【2026年2月2日から施行】相続登記漏れ防止になる「所有不動産記録証明制度」とは？

相続登記の義務化に伴い、相続登記漏れを防止する目的で、その名義人が全国に所有する不動産を一括で調査のうえ、リスト化して証明書を発行してくれる「所有不動産記録証明制度」がスタートします。

■相続登記は義務化されたが所有不明の不動産の問題もある
令和6年（2024年）4月1日より相続登記の義務化がスタートしていますが、被相続人が所有する不動産を全て把握できず、相続登記漏れとなってしまう問題も少なくありません。

この原因として現在の所有不動産の調査は、各市区町村ごとに名寄帳などを請求して調査することしかできず、例えば固定資産税のかからない不動産などを所有していた場合などはこの調査すら漏れてしまい、その結果「相続登記が漏れてしまった」といったことなどが原因となります。

■全国の不動産を漏れなく調査できる所有不動産記録証明制度とは
こういった相続登記漏れを防止する目的で、令和8年（2026年）2月2日より「所有不動産記録証明制度」がスタートします。この制度は、その名義人が全国に所有する不動産を一括で調査のうえ、リスト化して証明書を発行してくれる制度です。

この制度を利用することで、相続登記漏れの防止はもちろんのこと、遺産分割対象財産の漏れや、相続税の財産計上漏れの防止にもなります。

■所有不動産記録証明制度の概要
大変便利となる所有不動産記録証明制度の概要は以下のとおりです。

・全国の市区町村の所有不動産を一括で調査できます。
・被相続人名義の不動産調査は、相続人や法定代理人、委任を受けた司法書士などの代理人が利用できます。
・被相続人名義だけでなく、生存の名義人本人や法人も利用可能となるため、生前に調べておくこともできます。
・お近くの法務局で請求可能です。またオンラインも利用できます。
・共有不動産、固定資産税がかかっていない不動産、直前に取得した不動産なども表示されます。

■所有不動産記録証明制度の注意点
メリットの多い所有不動産記録証明制度ですが、以下のような注意点もあります。

・住所と氏名で検索・照合されるため、住所変更がされていなかったり、氏名を旧字で登記してしまっていたりする場合などは、証明書から漏れてしまいます。不安な場合は可能性のある住所と氏名で複数請求するようにしましょう。※なお住所変更登記も令和8年（2026年）4月1日より義務化されます

・あくまで登記されている不動産が表示されるため、固定資産税がかかっていても未登記の家屋は表示されません。

所有不動産の調査が劇的に便利になる所有不動産記録証明制度をぜひ利用しましょう。所有不動産がない場合でも「なし」という証明がされることになります。なお、あくまで登記内容で検索・照合されるため、漏れる可能性も否定できません。

不安な場合は現行の名寄帳の取得と併用するとよいでしょう。生前の利用も可能ですので、遺言作成の際の記載漏れなどにも活用するとよいでしょう。

文：小野 修（ファイナンシャルプランナー）
税理士法人レガシィ所属のAFP。年に100件超の相続相談・対策を担当。資産家やトラブル事案を得意とする。相続が発生した人だけでなく、将来の相続が心配な人の生前対策、相続後の節税プランニングなども行っている。