住宅ローン、変動・固定・全期間固定が上昇局面へ。首都圏中古マンション市場はどう動く?

マンションリサーチは11月28日、首都圏を対象とした「金利と中古マンション市場」のレポートを公開した。

同レポートは、ダイヤモンド不動産研究所とホームローンドクターが共同で作成している住宅ローン金利の参考指標「DHローン指数」と、福嶋総研の「首都圏エリア別の中古マンション販売日数と値下げ回数」を参考にしている。

「DHローン指数」は、主要な銀行の住宅ローン商品をもとに、変動金利・固定金利・全期間固定型などの代表的な金利水準を算出したもので、市場の金利動向を把握するための目安として用いられている。

「首都圏エリア別の中古マンション販売日数と値下げ回数」は、東京都23区を中心とした一般向け中古マンション市場について、「販売日数」と「値下げ回数」の推移を示したもの。一般的に販売日数が長いほど物件が売れにくい、購入需要が弱い状況を示している。一方、値下げ回数が少ない場合、市場において売却姿勢が強気であることを表している。

首都圏の中古マンション市場は、東京都と周辺三県で異なる動きを見せている。東京都では、住宅ローン金利の上昇局面にもかかわらず、「販売日数」と「値下げ回数」がともに減少傾向にあり、市場の需要は依然として強い。金利上昇が「さらに上がる前に」という駆け込み需要を喚起し、価格を下支えしている可能性がある。

一方、埼玉県・千葉県・神奈川県の周辺三県では、「販売日数」が緩やかに上昇している。これは需要の弱まりを示すが、「値下げ回数」は横ばいで推移しており、売主は価格への期待を維持している。金利上昇による返済負担増が、高額な築浅マンションの購買力を制限し、買い手が低価格帯にシフトしていることが背景にあると推測される。結果、周辺県では需要の伸び悩みが販売日数の増加として表れ始めている。

DH住宅ローン指数を見ると、変動・10年固定・全期間固定のすべてで緩やかな上昇トレンドが続いている。「変動金利」は、2025年10月ではDH指数が0.865％で微増。多くの銀行は据え置きだが、市場金利の上昇を反映し一部銀行は引き上げに転じている。日銀の追加利上げ観測が強まっており、2026年に本格的な上昇局面へ移行する可能性がある。銀行間で金利の二極化が進んでいる。

「10年固定金利」は、10年国債利回りに連動し、10月はDH指数が1.847％に上昇。適用2％未満の銀行が減少し、上昇基調が明確となっている。今後も日銀の追加利上げ次第でさらに上がるリスクが高いとのこと。

「全期間固定金利」では、10月はDH指数が2.548％に上昇し、上昇基調にある。フラット35は相対的に有利な水準を維持し、民間銀行の多くが金利を引き上げており、長期・超長期金利への上昇圧力が継続。日銀の金融政策が今後の鍵となるという。