ボーナスで住宅ローン返済は危険? 総資産30億円投資家が「それは悪手」と言う理由

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「ボーナスが出たから、住宅ローンの返済に充てよう」 そう考えているあなたに、一つ質問がある。「もし銀行から『年利1%・途中解約不可』の金融商品を勧められたら、あなたは1000万円で購入しますか？」

おそらく、多くの人が「NO」と答えるはずだ。しかし、住宅ローンの繰上げ返済をするということは、実はこれと全く同じ取引をしていることに他ならない──。

総資産30億円の不動産投資家・小原正徳氏は、「繰上げ返済は、経済合理性で見れば多くの場合、『悪手』です」と語る。良かれと思って借金を減らす行為が、なぜ「人生の自由」を奪うことになるのか。

多くの日本人が陥る「借金返済の罠」と、プロだけが知る「お金の正解」について、小原氏に話を伺った。
節約のはずが逆効果…返済で人生の選択肢が減る

住宅ローンを繰上げ返済することの最大のメリットは、当然ながら「利息軽減効果」にある。元本を早めに減らせば、将来支払うはずだった利息をカットできる。

「借金は少しでも早く返すもの」という親世代からの教えもあり、この「節約額」こそが、多くの人を繰上げ返済へと駆り立てる動機となっている。

しかし、その節約効果は、私たちが必死になって手元の現金を差し出すのに見合うほど、劇的なものなのだろうか。小原氏は、その費用対効果の低さを指摘する。

「例えば、3000万円を金利1%・35年返済で組んだとします。10年が経過し、手元にできた1000万円を使って繰上げ返済をした場合を計算してみましょう。返済期間を短縮する『期間短縮型』を選んだ場合、軽減される利息総額は約174万円。毎月の返済額を減らす『返済額軽減型』なら、約126万円の軽減効果になります(※)」(小原氏)

※元利均等を前提とした概算。手数料や控除の有無、繰上げタイミング等で前後する

35年という長い歳月をかけて、ようやく150万円前後の節約。この数字を前に、多くの人は「それでも浮くなら大きい」と感じるかもしれない。だが、小原氏はその判断に警鐘を鳴らす。

「冷静に考えてみてください。あなたは今、手元にある自由に使える1000万円という最強の武器を失ってまで、35年かけて薄く広く得られるわずかな節約を取りに行こうとしているのです。多くの人は『借金が減る』という安心感に目を奪われ、手元の現金がなくなるリスクを軽視しています。1000万円あれば、人生の選択肢が広がります。それを、わずかな利息削減のために壁の中に埋め込んでしまう。それが繰上げ返済の正体なのです」(小原氏)
いざという時、強いのは現金

「手元資金で借金を返済して身綺麗になる」。この道徳的に正しいとされる行為の、一体何がリスクなのか。一般的な感覚では理解しがたいこの問いに対し、まず小原氏が挙げたのが「生活防衛資金」という概念だ。

人生には予期せぬ事態がつきまとう。病気や怪我での収入減、突然のリストラ、あるいは家族の介護。そうした危機的状況において、あなたを守ってくれるのは「住宅ローンを完済した家」ではなく「手元の現金」に他ならない。

「私が常に言っているのは、生活防衛資金として最低でも500万円は手元に残しておくべきだ、ということです。これは投資にも回さず、もちろん返済にも充てず、純粋な現金として持っておくべきお金です」(小原氏)

家計のバランスシートにおいて、負債が減ることはたしかに健全化を意味する。だが、それはあくまで平時の論理だ。有事の際、銀行の態度は冷徹である。

「もし、手元の1000万円をすべて繰上げ返済に使ってしまった直後に、自分が働けなくなったらどうなるでしょうか。銀行は、たとえ住宅ローンの残債が減っていたとしても、収入のない人にお金は貸してくれません。壁に埋まったお金は、いざという時に引き出せないのです。逆に、手元に1000万円があれば、当面の生活費にも困りませんし、新たな挑戦をするための準備資金にもなります。現金を借金の返済で消滅させるということは、この『人生の防御力と選択肢』を自ら捨てているのと同じことなんですよね」(小原氏)

続けて、小原氏は「もちろん、手元にお金があると使ってしまうタイプの人もいます」と話す。その場合は“強制的に貯める仕組み”として返済を選ぶ合理性が出ることもある。大切なのは、自分の性格と家計の耐久力を踏まえた判断だ。

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返済すると、資産が増えなくなる理由

では、生活防衛資金を確保した上で、なお余剰資金がある場合はどうすべきか。

現預金で持っているより繰上げ返済をして金利負担を減らすほうが、精神的にも有利ではないか。そう考える読者に、小原氏は次のように語る。

「繰上げ返済をするという行為を、投資の視点で言い換えてみましょう。これは『利回り1%(住宅ローン金利相当)の金融商品を、1000万円で購入する』ことと全く同じ経済効果です。しかも、この金融商品は一度買ったら解約できず、リターンは著しく低い水準に限定されています」(小原氏)

今の時代、利回り1%で解約不能な金融商品を喜んで買う人がいるだろうか。誰でもアクセスできるS&P500などのインデックスファンドですら、長期的には年率数%程度(※)のリターンが期待されやすい時代だ。

※短期では上下し、元本割れもあり得る

「答えはシンプルです。1%のコスト(金利)を支払ってでも、手元のお金をより高い期待リターンが見込めるところへ運用したほうが、差し引き分、期待値として資産は増えやすいのです」と話す小原氏。

プロの不動産投資家たちは、銀行から少しでも低い金利でお金を借りようと必死になる。彼らにとって住宅ローンとは、忌み嫌うべき借金ではなく、資産形成を加速させるためのツールなのだ。

「私たち投資家からすれば、住宅ローンのような超低金利・長期間・固定(または低変動)で借りられるお金は、いわば『お宝』です。これほど有利な条件の資金調達は他にありません。それをわざわざ自分から返しに行くなんて、本当にもったいないことなんです」(小原氏)

ただし、変動金利で上昇局面が不安な人、投資の価格変動に耐えられない人は別。また、住宅ローン控除などが効いている場合は、繰上げ返済で“得の構造”が変わることもあるので、条件の確認は必須とのこと。
退職前後は、“安心”を買う返済もアリ

ここまで、経済合理性とリスク管理の観点から徹底して「繰上げ返済不要論」を展開してきた。では、いかなる場合も返済は悪手なのか。

小原氏は、人生には数字上の損得を超えた「安心感」が必要な局面があることも認めている。その唯一の例外とも言えるのが、「定年退職」のタイミングだ。

「唯一、繰上げ返済を検討してもいいタイミングがあるとしたら、それは『収入が途絶える時』です。例えば40歳で35年ローンを組んだ場合、完済は75歳になります。しかし、定年が60歳だとすると、そこから15年間は、給与収入(インカム)がない状態でローンを払い続けなければなりません」(小原氏)

現役時代は気にならなくても、収入がない状態で毎月口座からお金が減っていくのを見るのは、精神衛生上かなりのストレスになる。この時初めて、繰上げ返済は「投資」ではなく、心の平穏を買うための有意義な「消費」へと変わる。

「人間、資産を持っていたとしても、キャッシュフローがマイナスになることには本能的な恐怖を感じる生き物。大切なのは、ライフステージに応じた選択です。現役世代で稼ぐ力があるうちは、低金利の恩恵をフル活用して手元資金を運用し、資産を増やす。そして、いざ収入がなくなるタイミングで、精神的な安心を得るために返済を検討するのです」

「借金は悪」という思考停止に陥るのではなく、住宅ローンという最強の金融ツールをどう使いこなすか。その視点を持つだけで、あなたの生涯資産は大きく変わるはずだ。

西脇章太 にしわきしょうた 1992年生まれ。三重県出身。県内の大学を卒業後、証券会社に入社し、営業・FPとして従事。現在はフリーライターの傍ら、YouTubeにてゲーム系のチャンネルを複数運営。専門分野は、金融、不動産、ゲームなど。公式noteはこちら この著者の記事一覧はこちら