「建て替えも売却もできない」借地権つき建物を“とりあえず共有相続”が招く、絶対避けたいトラブルの正体

前回は、借地権が相続によって当然に承継されること、そして地主の承諾が不要であることを、法律の基本から整理しました。

ところが実務では、「借地権を相続したあとにトラブルになるケース」の多くが、相続人が複数いる“共有相続”で発生します。今回は、借地権を共有で相続した場合に、なぜ一気に問題が複雑化するのかを、民法の考え方と実務の視点から解説します。

借地権は「共有」で相続されることが多い

遺言がなく、相続開始後に遺産分割が行われない場合、借地権は他の相続財産と同様、相続人全員による共有状態となります。

たとえば、「相続人が配偶者と子2人」、「借地権付き建物を遺産分割しないまま相続」という場合、借地権も建物も、3人の共有状態になります。

この「共有」という状態こそが、借地権トラブルの出発点になり得るのです。
共有になると、何が問題なのか?

共有状態になると、借地権に関する行為は単独ではできなくなる場面が増えます。民法では、共有物について

行為の内容ごとに、必要な同意の範囲

が異なると整理されています。借地権の場合、この整理が非常に重要になります。
【変更行為】建替え・譲渡は原則「全員の同意」が必要

借地権付き建物を「建て替え、増改築したい」、「借地権を第三者に譲渡したい」、「用途変更をしたい」、「外壁の全面張替えなど大規模修繕をしたい」といった場合、これは共有物の「変更行為」に該当します。(民法251条)

このような変更行為については、共有者全員の同意が必要とされています。逆に、共有者のうち1人でも反対すれば、建替えや譲渡は原則として進められません。

【管理行為】修繕や管理方法にも同意が必要

一方で、「軽微な修繕」、「管理方法の決定」、「第三者への賃貸」といった重大な変更に至らない程度の利用・改良行為は、共有物の「管理行為」に該当します。

管理行為については、共有持分の過半数による決定が必要とされます。ここで問題になるのが

「誰が過半数を持っているのか」、「意思表示がきちんと揃うのか」

という点です。
【使用行為】住む・使うだけでもトラブルになる

さらに見落とされがちなのが、共有物の「使用」に関する問題です。

民法249条では、各共有者は、その持分に応じて共有物を使用できるとされています。

しかし、借地権付き建物の場合、

・誰が住むのか
・無償で使ってよいのか
・使用料(賃料相当額)を払うべきか

といった点で、相続人の間で感情的な対立が生じやすくなります。
【保存行為】単独でできることは意外と少ない

共有物の価値を守るための保存行為(地代・固定資産税等の支払、雨漏り修理、緊急対応など)は、各共有者が単独で行うことができます。(民法252条5項)

ただし、「どこまでが保存行為か」は実務上の判断が分かれやすく、勝手な対応がトラブルに発展することもあります。
地主の「承諾」が必要になる場面で問題が拡大する

借地権の場合、共有者間の問題に加えて、地主の承諾が必要となる場面が存在します。

代表的なのが、「建替え・増改築」、「借地権の譲渡・転貸」、「用途変更」といったケースです。これらは民法・借地借家法で規定されている行為や、契約や商慣習で規定されている事項です。

ここで、

共有者全員の意思が揃わない
地主との窓口が一本化されていない

といった状況になると、話し合いが進まず、時間だけが経過する事態に陥ります。
共有相続が続くと、なぜ「身動きが取れなくなる」のか

借地権の共有状態が続くと、「建替えができない」、「売却ができない」、「賃貸にも出せない」、「地主との関係も悪化する」という「動かせない資産」になりやすくなります。

これは、借地権が「権利関係×人間関係」の影響を強く受ける資産だからです。

こうしたトラブルを避けるため、実務では「遺言による単独相続」、「早期の遺産分割協議」、「共有解消(持分の集約)」、「専門家を交えた地主との調整」といった対応が取られます。

「とりあえず共有で相続する」ことが、最もリスクの高い選択肢になり得る点は、ぜひ知っておいていただきたいところです。

借地権は、相続によって当然に引き継がれます。しかし、共有で相続した瞬間から、法律関係は一気に複雑化します。

借地権の相続では、「誰が相続するか」だけでなく、「どのような形で相続するか」が極めて重要です。

次回は、これらの法律関係を踏まえたうえで、借地権の「価値」や「相続税評価」はどう考えられているのかを、不動産価格の視点から解説します。

佐嘉田 英樹 さかた ひでき アテナ・パートナーズ株式会社 代表取締役。1991年に東京大学卒業後、富士銀行（現・みずほ銀行）入行、主に融資営業・マーケティング戦略企画に携わる。その後不動産・建設業界に身を転じ、建売分譲、賃貸アパート、介護福祉施設等の企画開発・売買などに従事し、2023年8月に独立。地主・不動産投資家・中小企業の不動産活用コンサルティングやプロジェクト・マネジメント、テナント企業の開業支援を行う。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築士、FP2級など幅広い専門知識を駆使し、総合的な視点からクライアントの課題解決にあたる。
アテナ・パートナーズ株式会社：https://athena-ptr.co.jp/
アテナ・パートナーズ株式会社は、お客様のニーズや目的を詳細にヒアリングして、物件や市場の調査を行った上で、所有不動産の有効活用、開発、建て替え、リノベーション・用途変更、売却、交換など、多角的・戦略的な企画提案・マネジメントを行う。企画計画から資金調達、テナント誘致、設計、工事、引き渡しまで一貫してプロジェクトをマネジメントすることで、独自のビジネスモデルを展開する。 この著者の記事一覧はこちら