不動産投資で「カモ」にされるサラリーマンが手を出しがちな"要注意物件"とは (2024年7月11日)

不動産投資を検討している方の中には、サラリーマンとして本業で収入を得ながら、不動産投資で副業収入を得たいと考えている方も多いのではないでしょうか。不動産投資には関心があるものの「サラリーマンはカモにされる」という話を聞いて、なかなか一歩を踏み出せないという場合もあるでしょう。 この記事では、不動産投資においてカモにされた実例について解説していきます。○サラリーマンは要注意な不動産投資物件ここではサラリーマンが実際にカモにされた不動産投資の実例を4つ紹介していきます。○1.新築ワンルームマンションサラリーマンがカモにされる不動産投資として多いのが、新築ワンルームマンションへの投資です。 新築区分マンションの1室を購入して運用するので初期投資が抑えられ、入居付けもしやすいイメージから一見初心者向けのハードルが低い不動産投資に思えるかもしれません。実際「毎月わずかな負担をするだけで、ローン完済後に現物資産が得られる」などとうたって、副業収入を狙うサラリーマンを勧誘する例が見られます。 冷静に考えると物件価格の割に利回りが低く、月々の管理委託費・修繕費など・固定資産税・都市計画税のコスト負担を考慮するとキャッシュフローがマイナスになる物件であることが少なくありません。こうした物件を、「頭金ゼロ」「私的年金として蓄えになる」「団信を使えば生命保険代わりになる」といった巧みな営業トークに丸め込まれて購入してしまうケースがあるのです。 不動産投資会社による強引な営業への苦情が国民生活センターにも数多く寄せられており、国土交通省や地方自治体でも注意を呼びかけています。 ○2.不利なサブリース契約不動産投資におけるサブリース契約とは、管理会社などのサブリース事業者がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約形態を指します。 本来、オーナーとサブリース事業者間の契約を「マスターリース契約」、サブリース事業者と入居者間の契約を「サブリース契約」と呼びます。ただ、不動産投資においては、これら2つの契約からなる一括借上・転貸の契約スキーム全体を指して「サブリース契約」と呼ぶのが一般的です。 サブリース契約ではオーナーは空室リスクを避けられ、事業者から一定の賃料収入を得られます。物件管理も事業者が行うため、手間をかけることなく安定収入が得られる点はメリットと言えるでしょう。 気をつけなければならないのが、サブリース事業者が賃貸借契約上の借主にあたるという点。借地借家法の原則からすると、借主であるサブリース事業者が保護されるべき存在になるのです。 このため、たとえばサブリース事業者側から賃料減額請求された場合、オーナーが断ると容易に契約解除できてしまいます。こうした点を悪用して、サブリース事業者は相場賃料より高い借上げ賃料を示すことで利回りを高く見せた収益物件を売りつけておいて、数年したら借上げ賃料を減額するという手を使います。 オーナーは契約解除を避けるために、泣く泣く賃料減額を飲まざるを得なくなります。一方、貸主であるオーナー側からの契約解除は「正当事由」が求められ、事実上不可能です。 サブリース契約には上記のようなリスクがあるというのも認識した上で、投資は慎重に検討しなくてはなりません。 ○3.修繕費がかかる築古物件不動産投資の失敗例としてよくあるのが、表面利回りの高さに飛びついて投資したものの、後から大きな費用がかかり、結果的に手出しが大きくなってしまうというケースです。 表面利回りは、満室稼働だった場合の年間想定賃料を価格で割って求められます。計算方法を踏まえると、家賃収入が大きい物件のほか、物件価格が安い物件も表面利回りが高くなるということがわかります。 築古物件は物件価格が新築に比べて低くなる傾向にあるため、必然的に表面利回りが高くなります。しかし、物件購入後に調査してみると至るところに修繕必要箇所があり、想定外の大きな修繕費がかかってしまうケースがあるのです。表面利回りでは修繕コストが考慮されていないので、修繕が発生した場合、実際の利回りはもっと低くなります。 修繕コストを見込まず、「表面利回りが高いので収益が見込める」という触れ込みだけを信じて築古物件に投資すると、悪徳不動産投資会社のカモにされるリスクがあります。○4.入居者がいっせい退去したオーナーチェンジ物件物件売買によって、所有権だけでなく、既存の入居者からの賃料収入や各種権利・義務も引き継ぐ物件をオーナーチェンジ物件と言います。オーナーチェンジ物件は購入後すぐに収入を得られるため、一般的に不動産投資のメリットが多いとされます。 ただ、ここにも悪徳不動産会社のカモにされる危険性が潜んでいる点に注意しましょう。 不動産投資で副業収入を得るべく物件を探していたサラリーマンが、ある物件を満室の中古アパートということで購入した例を見ていきます。購入した中古アパートは不動産会社自ら売主のオーナーチェンジ物件だったので、購入後すぐに満室稼働の家賃収入を得られ、しばらくは安定経営が続きました。 ところが、一定期間の過ぎたある日、入居者がいっせいに退去してしまいました。蓋を開けてみると、当初の入居者は満室稼働に見せかけるため不動産会社が用意した「サクラ」だったのです。入居者退去後は一気に収支が悪化し、次の入居者が見つかるまで大幅な手出しが発生する事態となってしまいました。オーナーチェンジ物件であっても、レントロールをしっかりと見て、入居状況に不審な点がないかチェックする必要があるのです。○まとめ長期的に安定した収入が期待できる不動産投資は、メリットの多い魅力的な投資手法です。富裕層のみならず、サラリーマンでも不動産投資にチャレンジする人が増えています。不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」とされるので、リスクを必要以上に怖がることはないのですが、融資を活用するのが前提である分失敗するとダメージが大きいのも特徴です。中には悪質な不動産投資会社も存在しており、サラリーマンの投資家はカモにされる場合もあるため、注意しなければなりません。 カモにされることなく不動産投資を軌道に乗せるためには、投資家自身が勉強して知識と情報を身につけることと、信頼できるパートナーたる不動産投資会社を見つけることが何よりも重要です。 藤原正明 ふじわらまさあき 大和財託株式会社 代表取締役CEO／昭和55年生まれ、岩手県出身。三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発業務に携わり、その後関東圏の不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。平成25年に大和財託株式会社を設立。不動産・建築領域等を活用した資産価値共創事業を東京・大阪をはじめとする主要都市圏で展開する。資産価値を創る様々なサービスを駆使し、“圧倒的顧客ファースト”を掲げ、お客様の人生に伴走しながら今までにない価値を開発・建築している。自社で運営しているYouTubeチャンネル「最強の不動産投資チャンネル」やXといった様々なプラットフォームで資産運用についての知識や考え方を発信している。 この著者の記事一覧はこちら

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