相続した実家は“売るべきか、貸すべきか”──迷ったときに必ず押さえたい3つの判断基準

○相続した家は「売るべき?」「貸すべき?」親の住んでいた実家を相続したとき、最初に直面するのがその活用方法の選択です。最近では「空き家の増加」や「管理負担の重さ」が社会問題となり、相続後の選択がますます重要になっています。しかし実務では、すぐ売るべきなのか一旦貸したほうがいいのか将来の相続(子世代・孫世代)を見据えてキープするべきかなどの判断で迷われるケースが後を絶ちません。ここでは、「売る」「貸す」を比較しながら、その意思決定に必要なポイントを整理します。「売る」場合のメリットとデメリット○現金化できて、維持費や管理負担からも解放不動産は分けられませんが、現金は公平に分けられます。相続人が複数いる場合、売却・換金化は最もトラブルが少ない選択肢です。さらに空き家を放置すると、固定資産税庭木の管理近隣クレーム風雨による劣化などが避けられません。売却すれば、こうした負担から即座に解放されます。○思い出の家を手放す心理的負担や、売却長期化の可能性も一方で親の自宅の売却は、感情的に踏ん切りがつかないこともあります。家族間で方向性の合意が必要です。特に需要が少ない地方の一戸建ての場合は売却期間が長期化しやすく、半年から2年以上かかることも珍しくありません。「貸す」場合のメリット・デメリット○安定収入と将来利用の選択肢を得られる賃貸に出すことで、固定資産税や管理費を賄いつつ、収益化できます。売ってしまうと取り戻せないため、子どもの居住用将来の建て替えなど、柔軟性を残したい場合に適しています。○賃貸に出す前の準備や、出した後のリスクに注意賃貸に出す前に、以下の費用が発生することが一般的です。クロス等の内装工事給湯器や衛生設備等の交換外壁・屋根などの補修改修工事築年数や状態によっては100～300万円以上かかることもあります。賃貸に出した後は、空室リスクも伴います。賃料収入は確実ではありません。特に郊外や地方では、空室期間が長引く可能性もあり、家賃値下げで対応するケースも少なくありません。また、滞納退去時の原状回復トラブル・クレーム対応建物設備の劣化・補修費用これらの管理を不動産管理会社に委託する場合、管理委託料(賃料の3～7%程度)が必要となります。まず確認すべき「物件の資産性」売るか貸すかの判断で最重要なのは、物件が“資産として活かせる状態かどうか”です。以下の4つの指標で総合的に判断することを推奨します。○立地(駅距離・商業性・再開発)都市部・駅徒歩10分以内なら賃貸需要が強く、資産性も高い傾向。郊外で築古の場合は、売却の方が合理的なケースが多いです。○建物コンディション築20年以上の場合、衛生設備・空調設備・給排水管・外壁鉄部塗装・屋根防水などの老朽化リスクがあります。賃貸する場合、追加投資の効果のチェックが不可欠です。○市場賃料と売却価格「利回り」が大きな判断材料になります。たとえば、売却すると、2,000万円賃貸すると、月10万円(年間120万円)表面利回りは6%(=120万円/2000万円)の場合、管理費・修繕費・固定資産税等を差し引くと、実質利回りは4～5%程度に落ち着きます。他の資産運用商品の預金金利や配当利回り等との比較で、リスクも考慮して検討することが必要です。○将来の家族構成・承継計画「子どもが将来使う予定がある」など、次の世代の事情も考慮する必要があります。税務の観点での判断基準○売却した場合相続後に売却すると、譲渡所得税が課せられます。ただし、一定の要件を満たすと空き家の3,000万円特別控除が適用できるなどの軽減措置を活用することができる場合があります。築年数が古い実家の場合などは、利用できる可能性は高いです。○賃貸にした場合賃料は不動産所得として課税されます。修繕費、固定資産税、減価償却費、支払利息等は経費になりますが、賃料収入が多い場合は所得税・住民税が増える点は留意が必要です。○「売る」「貸す」を最終判断する3つの基準実家を売るのか貸すのか迷った場合は、「収益性」と「将来利用の予定」、「建物状態」の3つの基準を軸に整理すると意思決定が極めてスムーズになります。専門家に相談すべきケースとは特に次のようなケースは、不動産・税務のプロに相談することで、後のトラブルや余計な費用を避けられます。建物の劣化状況や改修工事かける費用がわからないどこまで投資したら、どのくらいの家賃収入が得られるのか賃料相場や需給バランスを知りたい相続人が複数いて方向性がまとまらない将来の二次相続も見据えたい中長期の家族計画を踏まえた総合判断が必要です。相続した家の「売る」「貸す」は、単なる選択ではなく、家族の資産形成・承継計画全体に影響を与える重要な意思決定です。市場性や収益性、将来利用に加え、初期投資額、管理費、修繕費、税金、家族構成と意向といったポイントを総合的に踏まえながら、冷静に判断することが求められます。 佐嘉田 英樹 さかた ひでき アテナ・パートナーズ株式会社 代表取締役。1991年に東京大学卒業後、富士銀行（現・みずほ銀行）入行、主に融資営業・マーケティング戦略企画に携わる。その後不動産・建設業界に身を転じ、建売分譲、賃貸アパート、介護福祉施設等の企画開発・売買などに従事し、2023年8月に独立。地主・不動産投資家・中小企業の不動産活用コンサルティングやプロジェクト・マネジメント、テナント企業の開業支援を行う。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築士、FP2級など幅広い専門知識を駆使し、総合的な視点からクライアントの課題解決にあたる。アテナ・パートナーズ株式会社：https://athena-ptr.co.jp/アテナ・パートナーズ株式会社は、お客様のニーズや目的を詳細にヒアリングして、物件や市場の調査を行った上で、所有不動産の有効活用、開発、建て替え、リノベーション・用途変更、売却、交換など、多角的・戦略的な企画提案・マネジメントを行う。企画計画から資金調達、テナント誘致、設計、工事、引き渡しまで一貫してプロジェクトをマネジメントすることで、独自のビジネスモデルを展開する。 この著者の記事一覧はこちら