住宅ローン「貯蓄はあるけど頭金ゼロ」を選択する層が増加 - 最大の理由は?

三井住友信託銀行が設置している三井住友トラスト・資産のミライ研究所は11月11日、住宅ローンについてのアンケート結果を発表した。調査は2025年1月、全国の18～69歳(ただし関連業種(金融、調査、マスコミ、広告)従事者を除く)11,435人を対象にインターネットで行われた。
○広がる"頭金ゼロ"という選択

住宅ローン借入時期ごとに頭金割合を比較すると、時代とともに変化していることがわかる。1990年までの借入れでは、「頭金ゼロ」はわずか13.3%にとどまり、「2割くらい(34.2%)」「3割くらい(21.8%)」が主流だった。

しかし、2021年～2024年の借入れでは、「頭金ゼロ」が36.9%で最も多く、「1割くらい」も22.9%と高い割合を占めている。一方で、かつて主流であった、「2～3割くらい」は合わせても24.1%にとどまる。

かつては、「頭金を2～3割準備すること」が、住宅購入時の一般的な目安とされていたが、近年では「頭金はゼロ」での借入れが一般的となってきていることがうかがえる。

頭金ゼロを選択した人に、住宅の頭金や諸経費などを支払う前に保有していた金融資産額を尋ねた。その結果、保有金融資産が500万円以上あった人の割合は、住宅ローン借入時期が1991～2000年では22.2%だったのに対し、2021～2024年では38.9%へと16.7ポイント増加していることがわかった。

頭金ゼロという選択は、必ずしも資金不足によるものだけでなく、家計戦略や資産形成を見据えて"貯蓄はあるけど、頭金ゼロ"という前向きな選択として広がっている可能性がある。

実際に、"貯蓄はあるけど、頭金ゼロ"を選択した人に頭金割合の選択理由を確認したところ、「手元資金の確保(27.3%)」が最も多く、次いで「金利の低さ(25.9%)」が挙げられた。この結果からも、住宅購入後の支出や資産形成を見据えて「手元資金の温存しよう」という意識がうかがえる。

"貯蓄はあるけど、頭金ゼロ" - 住宅ローン契約の傾向

では、"貯蓄はあるけど、頭金ゼロ"にした場合、住宅ローン利用や資産形成に何らかの違いが出てくるのだろうか。「住宅購入時の保有金融資産が500万円以上あった」と回答した人に絞り、頭金割合別の傾向を確認した。

まず借入金額については、頭金割合が少ないほど借入金額中央値が高くなる傾向にあった。この借入金額中央値をもとに購入金額を算出すると、いずれも約3,300～3,400 万円に収まっており、頭金割合を抑えたことで借入金額が増えているという構造であることがわかった。

また、借入金額4,000万円以上の割合は頭金ゼロが最も多く(32.4%)、高額な借入れが目立った。

次に、金利形態については、頭金割合が少ないほど変動金利を選択する傾向が強く、特に、頭金ゼロでは変動金利が62.4%と、頭金4割以上(38.9%)のおよそ1.6倍に達している。一方で、頭金割合が多いほど、固定金利(特に長期固定)を選ぶ傾向が強く、金利上昇リスクを避けたいという意識や、安定した返済計画を重視する姿勢がうかがえる。

借入期間についても、頭金ゼロでは「35年」での借入れが55.9%と半数を超えており、他と比較しても突出している。頭金割合が増えるにつれて、借入期間が短くなる傾向があり、特に頭金2割以上では、「35年」の借入期間の選択割合が急減している。

これらからの結果から、"貯蓄はあるけれど、頭金ゼロ"を選択しているケースでは、「高額」「変動」「長期」を選ぶ傾向がみられた。こうした特徴は、金利上昇局面で返済負担が増すだけでなく、資産形成の停滞や家計の流動性低下など、複数のリスクを高める可能性が考えられる。
○"貯蓄はあるけど、頭金ゼロ" - 資産形成の傾向

次に頭金割合の選択と資産形成の取組み状況について確認をするため、現在、住宅ローンを返済中の方にさらに絞って確認をしたところ、頭金割合に関わらず7割以上が「資産形成に取り組んでいる」と回答した。この結果から、住宅ローン返済と資産形成の両立は、今や一般的な行動といえる。

では、1年間でどれくらいの金額を資産形成できているか。年間資産形成額の中央値を確認すると、頭金ゼロは95.0万円、4割以上では135.6万円となっており、頭金割合が高い層ほど資産形成額が多い傾向がみられた。