住宅ローン、繰り上げ返済は損？「投資のほうが得」は本当か――20年シミュレーション

手元資金で住宅ローンの繰り上げ返済をするべきか、それとも投資にまわすべきか。低金利や新NISAの普及などを背景に、「投資のほうが得」という声も聞かれます。しかし、「絶対にこちらが得」という唯一の正解はありません。本稿では、繰り上げ返済と投資それぞれのメリットや向いている人を整理し、後悔しないための判断基準を解説します。

「投資にまわした方が得」といわれるのはなぜ?

「手元の余裕資金は投資にまわしたほうが得」とよくいわれているのは、住宅ローンの金利が低いことと、投資の利回りが相対的に高いことが背景にあります。

現在、住宅ローンの変動金利は1％未満、固定金利(フラット35など)でも2％台前後というケースが多くなっています。これに対し、たとえばインデックス型投資信託(S&P500、全世界株式など)の年平均利回りは、約3%～6%が目安となります。

さらに、NISAやiDeCoといった非課税制度を活用すれば、より効率的な資産形成を進められます。

一方で、投資の利回りはあくまで期待リターンであり、将来の利益が保証されているわけではありません。価格は日々変動するため、運用状況によっては元本を下回る可能性もあります。

繰り上げ返済と投資、それぞれに向いている人の特徴をまとめると、次のようになります。

＜繰り上げ返済に向いている人＞

・ローン残高を早く減らしたい人
・住宅ローン金利が高い人
・定年退職前の完済を目指す人(40代、50代)
・金利上昇を懸念している人
・将来の支出に備えてローン負担を軽減しておきたい人

＜投資に向いている人＞

・運用期間を長くとれる人(20代、30代)
・住宅ローン金利が低い人
・繰り上げ返済で余裕資金がなくなるのは不安な人
・金利を上回るリターンを目指したい人
・資産形成を重視したい人

このように、繰り上げ返済と投資は、「どちらが得か」という単純な二択ではありません。利用している住宅ローン金利やライフプラン、何を重視するかという価値観などによって、どちらを選ぶべきかの判断は変わります。
繰り上げ返済と投資、それぞれをシミュレーション

次に、手元の余裕資金500万円を、以下のような前提で繰り上げ返済に充てた場合と投資にまわした場合とで、20年後にはどのような差が生じるのかシミュレーションしてみました。

＜繰り上げ返済＞

・借入金額: 3000万円
・返済期間: 35年
・ローン金利: 1.8%
・借入から8年後のタイミングで繰り上げ返済(期間短縮型)

＜投資＞

・投資利回り: 4%(20年間複利運用)

まず、繰り上げ返済した場合の利息の軽減効果は、約265万円でした。一方、投資をした場合の運用益は、約596万円となりました。こうして比べてみると、投資をしたほうが圧倒的に有利に思えますが、もちろん、これはあくまでシミュレーションであり、投資の場合はこの通りの運用益が得られない、もしくは元本割れの可能性もあります。

それに対して繰り上げ返済は、リスクがなく、確実に利息を減らせるという安心感があります。

もし迷ってしまった場合は、繰り上げ返済と投資を併用するのもひとつの手でしょう。たとえば、手元の余裕資金500万円を250万円ずつ、繰り上げ返済と投資に使うのです。これなら、安心も確保しつつ、将来に向けた資産形成もおろそかにせずに済みます。

また、投資は継続が大切ですので、家計に負担のない範囲で毎月積み立てていく方法も有効です。自分たちだけで判断できないときは、専門家に相談してみるのもよいでしょう。
納得できる選択が大切

繰り上げ返済は、利息を確実に減らせる安心感が魅力です。一方、投資はリスクを伴うものの、より大きな資産形成が期待できます。住宅ローン金利やライフプラン、より優先させたい価値観を踏まえたうえで、自分や家族が納得できる選択をすることが大切です。

武藤貴子 ファイナンシャル・プランナー(AFP)、ネット起業コンサルタント 会社員時代、お金の知識の必要性を感じ、AFP(日本FP協会認定)資格を取得。二足のわらじでファイナンシャル・プランナーとしてセミナーやマネーコラムの執筆を展開。独立後はネット起業のコンサルティングを行うとともに、執筆や個人マネー相談を中心に活動中 この著者の記事一覧はこちら