定資産には、減価償却の計算の基礎となる耐用年数が定められています。耐用年数は実際にどれくらい長く使えるかどうかではなく、どのくらいの期間にわたって経費計上するかという年数です。

そして償却率とは、固定資産の耐用年数に応じて定められた割合のことです。

建物の耐用年数は、次の表のとおりです。

構造耐用年数
木造22年
金属造(骨格材肉厚が4mmを超える)34年
金属造(骨格材肉厚が3mm~4mm)27年
金属造(骨格材肉厚が3mm以下)19年
れんが造・石造・ブロック造38年
鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造47年
建造物の法定耐用年数一覧 東京都主税局

ただし、非事業用の建物の耐用年数は、通常の耐用年数を1.5倍することになっているため、実際の計算時に使う償却率を求める際は、以下の表の通りとなります。

構造耐用年数償却率
木造33年0.031
金属造(骨格材肉厚が4mmを超える)51年0.020
金属造(骨格材肉厚が3mm~4mm)40年0.025
金属造(骨格材肉厚が3mm以下)28年0.036
れんが造・石造・ブロック造57年0.018
鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造70年0.015

償却率については、それぞれの耐用年数に合わせて細かく定められており、例えば耐用年数30年の定額法における償却率は0.034です。

自分一人で個別具体的な計算をするのが難しい場合は、税理士や最寄りの税務署に相談しましょう。

参考:減価償却資産の償却率表|国税庁

また、取得したマンションが中古だった場合、法定耐用年数から経過した年数(築年数)を差し引いた年数に、経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数を耐用年数とすると定められています。

法定耐用年数ー経過年数+経過年数×0.2法定耐用年数ー経過年数×0.8

例えば、法定耐用年数が30年、築年数10年の中古マンションを購入した場合は、法定耐用年数から経過年数を差し引いた20年+経過年数10年の20パーセントの2年を加えた22年が耐用年数です。

さらに、取得したマンションの築年数が既に法定耐用年数をオーバーしている場合は、法定耐用年数に0.2をかけた数字を耐用年数とします。

法定耐用年数×0.2

ただし、取引するマンションが非事業用の場合、建物の築年数に配慮する必要がありません。非事業用の場合は、中古マンションであっても通常の耐用年数を1.5倍するルールがそのまま適用されます。

「定額法」と「定率法」

固定資産の計算には、「定額法」と「定率法」の2通りがあります。

定額法は、マンション取得費を耐用年数で割り、毎年同額を減価償却費として計上する計算方法です。

一方、定率法とは、取得費からこれまで減価償却費として計上した累計額を引いた残高に、毎年一定の償却率を乗じて減価償却費を計上する計算方法です。

例えば、3,000万円のマンションで、耐用年数が30年の場合、定額法では毎年100万円が減価償却費として計上されます。

一方、定率法では、同じく耐用年数が30年、仮に償却率が4%だとすると、1年目は3,000万円の4%の120万円、2年目は2,700万円の4%の108万円、と徐々に1年あたりの減価償却額が減少していくことが特徴です。

通常、減価償却の計算には、定額法の計算が使われます。また、平成10年(1998年)4月以降に購入したマンションについては定額法しか適用できないので、注意してください。

定額法における減価償却の計算式は、次の通りです。

取得費×定額法の償却率=減価償却費

残存価額

マンションの価値は減価償却して計算しますが、購入費用の10%の価値は必ず残ります。

そのため、マンション売却時の減価償却計算では、建物の取得価額に0.9をかけて計算します。

マンション売却時の減価償却計算事例

ここまで紹介した計算式を全て組み合わせると、マンション売却時の計算に必要な方程式は次のようになります。(※建物が事業に使われていなかった場合)

譲渡所得=売却金額 ー{取得費 ー (建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数)+譲渡費用}

上記の式をもとに、マンション売却時の減価償却計算についていくつか事例を紹介します。

事例1:鉄筋コンクリート造マンションを売却する場合

下記条件の鉄筋コンクリート造マンションを売却する時のケースを考えてみます。

  • 建物部分の取得費:3,000万円
  • 構造:鉄筋コンクリート造
  • 購入日:平成10年(1998年)10月1日
  • 売却日:令和3年(2021年)10月1日

まず、鉄筋コンクリート造のマンションに定められた償却率は0.015です。(耐用年数は70年。非事業用の場合)

購入日から売却日までの期間は、23年になります。

これらの情報を減価償却の計算式「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」に代入すると、「3,000万円×0.9×0.015×23=9,315,000円」となり、この金額が減価償却相当額となります。そのため、譲渡所得の計算時には、取得費3,000万円から、減価償却相当額の9,315,000円を差し引いた20,685,000円を利用するのです。

事例2:木造アパートを売却する場合

不動産投資で木造アパートを売却する場合の例も考えてみます。

  • 建物部分の取得費:5,000万円
  • 構造:木造
  • 購入日:平成15年(2003年)1月1日
  • 売却日:平成30年(2018年)4月1日

木造アパートの場合、事業用の場合は償却率は0.046です。(耐用年数は22年。居住用の場合)

購入日から売却日までの期間は15年4か月ですが、端数が6ヶ月以上の時は切り上げて、6ヶ月未満の場合は切り捨てというルールに従うと計算上は15年となります。

これらの情報を減価償却の計算式「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」に代入すると、「5,000万円×0.9×0.046×15=31,050,000円」が減価償却相当額です。

マンション売却時には減価償却計算を忘れずに

マンションを売却する際は、利益が出ているのかを計算する必要があります。また、利益が出ている場合は確定申告しなければなりませんが、その際には減価償却相当額の計算が必要です。まず、マンションを売却する場合は、次のステップで各種数字を洗い出しましょう。

  1. マンション取得費(建物・土地・諸経費含む)の把握
  2. 建物部分にかかった費用の算出
  3. マンション利用方法(事業用・非事業用)の実態調査
  4. マンションの構造調査(耐用年数と償却率の算出)
  5. 減価償却相当額の計算(原則、定額法)
  6. 譲渡費用の洗い出し
  7. 譲渡所得の計算
  8. 確定申告

マンション売却時に必要な譲渡所得の基本の計算式は、次の通りです。

譲渡所得=売却金額 ー(取得費+譲渡費用)

ここから、建物部分については減価償却相当額を差し引きます。

譲渡所得=売却金額 ー(取得費 ー 減価償却相当額+譲渡費用)

そして、建物が事業に使われていなかった場合の減価償却相当額は建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数で計算されるので、全ての式を組み合わせると次のようになります。

譲渡所得=売却金額 ー{取得費 ー (建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数)+譲渡費用}

この記事で紹介したとおり、減価償却の計算は複雑ですが、ルールに沿って事細かに場合分けされていることが特徴です。そのため、自分の物件の条件に合わせて一つ一つ数字を確認していけば、必ず計算できると言えます。マンション売却時には減価償却相当額を忘れずに計算し、期限内に確定申告するようにしましょう。

※個別具体的な税金計算は、必ず税理士にご相談ください。

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