資産価値と理想を両立! 中古マンション×リノベーション術 第4回 「マンションは管理を買え」っていうけど、実際どこを見たらいい?

中古マンションを選ぶ際、よく耳にするのが「マンションは管理を買え」という言葉。これは、建物のハード面(構造・設備)だけでなく、管理のソフト面が将来の住み心地や資産価値に大きな影響を与えるという意味です。

では実際に、どこを見て「管理の良し悪し」を判断すればいいのでしょうか。今回は、リノベーションを前提とした中古マンション購入において、プロがチェックする“管理のポイント”を解説します。
○「管理状態」は“生活の快適さ”と“資産価値”を左右する

マンションは共有財産です。エントランスや廊下、エレベーター、外壁、配管などの共用部は、管理組合(住民で構成される組織)が主体となって維持・管理しています。そのため、専有部(自分の部屋)をどれだけきれいにしても、管理状態が悪ければ生活の質が損なわれるだけでなく、将来の売却時の資産価値にも影響する可能性があります。
○管理の良し悪しを判断する4つの視点

中古マンションの管理状態を見極めるには、以下の4つの視点が参考になります。
○1. 共用部の清掃状況や雰囲気

エントランスがきれいに保たれているか、郵便受けやゴミ置き場が整理されているか、掲示板に住民向けの案内が適切に掲示されているか…。こうした日常管理の積み重ねが、住み心地とトラブルの少なさにつながります。

内見時には、部屋の中だけでなく「エントランスからゴミ置き場まで」歩いて確認してみましょう。
○2. 管理会社の有無と管理形態

管理会社がしっかりと業務を担っているか、また管理方式が「全部委託」か「一部委託」かなども重要です。全部委託の方が手厚い印象はありますが、管理費とのバランスも含めて確認が必要です。

また、管理人が常駐しているかどうか(巡回管理か日勤か)によっても日々の対応が変わります。
○3. 修繕積立金の残高と将来計画

将来的な大規模修繕に備えて、十分な修繕積立金が積み立てられているかを確認しましょう。築30年時点で60㎡(約18坪)あたり100～120万円程度の積立金残高が目安とされています。国土交通省のガイドラインでも、㎡あたりの月額積立単価の目安が示されており、築年数や規模によって適正水準が異なります。

また、「長期修繕計画書」に記載されている将来の工事内容と、その財源が見合っているかも重要です。
○4. 管理組合が機能しているか

総会が定期的に開催されているか、議事録の内容がしっかりしているかをチェックしましょう。大規模修繕が予定通りに実施されているマンションは、管理組合が機能している証拠です。逆に「何年も修繕が先送りになっている」「総会が開かれていない」といった物件は注意が必要です。
○5. 滞納率と財務状況

専門家が確認するのが「管理費・修繕積立金の滞納状況」です。

滞納率が高いと、「管理組合の資金繰りが不安定になる」「修繕が延期される」「法的対応が必要になる」といったリスクがあります。重要事項調査報告書に滞納情報が記載されているため、購入前に必ず確認しましょう。
○管理費・修繕積立金の“安さ”はメリットではない？

ときどき「このマンション、管理費と修繕積立金が安くてお得だな」と感じることがありますが、金額が安すぎるマンションはむしろ将来が心配です。

修繕のタイミングで積立金が足りず、一時金を徴収される
大規模修繕が先送りになり、建物の劣化が進む
空室が増え、住民の負担がさらに増す

といった負のスパイラルに陥るリスクがあるため、「安ければいい」という見方は避けたほうがよいでしょう。
○管理状態は“売却のしやすさ”にも影響

近年の買主は、「物件そのもの」だけでなく「建物の管理状態」も重視する傾向があります。特にファミリー層や投資目的の購入者は、将来の維持コストや資産性を重視するため、管理の良し悪しが売却価格や成約スピードに影響することも。

たとえば同じ立地・広さでも、管理状態が悪いマンションは数百万円単位で売却価格が下がるケースもあります。「管理」は目立たないけれど、確実に価値を左右する要素なのです。
○まとめ：「管理を買う」とは、“住んでから後悔しないための先行投資”

リノベーションで自分好みの空間をつくる自由があるからこそ、建物の管理状態はコントロールできない部分として、購入前にしっかりと見極めておく必要があります。

日々の快適さ、将来の修繕計画、そして売却時の資産価値。すべてに関わる「管理」の重要性を、ぜひ意識して物件選びを進めてください。

次回は、リノベーションのパートナーとなる「会社選び」にスポットを当てて解説します。

角高広 株式会社すむたす 代表取締役。2012年、株式会社Speee入社。不動産売却メディア「イエウール」を立ち上げ、事業責任者として売却領域業界No.1へ。現GA technologiesグループのイタンジ株式会社にて、経営企画・複数事業責任者・人事を兼任した後、2018年、テクノロジーを活用した中古マンションの買取再販・仲介事業を手掛ける「株式会社すむたす」を創業。最短2日で現金化できるマンション売却サービス「すむたす売却」の累計査定数は4万件を超える。リノベマンションが仲介手数料0円で買えるポータルサイト「すむたす直販」も展開している。2019年、Forbes「アジアを代表する30歳未満の30人(Forbes 30 Under 30 Asia) 」選出。 この著者の記事一覧はこちら