知らないと損! 相続税が最大80%減になる“魔法の制度”「小規模宅地等の特例」とは

相続税の計算で最も大きな割合を占めるのは「土地(不動産)」です。同じ1億円の資産でも、現金と土地では評価のルールが異なります。

現金は1億円そのままが課税対象となる一方で、土地には「評価減」という仕組みがあり、その代表格が「小規模宅地等の特例」です。簡単に言えば、「居住や事業に使っていた土地については、相続税を軽くしてあげましょう」という国の優遇制度です。

○「小規模宅地等の特例」とは

「小規模宅地等の特例」は、被相続人(亡くなった方)の生活や事業の拠点となっていた土地を相続する家族が、過重な相続税を負担して住まいや事業を手放すことがないようにするための制度です。相続税評価額を最大80%まで減額できる非常に大きな効果があります。
○対象となる「宅地」の種類と減額割合

特例が使える土地(宅地等)は大きく3つに分類されます。

最大で土地の評価額を5分の1にでき、相続税額を数千万円単位で軽減できることもあります。

例えば、相続税評価額6,000万円の自宅土地が特定居住用宅地等に該当すれば、80%減額＝1,200万円評価となり、4,800万円分の課税対象が減ります。仮に税率が30%ならば1,440万円の相続税軽減効果となります。
○「自宅の土地」で使う場合の条件(特定居住用宅地等)

もっとも利用が多いのが「自宅」に関する特例です。被相続人の自宅を相続する場合、誰がどのように居住していたかによって、使えるかどうかが変わります。

同居していた家族が相続する場合：原則として無条件で適用可能。
別居していた家族が相続する場合：“持ち家がない”ことが条件。
被相続人が老人ホームに入所していた場合：一定条件を満たせば適用可。

「誰が」「どのような状況で」相続するかによって結果が大きく異なります。
○「貸アパート」や「駐車場」でも使える?

自宅だけでなく賃貸用不動産でも特例が適用できる場合があります。いわゆる「貸付事業用宅地等」で、アパート経営や駐車場経営など、被相続人が貸付事業として収益を得ていた場合が対象です。ただし、減額率は50%で、被相続人自身の運営実態が求められます。
○特例を使う際の「手続き」と「落とし穴」

制度を使うには相続税申告書に特例の適用を明記し、必要書類を添付することが条件です。期限(10か月以内)を過ぎると原則適用不可となってしまうため、注意が必要です。

【よくある否認例】
- 相続人が申告期限までに居住を開始していなかった
- 相続後すぐに土地を売却してしまった
- 被相続人が老人ホーム入所後、家財を処分していた

形式ではなく生活実態の証明が重要です。

また、よくある特例利用の誤解と注意点として、

「自動的に適用される」わけではない(申告しない限り減額なし)
「兄弟で共有相続」すると全体が適用外になる場合がある
「土地の分筆」や「用途変更」で特例が崩れることもある

ということも挙げられます。生前に分け方や用途を整理しておくことが肝心です。
○生前からの「準備」が最大の節税に

この特例は有利な制度ですが、亡くなってからでは間に合わないケースも多いです。生前からの準備が重要で、

同居していない子どもに相続させる予定なら、早めに居住実態を作る
貸付事業を法人に移すなら時期を見極める
遺言書で取得者を明記しておく

こうした準備が家族の生活と財産を守る最善の策です。

佐嘉田 英樹 さかた ひでき アテナ・パートナーズ株式会社 代表取締役。1991年に東京大学卒業後、富士銀行（現・みずほ銀行）入行、主に融資営業・マーケティング戦略企画に携わる。その後不動産・建設業界に身を転じ、建売分譲、賃貸アパート、介護福祉施設等の企画開発・売買などに従事し、2023年8月に独立。地主・不動産投資家・中小企業の不動産活用コンサルティングやプロジェクト・マネジメント、テナント企業の開業支援を行う。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築士、FP2級など幅広い専門知識を駆使し、総合的な視点からクライアントの課題解決にあたる。
アテナ・パートナーズ株式会社：https://athena-ptr.co.jp/
アテナ・パートナーズ株式会社は、お客様のニーズや目的を詳細にヒアリングして、物件や市場の調査を行った上で、所有不動産の有効活用、開発、建て替え、リノベーション・用途変更、売却、交換など、多角的・戦略的な企画提案・マネジメントを行う。企画計画から資金調達、テナント誘致、設計、工事、引き渡しまで一貫してプロジェクトをマネジメントすることで、独自のビジネスモデルを展開する。 この著者の記事一覧はこちら