東京一極集中と地方の静かな崩壊。2026年に加速する不動産二極化の正体と自治体の生存競争

今回のニュースのポイント・投資の集中：世界的な資金が東京など確実な需要がある場所に集中し、他エリアとの差を広げている・維持コストの壁：人口密度の低いエリアでは、水道や道路などのインフラ維持が自治体の重荷となり地価を押し下げる・拠点化の進行：立地適正化計画により、同じ市町村内でも居住誘導区域の内外で価値が二分される 日本全国どこでも、家を建てれば一生の資産になる。そんな時代は完全に過去のものとなりました。2026年現在、不動産市場で起きているのは、単なる地価の上下ではなく、日本という地図の書き換えです。都心のマンションが数億円で取引される一方で、少し郊外へ行けば二世帯住宅が数百万円でも買い手がつかない。この残酷なまでの地域差は、一時的な流行ではなく、自治体の生存戦略と密接に関わっています。 この格差を分かりやすく例えるなら、電車の駅と売店の関係です。多くの乗客が利用する大きな駅（都心・拠点都市）の売店は、家賃が高くても繁盛し、その場所自体の価値も上がります。しかし、利用者が数人しかいない無人駅の売店は、どれだけ安くても商売が成り立ちません。今、日本の多くの地域が、この無人駅のような状況に直面しています。 地価を左右する最大の要因は、実は目に見える建物ではなく、地面の下にある水道や道路などのインフラを維持するコストです。人口が減り、税収が落ち込んだ自治体にとって、広大なエリアのインフラを維持し続けるのは困難です。そのため、国や自治体は立地適正化計画を進め、特定の拠点に人を集める政策を強めています。つまり、線引きの内側は守られ、外側は見放されるという選別が、不動産価格という形で明確に現れているのです。 不動産価格の二極化は、単なる投資の成否ではなく、その街で提供される行政サービスや将来の安心感の格差そのものです。これから住まいを選ぼうとする私たちは、駅からの距離だけでなく、その自治体がどのような未来図を描いているのかを見極める必要があります。 自分が住んでいる、あるいは住もうとしている場所が、10年後、20年後にどんな景色になっているのか。それを知ることは少し怖いかもしれませんが、現実から目を逸らさないことが、あなたの大切な資産と生活を守る第一歩になります。どこの街に住むかという選択は、あなたの人生をどの船に託すかという、最も大きな投資判断に他ならないのです。（編集担当：エコノミックニュース編集部）