私は主に首都圏の新築マンション市場について、「資産価値レポート」という有料のレポートをインターネット上で販売している。そのタイトルのひとつが「東京の大規模マンション」。

そこで取り上げているのは、東京都内で販売されているすべての新築マンションのなかから、

（1）総戸数が200戸以上
（2）タワーマンションではない（19階建て以下）

のものを選び、物件ごとに資産価値を分析する内容だ。

　このレポートを5月の18日に最新情報化した。今回分析したのは37物件。この物件数自体も、私がこのタイトルでレポートを作成してきたこの8年間でもっとも多いほうだ。

　しかし、私が異常だと感じるのは、このうちの21物件が「完成在庫」であることだ。完成在庫とは、マンションの建物がすでに完成しているのに販売が続いている状態。新築マンションを開発・分譲するデベロッパーからすると、各案件は竣工前から販売を始めて建物が完成した直後に決済・引き渡しを行うのが理想とされる。なぜなら、完成直後にすべての販売代金を回収することで、用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を全額返済できるからである。もちろん、そこで利益も得られる。この返済が延びれば、それだけ多くの金利を払わなければならない。利益も減る。だから多くのデベロッパーは、建物の完成時点までの全戸完売を目指す。


　ただ、一部のデベロッパーは「竣工後数年かかろうと値引きせずに販売する」という事業方針を採用している。そういったデベロッパーが開発・分譲する新築マンションは、竣工後数年にわたって販売が続けられる。しかし、それは全体からみれば一部だ。

　ところが、前述した37物件のうち、現状で半分以上の21物件が完成在庫になってしまっている。また、半年から1年後にはさらに増えそうである。これは私の経験値の範囲で、かなり異常だ。

　同レポートで取り上げているのは、だいたいが郊外型ファミリーマンションになる。都心のように投資や資産形成目的ではなく、中堅会社員が実際に住むために購入するタイプのマンションだ。そういったマンションが、恐ろしいばかりの販売不振にあえいでいる。

●郊外ファミリー族の消滅

　では、その原因はいったいなんであろうか。

　確かに、販売価格が上昇した。建築費の高騰に加え、郊外といえども土地の価格も若干は上がった。
しかし、郊外の場合は新築マンションの販売価格は都心ほど上がっていない。エリアによって違いはあるが、都下や23区でも都心から離れた地域では価格高騰を感じさせない物件も多い。であるのに、スムーズに販売できていない。つまり、価格の高騰だけが原因ではなさそうなのである。

　私は、この現象を「郊外ファミリー族の消滅」ではないかとにらんでいる。

　まず「郊外ファミリー族」を定義しよう。

・都心の主要ターミナル駅から快速もしくは急行で30分以上の郊外に居住
・世帯年収800万円未満
・世帯主は中堅企業以上の正社員
・子どもが1人以上
・夫婦のどちらかが30歳代
・夫婦のどちらかが地方出身者

　ざっとこういう条件に半分以上当てはまる家族が、私が定義する「郊外ファミリー族」だ。彼らが郊外型の大規模マンションの購入層となる。不動産業界では、かつて「一次需要層」と呼んだ。生涯で初めてマイホームを買う人たち、という意味だ。

　この層が今、絶滅の危機に瀕しているのではなかろうか。まず、10年前はこの層のボリュームゾーンであった団塊ジュニアが、今はすべて40代に達してしまった。
ここでまず、絶対的なボリュームの不足が顕在化している。さらに、若年層の未婚化が進んでいる。あるいは、結婚しても子どもをつくらなかったり、できないケースも多い。彼らは郊外に住む理由がないので、都心あるいは都心近郊に住居を求める。

　そして、若年層の正社員比率が落ちている。2015年の労働者派遣法の改悪が、その傾向を助長してしまった。30代前後の若年層で安心して35年ローンを組める人が、10年前に比べてかなり少なくなってしまったと推定できる。

　さらにいえば、郊外では賃貸住宅の空室が多い。無理をして新築分譲マンションを購入しなくても、住むところには困らないのだ。また、彼らは親が平成バブル期に住宅を購入して、見事に失敗しているのを目の当たりにしている世代でもある。昔ほど持ち家志向が強くないことも考えられる。

　かつて、マンション業界の主要な戦場は郊外だった。
どんな土地でもマンションを開発すれば、なんとか売り切ることができた。やはり、その根底には根強い需要が存在したからだ。

　今は違う。もはや「郊外ファミリー族」は、かなりの少数派に転落してしまった。しかし、マンション業界ではすでに2年先までの事業用地を仕入れているはずだ。今後、3年先、4年先の事業用地を仕込むデベロッパーもあるだろう。しかし、その向こうに待っているのは苦難の「敗戦処理」かもしれない。

　もはや郊外には、マンションデベロッパーにとってのお花畑は広がっていない。
（文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト）

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