「金利上昇に弱い」は本当？日銀利上げ局面で注目の財務基盤が強いJ-REIT・3選

■「金利上昇＝REITはダメ」とは限らないREIT（リート、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託））投資を始めると、「金利が上がるとREITは下がる」という話を耳にすることがあります。確かにREITは不動産を取得する際に借入金を活用しているため、金利上昇は資金調達コストの増加につながる可能性があります。また、今のように国債利回りの上昇局面では、REITよりも債券を選ぶ投資家が増えることもあります。そのため、金利上昇局面ではREIT市場全体に売りが出ることもあります。ただし、話はそれほど単純ではありません。例えば景気回復によって企業活動が活発になれば、オフィス需要が増える可能性があります。観光客が増えればホテル需要も高まります。不動産市況が改善すれば、賃料上昇によって収益が伸びるケースもあります。そこで注目したいのが借入構造です。固定金利での調達比率が高いREITは、短期的な金利上昇の影響を受けにくい傾向があります。また、借入比率（LTV）が低ければ財務面の余裕も期待できます。金利だけを見るのではなく、「どのような財務運営をしているのか」にも目を向けてみましょう。今回は、日本国内の不動産に投資する「J-REIT（日本のREIT）」のなかから、財務基盤や資産の質に注目した3銘柄を紹介します。■その1：日本ビルファンド投資法人＜8951＞日本ビルファンド投資法人＜8951＞は、J-REIT市場を代表する大型銘柄です。東京都心部の大型オフィスビルを中心に運用しており、スポンサーは大手不動産会社の三井不動産です。大型REITらしく資金調達力に強みがあり、長期的な視点で安定運営を続けています。利回りだけを見ると高利回りREITに見劣りする場面もありますが、規模の大きさや保有資産の質を評価する投資家も多いでしょう。金利上昇局面では、こうした財務基盤の強さが改めて注目されることがあります。■その2：ジャパンリアルエステイト投資法人＜8952＞ジャパンリアルエステイト投資法人＜8952＞は、国内有数のオフィス特化型REITです。都心部の優良オフィスビルを中心に保有しており、高い稼働率でも知られています。REITを勉強する際、利回りに目が行きがちですが、長期保有を考えるなら保有資産の質も重要です。同投資法人は比較的保守的な財務運営で知られており、機関投資家からの評価も高い銘柄です。金利上昇局面では、安定感を重視する投資家から注目されることがあります。■その3：日本プロロジスリート投資法人＜3283＞日本プロロジスリート投資法人＜3283＞は、物流施設特化型REITの代表格です。物流不動産大手のプロロジスがスポンサーを務めています。近年はEC市場の拡大を背景に物流施設への需要が高い水準で推移しています。物流施設は比較的長期契約が多く、安定した賃料収入が期待される点も特徴です。金利だけではなく、物流需要という成長テーマにも投資できる銘柄として知られています。※記載されている情報は、正確かつ信頼しうると判断した情報源から入手しておりますが、その正確性または完全性を保証したものではありません。予告なく変更される場合があります。また、資産運用、投資はリスクを伴います。投資に関する最終判断は、ご自身の責任でお願いします。文：田代 昌之（金融文筆家）新光証券（現みずほ証券）やシティバンクなどを経て金融情報会社に入社。アナリスト業務やコンプライアンス業務、グループの暗号資産交換業者や証券会社の取締役に従事し、2024年よりフリー。ラジオNIKKEIでパーソナリティを務めている。