「横浜・吉祥寺・恵比寿」は時代遅れか…年収1000万世帯が、あえて「練馬・大船・清澄白河」を選ぶ納得の理由

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SUUMOの「住みたい街ランキング」の上位には、2025年も横浜や吉祥寺、恵比寿といったおなじみの顔ぶれが名を連ねている。

しかし、「2025年版ランキングで注目すべきは上位ではありません」と話すのは、総資産30億円の不動産投資家・小原正徳氏だ。

彼が注目するのは、今回大きく順位を上げた練馬(西武有楽町線／38位)、大船(JR東海道本線／44位)、清澄白河(東京メトロ半蔵門線／47位) だ。

決して目立つ順位ではないものの、このエリアこそ、住みやすさと将来の安心を両立する、マイホーム選びの現状の最適解なのだとか。

なぜ今、華やかなエリアではなく、一見地味めな3つのエリアが選ばれているのか。

今回は小原氏に、その構造的な理由と、実需層(自分で住む人)にとっての"賢いエリア選び"の判断基準を伺った。
"人気エリア"はコスパ最悪? 地味なエリアが勝ち組になる理由

横浜、吉祥寺、恵比寿...これらは誰もが認める人気エリアだが、実際の物件探しにおいて万人の正解かといえば話は別だ。マンション価格は高止まりし、生活コストも重い。共働きで子育てをしつつ、将来の貯蓄や教育費などを考える世帯にとって、その負担はあまりに大きいのが現実だろう。

そんな中、2025年版ランキングで存在感を増したのが、練馬(38位)、清澄白河(44位)、大船(47位)だ。都心からの距離はそこそこで、これまでは「板橋・練馬」「下町」「鎌倉の手前のベッドタウン」といった脇役扱いされることが多かったエリアである。

「今のトレンドは、明らかに『ブランド』から『実利』へのシフトです。私が今回の3エリアに注目したのは、単にランキングが上がったからではありません。長く主役級ではなかった街が、この数年で生活インフラとアクセスのバランスを一気に高めてきたからです」(小原氏)

例えば練馬は、西武線と大江戸線、有楽町線・副都心線が乗り入れ、新宿・池袋・渋谷へダイレクトアクセスできる“交通の要衝”へ変貌した。

「大船も同様です。東海道線で東京・品川へ、湘南新宿ラインで新宿へ一本で出られるうえ、海にも近い。清澄白河は、倉庫街・下町から『カフェとアートの街』へとブランドイメージを刷新しつつあります」(小原氏)

共通するのは、完成されたエリアのコピーではなく、独自のポジションを築きつつあること。そして、既存の人気エリアからあふれた実需を受け止められるだけのインフラが整ってきた点だ。

ファミリー層と40～50代が殺到する理由

SUUMOの2025年ランキングを見ると、練馬・大船・清澄白河はいずれも前年から10～20位ほど順位を上げている。これは、住まい選びの流れが変わりつつあることを物語っている。なかでも、この3エリアを強く支持しているのが、ファミリー層と30～40代だ。

都心のブランドエリアでは、70平米のマンションが「億ション」になるのは当たり前。世帯年収1000万円を超えるパワーカップルですら、「さすがに高すぎる」と二の足を踏む水準まで、価格が上がってしまった。

そうした“インフレ疲れ”の層が、「無理なく買える価格帯」でありながら、「暮らしの質は落とさない」場所として選び始めているのが、この3つのエリアだという。

「数字は正直です。恵比寿や武蔵小杉のような人気エリアは、家賃も物件価格もすでに“行き着くところまで行った”状態です。買うにせよ借りるにせよ、最初に必要なお金があまりに大きい。一方で今回の3エリアは、まだ“値段のわりにお得な状態”が残っています」(小原氏)

ここでいう「お得さ」は、単に安いという意味ではない。街の印象や利便性そのものを変えてしまうような再開発が、着実に進んでいるということだ。

「例えば練馬は、駅ビル『Emio』の改装や大江戸線の延伸計画が進行中です。大船も『GRAND SHIP』や駅前デッキの整備が入りました。いずれも“映える箱物”ではなく、駅前を歩きやすくして日常の使い勝手を上げる投資です。清澄白河も、カフェやギャラリーが集まったことで、下町から文化を発信するエリアへとイメージが大きく変わりました」(小原氏)

こうした変化は、一時的なブームとは違う。再開発やインフラ整備によって、「暮らしやすさ」「通いやすさ」「楽しさ」といったエリアの“土台となる力”が底上げされた結果が、ランキングの上昇や人口の増加として表れているのだ。

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なぜ、ランドマークのない街が選ばれるのか

練馬・大船・清澄白河に共通するのは、再開発といっても六本木や渋谷のような「派手なランドマーク」が見当たらないことだ。

一般的に、街の魅力といえば巨大なショッピングモールや観光名所が語られがちだが、小原氏の視点は異なる。彼が見ているのは、地味ながらも生活に直結する「インフラの密度」だ。

「私が『地味だけど伸びる街』の絶対条件として挙げるのが、『駅前のコンパクトシティ化』です。練馬も大船も、駅を出てすぐの場所にスーパー、ドラッグストア、医療モール、行政サービスがギュッと詰まっています」(小原氏)

休日に車を出して郊外の巨大モールへ行くのは楽しいイベントだが、毎日の生活となれば話は別だ。大船ならルミネと商店街、練馬ならCoconeri(ココネリ)と西友。徒歩圏内で日常のすべてが完結するこのタイパの良さこそが、忙しい共働き世帯にとって、何物にも代えがたい価値となる。

また、再開発が進むと失われがちな「緑」が、破壊されずに残っている点も見逃せない。練馬の光が丘公園、清澄白河の清澄庭園、大船の鎌倉へ続く緑地帯。これらは、後からどれだけお金をかけて大規模開発をしても再現不可能な資産だ。

そして最後に小原氏が、エリア選びの決定打として挙げたのが、建物などのハード面ではなく、行政支援というソフト面だ。

「練馬区の待機児童ゼロ継続や、鎌倉市の医療費助成など、子育て世帯にとっての安心材料が多いエリアほど、実需の下支えが効いてきます。キラキラした商業施設よりも、確実に預けられる明日の保育園の枠。このリアリズムの差が、今回の3エリアを強く押し上げているのです」(小原氏)

練馬・大船・清澄白河は、将来の選択肢を広げる街

長く住み続ける場所として、あるいは将来的な住み替えを考えた時、これらのエリアを選ぶことは正解なのか。

「結論から言えば、この3つのエリアは一生住むつもりでも、将来住み替えるかもという人にとっても、非常にバランスが良い選択肢だと思います。理由は、利便性と物件価格や家賃がまだ割安に抑えられているからです」(小原氏)

都心主要駅までのアクセス時間はいずれも20～50分圏内。それにもかかわらず、物件価格は都心の7～8割程度に収まるケースが目立つ。アクセス利便性と価格のギャップが、まだ埋まりきっていないのだ。

「例えば練馬。駅徒歩10分以内・築20年以内のマンションで、将来的にライフスタイルが変わって売却や賃貸に出すことになっても、次の住み手が見つかりやすい好条件の物件が多いのです。大江戸線沿線は賃貸需要が底堅く、資産としての価値が落ちにくいのが強みです。清澄白河も単身者やDINKsからの人気が高く、『都心隣接エリア』としてはまだ割安感が残っています」(小原氏)

一方の大船は、「観光×居住」のハイブリッドだ。海に近い立地や駅近のファミリータイプなら、横浜勤務者と都心通勤者の両方がターゲットになるため、将来売る必要が出た際も安心材料になる。ただし、手放しで推奨するわけではない。小原氏は注意点も指摘する。

「清澄白河のような河川沿いではハザードマップの確認が必須ですし、大船の古い木造住宅では耐震性チェックが不可欠です。ただ、そこをクリアできれば、生活コストを抑えつつ大切な資産を守れるという、インフレ時代に強力な味方となり得ます」(小原氏)

ランキングより、スーパーの棚を見よう

練馬・大船・清澄白河は、高い利便性と豊かな住環境、そして現実的な価格帯という「実利」を兼ね備えている。 では、武蔵小杉や吉祥寺といった完成されたブランドエリアとは決定的に何が違うのか。

「ブランドエリアの多くは、すでに将来の期待値まで価格に織り込み済みで、これ以上、街の価値が大きく上がることを期待するのは現実的ではありません。対してこれらは、まだ“評価の途中”にあります」(小原氏)

巨大なランドマークはないが、街に圧迫感はなく、新旧の住民がうまく混ざり合っている。この“適度な未完成さ”こそが、今後の伸びしろだ。

「次の候補を探すなら、『有名エリアの一駅ずらし』がおすすめです。例えば吉祥寺に対する三鷹、横浜に対する東神奈川。アクセスはほぼ同じなのに、名前だけで割安に放置されている街にこそ、自分らしい暮らしができるチャンスが眠っています」(小原氏)

最後に、これからエリアを選ぶ人は、何を基準にすべきか。

「順位という『点』ではなく、どう動いているかという『変化』を見てほしいですね。あとは現場です。スーパーの棚や公園の家族連れを見れば、データには載っていない“生活の温度”が肌でわかります。みんなが知っている場所から、視点を一歩ずらす勇気を持てるかどうか。それが、本当に自分に合った住まいと出会うためのポイントなのです」(小原氏)

練馬・大船・清澄白河を選ぶのは、決して妥協ではない。むしろ都心のコストから解放されつつ、生活の質と将来の安心の両方を追える、合理的な攻めの選択なのだ。

西脇章太 にしわきしょうた 1992年生まれ。三重県出身。県内の大学を卒業後、証券会社に入社し、営業・FPとして従事。現在はフリーライターの傍ら、YouTubeにてゲーム系のチャンネルを複数運営。専門分野は、金融、不動産、ゲームなど。公式noteはこちら この著者の記事一覧はこちら