新年から始める住宅ローン見直し戦略！繰り上げ返済や借り換えをするべき？ (2026年1月3日)

新年を迎え、住宅ローンの今後について考えている方も多いのではないでしょうか。日銀が利上げを決定し、今後繰り上げ返済や借り換えを行うべきかの判断は、家計にとって非常に重要です。そこで、繰り上げ返済の方法、ローンの借り換えをすべきか判断する方法をまとめます。期間短縮 vs 返済額軽減！「繰り上げ返済」で得をするのはどっち？冬のボーナスが入り、住宅ローンの繰り上げ返済に充てようかどうか、検討している方もいるでしょう。繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。○期間短縮型のメリット・デメリット期間短縮型は、返済額は同じで期間を短縮する方法です。利息を減らす効果が大きく、総支払額を大幅に減らせることがメリット。ローンから早く解放されます。毎月の返済負担が軽くなることはありませんが、少しでも早い完済を目指す家庭に向いています。○返済額軽減型のメリット・デメリット返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らす方法です。こちらの方法は毎月の返済負担が減り、家計にゆとりができることがメリットです。ただし、期間短縮型より利息軽減効果は小さく、総支払額は多くなります。子どもの教育費がかかる時期に差しかかっている家庭や、家計にゆとりを持たせたい家庭に向いています。「繰り上げ返済はしないほうが得」論の真実とは？最近、繰り上げ返済はしないほうがお得だという話が広まっており、耳にしたこともあるでしょう。○「しないほうが得」と言われる理由繰り上げ返済はしないほうが得だと言われる理由として、おもなものは以下です。住宅ローン控除（減税）が減る／なくなる生活防衛資金を確保できる団体信用生命保険の補償が減額されるローン金利が安いなら急いで返す必要はないもっとも大きいのは、住宅ローン控除のメリットを享受できなくなることです。控除が減る、あるいはなくなると、そのぶん所得税や住民税が高くなります。また、生活防衛資金が確保できており、ローン金利が低い場合、余剰資金を運用に回したほうが有利なケースも。NISAやiDeCoを活用すると、リスクはあるものの、年3～5％程度の利回りを得ることも可能です。○繰り上げ返済が向いているケース以下のケースに該当する場合は、繰り上げ返済を検討するのもよいでしょう。住宅ローン控除期間が終了した生活防衛資金は確保できているローンの金利負担を早く減らしたい借入金利が高い場合、早く負担を減らしたいと考えるものです。ただし、住宅ローン控除による恩恵と比較して決める必要があります。また、借り換えも1つの選択肢となるでしょう。金利上昇に備えてローンの借り換えをするべき？日銀が金利を上昇させる可能性を示唆しており、今後住宅ローンの金利も上昇する可能性があります。金利上昇を見越してローンの借り換えを検討する場合の判断ポイントを解説します。○金利差が1ポイント以上あるかローンの借り換えでは、金利差が大きいほど、実感する効果が高くなります。たとえば以下の事例で考えてみましょう。借入額：4,000万円返済期間：30年金利：1.8％→0.7％諸費用：116万円この場合、毎月の返済額は2万円以上減ります。総返済額もおよそ625万円減少するため、かなりの効果を実感できるでしょう。借り換えをするなら、現在利用している商品より年率1ポイント以上低い商品がおすすめです。○返済期間が10年以上あるか借り換えが向いているのは、返済期間がまだ10年以上残っている方です。低い金利の商品に借り換えることで、毎月の返済負担を減らし、総返済額も減らせます。一方で、返済期間が5年など残り少ない場合は、借り換えるメリットがあまりないでしょう。○諸費用を含めても借り換えたほうが得かローンの借り換えでは、以下のような諸費用も発生します。事務手数料抵当権の設定・抹消の費用印紙税登記関連費用諸費用はローンの借入額の3～4％が目安で、たとえば5,000万円なら150万～200万円ほどかかります。諸費用を含めても、借り換えのメリットのほうが上回るか、シミュレーションをして確認しましょう。 安藤真一郎 あんどうしんいちろう マーケティング会社に勤務した後、フリーランスのライターに転身。 多種多様なジャンルの記事を執筆するなかで、金融リテラシーを高めることや情報発信の重要性に気づき、現在はマネー系ジャンルを中心に執筆している。 ライターとして、知識のない人でも理解しやすいよう、かみくだいた文章にすることが信条。 ファイナンシャルプランニング技能士2級、日商簿記検定2級取得。 この著者の記事一覧はこちら