【宅建士監修】マンション売却相場はどのくらい?調べ方や注意点を解説

不動産売却
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不動産投資を検討している方の中には、物件購入後の出口戦略について気になっている方もいるのではないでしょうか。

不動産投資ではインカムゲイン(賃料収入)とキャピタルゲイン(売却益)の2つの利益を追求することになります。そのため、物件購入時には、売却時にどの程度の相場になるのか把握しておいた方が安心です。

この記事では、不動産投資に関わるマンション売却時の相場について解説します。マンション投資をご検討中の方は必見です。

この記事の監修者
宅建士 門傳 義文
宅建士 門傳 義文

メディア実績:日本経済新聞、朝日新聞、テレビ東京「WBS」、TBS「NESW23」、雑誌「プレジデント」など

「不動産をわかりやすく伝える」をコンセプトに、不動産会社「ラインズマン」を設立。メディア「暮らしっく不動産」を運営するほか、相談者とともに悩み、考える住まい選びの“プロ”として活動している。

門傳 義文のプロフィール

監修者門傳 義文先生の解説コメント

マンションの売却相場は、最近ずっと上昇しています。どこまで上がっていくのか、不動産業者や専門家などがさまざまな意見を述べていますが、将来のことは予想が難しいです。要因の一つとしては、低金利があると思われます。不動産売却を考えている方は、金利の動向にも注意しておくと良いでしょう。アメリカではこのところ利上げが続いています。日本にどのように影響してくるのか注目しておきたいところです。

投資用不動産向けに、相場の調べ方を一つ紹介したいと思います。一般的に公開されているマンションの売却相場のデータの多くは、実需マンションも含まれており、投資用不動産のマンションの相場を調べるのは一般の方には難しいのが現状です。そこで、「表面利回り」から逆算する相場の調べ方を示しておきたいと思います。年間の賃料総額を、「利回り(%)」で割る、という計算方法です。

例えば、年間賃料が100万円だった場合、利回りが「5%」で運用できていたとすると、その不動産価格は2,000万円となります。利回りについては、「投資用不動産 + 利回り」で検索をすれば、投資用不動産サイトなどがレポートを出しています。築年数や物件にもよりますが、東京の投資用区分マンションは4-7%くらいが現在の表面利回りの相場感です(執筆 2023年3月現在)。ご自身の物件が、どの程度の価格なのか、一つの基準を知ることができると思います。参考になれば幸いです。

マンション売却の相場について

マンションの売却額は、立地や築年数、そして売却時の市場情勢に左右されます。

ここからは、立地・築年数・市場トレンドという3つの観点から、マンション売却の相場について解説します。

マンション立地別の相場|東京都が群を抜いて高い

マンションの立地別の相場を比べると、東京都の平均売却が群を抜いて高いことが分かります。

以下の表は、国土交通省「不動産売却取引価格情報」の2022年第2四半期のデータをもとに、筆者が集計した代表的な都道府県の中古マンションの取引額です。

都道府県平均取引額
北海道1,905万円
東京都3,972万円
埼玉県2,602万円
千葉県2,295万円
神奈川県2,731万円
愛知県1,964万円
大阪府2,374万円
広島県2,568万円
福岡県1,763万円
データ出典:国土交通省「不動産売却取引価格情報」|取引時期:2022年第2四半期|全市区町村のデータ|取引種類:中古マンション等

埼玉県や神奈川県などと比べても、東京都の中古マンション等平均取引相場は1,000万円以上高いことが分かります。

人口の多いエリアではそれだけマンション需要も増えるため、相場が高くなる傾向です。

築年数による相場|築年数が経過するほど売却額は低下

続いて、築年数によるマンション売却相場について見てみましょう。

一般的には、築年数が経過すればするほど、売却額は低下していきます。

以下の図は、公益財団法人東日本不動産流通機構が2021年2月26日に公表した中古マンションの築年帯別平均価格です。

画像引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年) 3ページ 図表6‐1|公益財団法人東日本不動産流通機構

このデータを見ると、新築~築26年までは、おおむね右肩下がりで売却額が下がっていくことが分かります。

データの対象としているマンションの幅が広いので、すべての物件に当てははまる数字ではありませんが、築20年を超えると、水回り(浴室、トイレ、キッチン)の入れ替えが必要になるケースもあり、その分が売却額を押し下げる要因のひとつとなります。

築年数はローンにも影響します。
築年数が古いとローンの期間が短くなることもあり、それが売却額に影響をします。特に自身が住むため買う場合の「住宅ローン」と「不動産投資用のローン」は、その考え方が金融機関によって大きく違います。

不動産投資用の物件を持っている方は、融資が付くうちの売却が一つの出口(売却)と考えておくとよいでしょう。

築20年を超えたあたりで、売却相場は新築の半分程度になります。そのため、それまでに得た賃料収入を含めた総利益を考慮して、売り出し価格を決めるのが良いと言えるでしょう。

中古マンション市場全体は上昇トレンド

中古マンション市場全体の売却相場は、長期にわたって上昇傾向です。

以下の表は、先ほど築年数による取引相場額でも紹介した東日本不動産流通機構が2022年7月19日に公表した中古マンションの長期動向グラフです。

画像引用:首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ【2011年7月~2022年6月】1ページ|公益財団法人東日本不動産流通機構

これを見ると、新型コロナウイルスの流行が始まった2020年前半の下落を伴いつつ、中古マンション市場は一貫した上昇トレンドであることが分かります。

中古マンション市場は全体として上昇基調

ここまで紹介したとおり、中古マンション市場は立地や築年数による相場はあるものの、全体として上昇基調にあります。

この上昇トレンドは今後も続いていくと考えられますが、実際に所有マンションを売却する際は、直近数年間の相場傾向を調べてみると良いでしょう。

中古マンションの売却相場が伸びている要因

中古マンションの売却相場が伸びている要因は、次の3つの社会情勢が影響していると考えられます。

  • 新築マンションの価格高騰による中古ニーズの伸び
  • 低金利住宅ローン政策の継続
  • 「住宅ローン控除」制度の期間延長

それぞれの要因について、詳しく解説します。

新築マンションの価格高騰による中古ニーズの伸び

新築マンションの価格が高騰していることで、中古マンションを求める人が増えていることは、中古マンション市場の上昇要因の1つです。

株式会社不動産経済研究所が定期的に公表している首都圏マンション市場動向によると、2012年9月度のマンション平均価格は4,120万円なのに対し、2022年のマンション平均価格は6,653万円となっています。

データ参考:首都圏のマンション市場動向2012年9月度首都圏 新築分譲マンション市場動向 2022年9月|株式会社不動産経済研究所

この10年で、首都圏における新築マンションの平均価格は2,000万円以上(50%以上)上昇しており、新築マンションの購入に手が出ない層が増えました。

そんな中、「新築マンションには手が届かないけどマイホームが欲しい」という層は一定数存在しているため、中古マンションの需要が増えているのです。

新築マンションの高騰と中古マンションの需要増が重なることで、中古マンション市場は長期の上昇トレンドにあると言えます。

低金利住宅ローン政策の継続

低金利の住宅ローン政策が継続していることも、中古マンションの売却相場に影響を与えています。

2022年現在、変動金利は約0.4%前後、固定金利は約1%~1.5%程度です。日本以外の各国がインフレ抑制のために金利を上げている中、日本銀行では大規模緩和政策を継続している影響が表れています。また、各金融機関が顧客獲得のために住宅ローン商品の販売促進に力を入れていることも、住宅ローン金利が低く保たれている要因の1つです。

低金利の住宅ローンを背景に、一般的な家庭でもマイホームを持つことが難しくない情勢が続いてます。そのため、マイホームとしての中古マンション需要も増えていると言えるでしょう。

ただし、住宅ローン金利については、今後の政策によっては高騰することもあるため、市場動向には気を配っておきましょう。

「住宅ローン減税」制度の期間延長

「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」制度の期間が延長したことも、中古マンション相場が伸びている理由と言えます。

住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んでいる人を対象にした税制優遇制度です。国土交通省では、次のように定義しています。

無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7%を所得税(一部、翌年の住民税)から最大13年間控除する制度です。

住宅ローン減税|国土交通省

これまで、住宅ローン減税の適用期間は10年間でした。しかし、2019年から、この期間が13年間に延長しています。(ただし、控除額は1%から0.7%に減少しました)

国の政策としては、国民に対して住宅購入を求めています。

しかし、先に紹介した通り新築マンションの価格は高騰しており、さらに一戸建て価格もウッドショックや新型コロナウイルスの影響による材料不足によって上昇トレンドです。

そんな中、手が届きやすい中古マンションの需要は、今後ますます増えていくと予想されます。

中古マンション売却相場の調べ方

ここまで、中古マンションの売却相場を取り巻く環境や情勢について解説してきました。

記事内でも何度か具体的な金額が出てきましたが、中古マンションの売却相場にはいくつかの調査方法があります。

中古マンションの売却相場の調べ方は、主に次の3パターンです。

  • 複数の不動産会社の見積もりで調査
  • 一括査定サービスで調査
  • 土地総合情報システムで調査
  • レインズマーケットインフォメーションで調査

それぞれの特徴について紹介します。

複数の不動産会社の見積もりで調査

まず、不動産投資の一環としてマンション売却を考える場合は、複数の不動産会社で見積もりをとる方法がオススメです。

特に地場の不動産会社であれば、その地域の相場感は把握しています。そのため、インターネット上で自分で調べるよりも正確な売却相場を知ることができます。

ただし、同じマンションを査定しても、不動産会社によって結果は異なります。また、1社のみに査定を依頼してしまうと、その査定額が適正価格かどうかが分かりません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、複数社から見積もり取り、査定の根拠を説明してもらうようにしましょう。

一括査定サービスで調査

自宅で手軽に査定額を調べる方法として、一括査定サービスを利用することもオススメです。

一括査定サービスを使えば、自分で不動産会社を探す必要はありません。

ただし、地場の不動産会社以外にも見積もりをとることになり、それぞれの不動産会社から営業されることになることは留意しておきましょう。

土地総合情報システムで調査

土地総合情報システムを使うことでも、中古マンション相場は調べられます。

土地総合情報システムは、不動産の取引価格を検索できる国土交通省が運営するWebサイトです。

実際に売買された成約価格をエリアを絞って調査できるため、保有物件に近い条件のマンション売却事例を見ることで、相場が把握できます。

ただし、取引事例が少ないエリアはデータ精度が粗い点が注意点です。そのため、地方などマンション売却の事例が多くない場所の場合は、不動産会社に問い合わせた方が正確な相場を把握できます。

レインズマーケットインフォメーションで調査

不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションも、中古マンション相場を調べる際に役立ちます。

レインズマーケットインフォメーションでは、マンションと戸建ての実際に売買が行われた物件の価格を都道府県ごとの調査できることが特徴です。

専有面積や間取り、築年数は成約時期などの条件を指定して検索できるので、所有マンションと類似した売買実績を知りたい時に重宝するでしょう。

マンション売却が相場より安くなってしまうケース

さて、マンションの売却額には相場がありますが、それぞれの物件の抱えている状況によっては、相場を割り込んでしまうこともあります。

売却額が相場を割り込んでしまう主な原因は、次の5つです。

  • 売り出し価格の設定ミス
  • 売り急ぎ
  • 不動産会社の囲い込み
  • 修繕費・管理費が相場より高い
  • 競合マンションの存在

ここからは、それぞれの要因の詳細と対策案を紹介します。

売り出し価格の設定ミス

売り出し価格の設定を失敗すると、相場よりも安い金額で売却せざるを得ない場合があります。

売り出し価格とは、簡単に言うと売主の売却希望額です。

売り出し価格は、当然ながら売主が自由に決められます。

この時、調査した相場価格と同じ金額で売り出し価格を設定しますと、買主からの値引き交渉時に相場を割り込んでしまいます。そのため、売り出し価格は相場よりも少し高めに設定しておいた方が良いでしょう。

また、調査した相場金額が間違っていたり、不動産会社1社だけのアドバイスを聞いたりした場合にも、相場より安い売り出し価格を設定してしまうことがあります。売り出し価格を設定する際は、複数の不動産会社と相談したうえで決定することがオススメです。

売り急ぎ

売り急いでいる場合も、相場を割り込んが売却価格で成約せざるを得ない状況に陥りがちです。

例えば、何かしらの理由でお金が必要だったり、買い先行で別のマンションを契約していたりすると、いつまでに売らなければ資金ショートするという状況になります。

このような場合、不動産会社や買主から足元を見られ、値下げ交渉を持ちかけられる可能性が高いです。

売り急ぎを防ぐためにも、マンション売却は資金に余裕があるタイミングで行いましょう。マンション買い替え時も、できるだけ売り先行で進めることをお勧めします。

不動産会社の囲い込み

不動産会社の囲い込みも、売却価格が相場を割り込む要因の1つです。

「囲い込み」とは、売主が仲介を依頼した不動産会社が、他の不動産会社経由の買主とは取引しないことを意味します。

たとえば、Xという不動産会社にマンション売却を依頼します。(媒介契約の締結)この時、Xはレインズ(不動産会社が利用する情報ネットワーク)に物件情報を登録しなければなりません。しかし、囲い込みを行う不動産会社は、レインズに登録せずに自社顧客だけに売却活動をすることがあります。また、レインズに登録したとしても、他の会社から問い合わせが入った際に「他の買い手と交渉中」などの偽情報を流して断ってしまうケースも考えられます。

不動産会社としては売主・買主の双方を自社で見つけられれば、それだけ仲介手数料を多く手に入れられます。そのため、なかには他の不動産会社経由の買い手を排除しようとする不動産会社がいることも事実です。

しかし、このような囲い込みが行われると、それだけ売却までに時間がかかります。時間が経てば経つほど売主としては焦りが生まれ、早期の成約を目指して売り出し価格を値下げしてしまうかもしれません。

囲い込みを防ぐためには、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶなどの対策を取りましょう。

なお、不動産会社との媒介契約には、次の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの特徴を次の表にまとめましたので、契約時の参考にしてみてください。

種類特徴
一般媒介契約複数の不動産会社と同時に契約可能
自分で買主を見つけても良い
不動産会社から売主に対する売却活動の報告義務なし
レインズへの登録義務なし
専任媒介契約契約できる不動産会社は1社のみ
自分で買主を見つけても良い
不動産会社から売主に対する売却活動の報告義務は2週間に1回
レインズへの登録義務あり
専属専任媒介契約契約できる不動産会社は1社のみ
自分で買主を見つけることは不可
不動産会社から売主に対する売却活動の報告義務は1週間に1回
レインズへの登録義務あり

修繕費・管理費が相場より高い

修繕費・管理費が相場より高いマンションは、売却しづらい傾向にあります。

買い手からしてみると、修繕費・管理費が高ければ高いほど購入後のランニングコストが増えるため、購入時に値下げ交渉したくなるものです。

売却価格を決める際は、周辺マンションの修繕費・管理費の相場も調査しておきましょう。

競合マンションの存在

競合マンションの存在は、売却価格に大きく影響します。

売り出している物件と同程度の条件の競合物件が安く売られていれば、それだけ売り出し価格を下げざるをえない場合もあります。

ただし、不動産の強みは全く同じ物件がこの世に2つと存在しないことです。

たとえ競合マンションが存在していても、売り出している物件の強みをアピールできれば、売り出し価格を下げずに売却することもできます。

どのように販促活動を行うかは、不動産会社と相談してみましょう。

マンション売却時の流れ

最後に、マンション売却時の流れを理解しておきましょう。

物件の売却には、フェーズに応じた手続き、必要な書類などが多々あります。

それぞれに目安となる期間があり、時間がかかればかかるほど売却価格が相場割れする可能性も高くなります。そのため、マンション売却の活動を始める前に、一連の流れを把握しておくことが重要です。

売却に必要な情報や書類を整理

最初に、売却に必要な情報や書類を整理しておきます。

マンションを購入した際の重要事項説明書や契約書、検討段階でもらったパンフレットなどの書類があると、スムーズに査定してもらえます。

これらの書類準備には1週間程度見込んでおきましょう。

査定依頼

必要な情報を整えたら、不動産会社に査定依頼します。この記事でも紹介しましたが、適切な相場を把握するために複数社に依頼することがオススメです。

査定段階は無料の不動産会社が多いので、地場の不動産会社を3社程度、もしくは不動産ポータルサイトで一括査定を申し込んでみてください。

査定についても、1週間程度は見込んでおきましょう。

媒介契約

査定額が出そろったら、不動産会社と媒介契約を結びます。

先ほど紹介したとおり、媒介契約には複数社と結べる「一般媒介契約」、1社のみと結べる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

一般的に、囲い込みが発生しやすいのは「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と言われていますが、反対に不動産会社が力を入れてサービスしてくれやすいのもこれらの契約方式です。そのため、はじめてのマンション売却であれば、自己発見取引が可能な「専任媒介契約」を前提に考えておきましょう。

媒介契約の方式を考えつつも、最も重要なのは信頼できる不動産会社に売却を任せることです。不動産投資を長く続けていくのであれば、不動産会社とのつながりは大切にしましょう。

売却活動

媒介契約を結んだら、売却活動をします。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、基本的には不動産会社の販促に一任して問題ありません。買主候補が内見を希望している場合は、協力しましょう。

売却活動期間中は、囲い込みが発生していないかということは注意してください。不動産会社とは連絡を密に取り、信頼関係を築いていくことが重要です。

また、中古マンションの売却期間は平均して3か月程度と言われています。売却期間が3か月を超えると、売り出し価格を下げることも視野に入れるべきと提案されることもあるでしょう。

売り出し価格の設定については、相場と希望を鑑みて慎重に設定してみてください。

売買契約・引き渡し

買い手が見つかり、売買契約が成立したら、物件を引き渡します。

売買契約に伴う書類は不動産会社が用意してくれるため、売主としての作業は特にありません。

物件の引き渡し時期は、売却金を受け取るタイミングです。

確定申告

マンションを売却して利益が出たら、確定申告をする必要があります。

マンションの売却益は譲渡所得なので、次の式に当てはめて計算してください。

収入金額 ー( 取得費 + 譲渡費用) ー 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

なお、取得費や譲渡費用などの個別具体的な計算は、税理士に相談するようにしましょう。

また、不動産所得に関する税金についえは、不動産所得の経費とは?計上できる項目について徹底解説【税理士監修】という記事でも詳しく解説しているので、合わせてご覧ください。

まとめ:中古マンション売却時は相場を知ることが重要

この記事では、中古マンションの売却相場の調べ方や注意点、実際の売却フローについて解説してきました。

まず、中古マンションの売却相場は、エリアや築年数によって異なります。エリア別の相場は都市部ほど高く、特に東京都が群を抜いています。また、築年数別の相場は築0年~5年が最も高く、築年数が増えるに伴って売却相場は安くなる傾向です。

中古マンション市場全体のトレンドは、新築マンションの価格高騰による中古ニーズの伸びや住宅取得を促す政策を背景として、一貫して上昇トレンドにあります。そのため、不動産投資としてマンションを取得する場合は、インカムゲインに加えてキャピタルゲインも見込めると言えるでしょう。

ただし、マンション価格のトレンドはインフレ率に比例して上昇しているとも考えられます。額面上の伸び率だけではなく、不動産の価値が向上しているかどうか目利きすることも重要です。

具体的なマンション売却相場を調べる場合は、不動産会社に依頼するか、土地総合情報システムやレインズマーケットインフォメーションなどインターネット上で調査できるサイトを活用しましょう。

調べた相場は、売り出し価格の参考になります。ただし、相場はあくまでも相場です。信頼できる不動産会社と相談して、それぞれの物件にあった最適な売り出し価格を設定するようにしてください。

この記事のポイント

主要エリアのマンション売却相場

都道府県平均取引額
北海道1,905万円
東京都3,972万円
埼玉県2,602万円
千葉県2,295万円
神奈川県2,731万円
愛知県1,964万円
大阪府2,374万円
広島県2,568万円
福岡県1,763万円
データ出典:国土交通省「不動産売却取引価格情報」|取引時期:2022年第2四半期|全市区町村のデータ|取引種類:中古マンション等

築年数ごとの売却相場

画像引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年) 3ページ 図表6‐1|公益財団法人東日本不動産流通機構

中古マンション市場のトレンド

画像引用:首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ【2011年7月~2022年6月】1ページ|公益財団法人東日本不動産流通機構

マンション売却相場の調査方法

売却価格を相場より安くしないための対策

  • 売り出し価格は相場より高く設定
  • 売り急ぎないよう、売却は資金に余裕があるタイミングで
  • 不動産会社の囲い込みに注意
  • 周辺マンションの修繕費・管理費相場も調査
  • 競合マンションにない強みをアピールする
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