新幹線駅直結なのに､客も店も集まらず廃墟化…ダイエーが465億円投じた｢西日本一高いバブル施設｣の悲劇

山陽新幹線の新神戸駅に直結しているのに、客も店も集まらないショッピングモールがある。現在の「コトノハコ神戸」だ。バブル期にダイエーが465億円を投じた大型複合施設「新神戸オリエンタルシティ」の商業フロアとして開業した。いまではワンフロアが丸ごと空き区画となり、館内には白い壁に囲まれた通路が続く。なぜ駅直結の一等地が、廃墟モール化してしまったのか。ライターの坪川うたさんが現地からリポートする――。（前編）
■低層階の商業施設は空き区画だらけ
兵庫県の新神戸駅。神戸市営地下鉄西神・山手線と北神線のほか、山陽新幹線が通る新幹線停車駅である。それにもかかわらず、駅前に廃墟モールが存在する。「コトノハコ神戸」だ。
本連載における廃墟モールとは、下記のとおりである。
開くことのないシャッター。むき出しのまま、ガランとした空き区画。撤退したテナントに散乱する備品。買い物や食事を楽しむ人が少なく、ショッピングモールとしての賑わいが感じられない。
コトノハコ神戸は地下3階～地上3階の商業施設で、西館と東館で構成されている。地下3階から現況を見ていこう。
地下3階にはダイエーの運営するスーパーマーケットのグルメシティと、キャンドゥの運営する100円ショップのル・プリュが出店しており、近隣に住んでいると見られる買い物客の姿がある。しかし5区画中3区画には店舗が入っておらず、白い壁に囲まれた通路では自分の足音のみが響いている。
メインである西館のエスカレーターを上ると、さらに異変に気づく。地下2階はエスカレーターの周りが壁で塞がれており、立ち入ることができない。「ここには何もないの？」と思いながらもうひとつ上ると、なんと地下1階も両側がシャッターで閉ざされている。
フロアガイドを見ると、地下2階は西館も東館も「COMING SOON」と表記されている。地下1階は東館にレンタカー店と理容室があるのみで、西館はすべてがオフィスとして使われている。つまりコトノハコ神戸の来訪客にとっては、地下2階の丸ごとワンフロアと地下1階の大部分がなかったことになっているのだ。
地上1階へたどり着くと、ようやくフロアに足を踏み入れられたかと思いきや、白い壁に囲まれた迷路のような空間が広がっている。クリニックやカフェがあるくらいで、ほとんどが空き区画である。
2階にはインテリア店などがあるものの、やはり大部分が空き区画となっている。3階の一部には、日本の古い街並みを感じさせる内装のレストランエリアが広がる。しかし店舗は歯抜け状態で、営業しているのは4店舗のみ。ほかのエリアにも飲食店やアパレル、物産店が出店しているが、半分ほどの区画が空いている。
館内を通り抜けたり、椅子に座って休んだりしている人はいても、ここを目的に訪れている人の姿は、地下3階を除くとまばら。館内はエスカレーターのアナウンス音が聞こえるくらいでしんとしており、“ガラガラ”といった様相である。
■「西日本一高い施設」としてオープン
新幹線駅直結という一等地に、なぜこれほどの空き区画が広がってしまったのか。
コトノハコ神戸はバブル真っ只中の1988年9月、「新神戸オリエンタルパークアベニュー・OPA（以下、OPAと表記）」としてオープンした。
当時は所得や余暇の増大によって消費者のニーズが多様化し、それに対応する複合施設が誕生しはじめた頃。OPAのほか、新神戸オリエンタルホテルと新神戸オリエンタル劇場が設けられた複合施設「新神戸オリエンタルシティ・C3」として華々しくオープンした。
ホテルは600の客室と24の宴会場、ジムやプールも備えられ、劇場には662のシートが設けられた。こけら落としは蜷川幸雄演出の「仮名手本忠臣蔵」であった。
新神戸オリエンタルシティは、南部海沿いを中心に東西に開発が進められてきた神戸市において、北部の山側に位置する神戸市立中央市民病院の跡地に建てられた。開発・運営を担ったのはダイエーグループ。ダイエーは神戸市の南北を結ぶ拠点として、新神戸の将来性に期待していたのだ。
ダイエーは465億円の巨額を投じ、地下3階～地上37階、高さ158メートルで当時西日本一の高さの複合施設をつくった。OPAは地下3階～地上3階に192店舗を出店した。
OPAのコンセプトは「ラビリンス（迷宮）＆ネバーシース（とまらない）」。道路（トンネル）と地下鉄が通り、三角形かつ傾斜のある敷地に建てられたため構造が複雑であった。入口が多く、ブリッジやデッキでつながれた複雑な造りを逆手にとって、“迷宮”のような空間を売りにしていた。
一部24時間営業の店舗があるなど“眠らない”モールで、地下1階と地下2階にはディスコが入っていた。建物の外観も、高層ビルとして初めて頂部が三角屋根とされたり、地下3階から地上36階までを貫くシースルーエレベーターが設けられたりと、バブル期を感じさせる。
■開業当初から問題を抱えていた
新神戸オリエンタルシティの地下3階は地下鉄新神戸駅直結、地上3階は山陽新幹線の新神戸駅とつながっている。施設の開業により、新神戸駅の乗降客数は増加した。
新神戸オリエンタルシティ開業前である1987年度の市営地下鉄新神戸駅の乗車人員は約235万人だったが、開業年の1988年度には約375万人にまで増加した。（神戸市『第66回 神戸市統計書 平成元年度版』）
当初の想定商圏よりも広い大阪圏からも集客。OPAの売上も開業初年度に目標の180億円を達成している。
一方、オープンから1年後には問題が指摘されていた。OPAとホテルの客層の乖離である。ホテル利用者はファミリーと高齢者層が多かったが、OPAのメインターゲットは20～30代の女性であった。OPAでは若者向けの高級アパレルを中心に売上好調だったものの、ホテルと劇場は不調。OPAの土産店も不振だった。
日本経済新聞では、「広い敷地にスポーツ・レジャー施設を備えるSCとは違うし、近くに繁華街、三宮がある。このためいくら変化に富むと言っても『一度あきられたら終わり』という宿命を持つ」と指摘されている。（日本経済新聞 1989年5月4日付）
それでも、1991年春の店舗構成の見直しや同年10月の新神戸ロープウェイ開業により売上は伸長。1992年2月期の専門店の年間売上高は、前年同期に比べ9％伸長した。だが、ホテル・劇場・モールの客層がバラバラという構造的欠陥は、束の間の好調に覆い隠されたまま、手付かずで残されていた。
■テナント撤退が相次ぎ、売り上げが半減
順調に歩みを進めていたところに、1995年1月17日、阪神・淡路大震災が襲った。
震災後、OPAは低迷していく。1995年10月には、ディスコに使われていたスペースにパチンコが出店した。20代から30代の若い女性をターゲットとし、ディスコが入っていた施設にパチンコが出店する……このテナント変遷だけでも時の流れと苦戦ぶりを感じる。
ただ、震災そのものが廃墟化の主因と見るのは正確ではないだろう。建物は大きな損傷を免れ、10日後には通常営業を再開している。震災後の落ち込みが戻らなかったのは、消費低迷の局面で、ホテル・劇場・モールの客層がバラバラという構造的欠陥が露呈したためと見るほうが実態に近い。20代女性向けのディスコがパチンコ店に置き換わったテナント変遷は、ターゲット顧客を見失った施設の象徴的な姿である。
そしてその後、テナントの撤退が相次ぎ、赤字に陥っていった。2002年2月期の売上高は約62億円で、震災前の約半分にまで落ち込んでいた。
2001年3月には当時運営を担っていた十字屋からダイエーグループの福岡ドームへ営業権が譲渡され、2002年3月にOPAからアベニューに改称。9月にかけて全面リニューアルされた。
■約3分の2が空きテナントに
2004年にはダイエーグループが営業権を手放し、モルガン・スタンレーへ売却された。ここで子ども向けフロアの導入や新規テナントの誘致などのテコ入れが行われ、空き区画は減少する。運営管理はモルガン・スタンレーグループが行っていたが、2006年にジオ・アカマツ（現野村不動産コマース）へ委託された。商業施設運営のプロに任せて、客数を増やすことが狙いだった。
ところが、2009年にはタイの大手財閥へ売却。この時点でテナントが激減していた。
JLLモールマネジメントによって、現在の「コトノハコ神戸」にリニューアルされたのが2019年7月。リニューアル前には、モールの半分ほどが空き区画となっていた。現在、閉鎖されている地下2階はこのときから全面空き区画だった。
「コトノハコ神戸」は三宮などと差別化を図るため、“コト消費”が重視された。だが、リニューアル後もテナントの入居率は7割にとどまった。直後に襲った新型コロナウイルスも逆風となっただろう。
興味深いのは、これだけ運営主体が入れ替わり、子ども向けフロアの導入から「コト消費」への舵切りまで試みながら、入居率を回復できなかった点である。問題は「何を売るか」ではなく「誰に売るか」であり、客層がバラバラのまま施設規模だけが巨大に残るという構造そのものを、誰も変えられなかった。465億円かけた「西日本一」の規模が、皮肉にも縮小やコンセプト刷新の選択肢を奪っていたのである。
そして今となっては、冒頭に述べたように大部分が空き区画となっている。現地のフロアガイドをもとに区画数で計算すると、2026年5月時点で埋まっているのは約37％。4割にも満たない状態だ。この割合には、一般の買い物客が集まらないオフィスやクリニックも含まれている。
■「一度あきられたら終わり」が現実に
バブル期にオープンしたOPAは次第にテナントが抜けていき、幾度もの運営主体の変更とリニューアルを経て、コトノハコ神戸となった今でも廃墟モールを脱することはできていない。
つまり、コトノハコ神戸の廃墟化は、震災やコロナといった外的要因だけではなく、開業時の構造そのものに埋め込まれていた。客層の異なるホテル・劇場・モールを同居させた歪みが、1989年に日経が指摘した「一度あきられたら終わり」という予言通りに進行し、複数回にわたる運営主体の交代でも修復できないまま今日に至っている。
新幹線駅直通という一等地の威光をもってしても、バブル期の過剰投資と客層の構造的ミスマッチは埋められなかった。465億円かけた「西日本一」の商業施設は、規模が大きすぎたがゆえに、変わることも消えることもできず、入居率4割未満の姿で鎮座し続けている。

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坪川 うた（つぼかわ・うた）

ライター、ショッピングセンター偏愛家

熊本県出身。熊本大学卒。新卒で大型SCデベロッパーに就職。小型SCデベロッパーへの転職を経て、フリーランスに。国内外で500以上の商業施設を視察済み。宅建・FP2級。

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（ライター、ショッピングセンター偏愛家 坪川 うた）