「無理なく家が買える」の裏側──残クレ住宅ローンが老後に突きつける現実

住宅ローンの新しい選択肢として注目されている「残価設定型住宅ローン(残クレ住宅ローン)」。月々の返済額を抑えられる点から、「無理なく家が買える」と感じる人も多いかもしれません。

しかし、仕組みを十分に理解しないまま利用すると、定年後や老後の資金計画に思わぬ影響をおよぼす可能性があります。本稿では、残クレ住宅ローンの基本を押さえつつ、利用にあたって知っておきたいリスクや注意点を解説します。

「残クレ住宅ローン」とは? 通常の住宅ローンとの違い

残クレ住宅ローンとは、正式には「残価設定型住宅ローン」のことで、もともとは自動車やスマートフォンの購入に広く使われてきた仕組みを住宅向けに応用した商品です。近年は住宅価格の高騰を背景に、購入時のハードルを下げる手段として一部の金融機関が取り扱いを広げています。

残クレ住宅ローンでは、将来の売却を前提に売却想定額(残価)をあらかじめ決め、その残価を購入価格から差し引いた金額だけを分割返済します。通常の住宅ローンが「借りた金額をすべて返す」のに対し、残クレ住宅ローンでは一部を将来に据え置くため、月々の返済負担が軽くなります。

たとえば、住宅価格が4000万円で残価が1200万円に設定された場合、返済対象は2800万円となり、通常のローンより毎月の返済額を抑えられます(金利は借入総額である4000万円にかかる)。

ただし、残クレ住宅ローンでは、「残価設定月」以降に次のいずれかの”出口”を選択する必要があります。残価設定月とは、借入からおおむね20～25年後に設定される、残クレ住宅ローンの各種オプションを選択する起点となる月のことです。

月々の返済負担を抑えられる一方、残価設定月以降には大きな判断やまとまった資金が求められる点が、この仕組みの最大の特徴です。
残クレ住宅ローンの押さえておきたいリスクや注意点

残クレ住宅ローンには、契約時には見落としがちなリスクや注意点もあります。ここでは、特に知っておきたい2つのポイントを確認していきます。
40代以降は「出口」が老後と重なるリスクがある

残クレ住宅ローンは、当初の月々の返済負担を抑えながら子育て期の家計を支え、20～25年後の残価設定月にはライフステージの変化に合わせて多様な住まい方の選択ができるよう設計された仕組みです。住宅の一次取得者(初めて住宅を購入する人)が多く、将来のライフプランに合わせて転居や住み替えを検討する可能性が高い20～30代を中心に想定された住宅ローンといえるでしょう。

一方、40代以降で残クレ住宅ローンを利用すると、残価設定月が定年後～老後と重なりやすくなるため注意が必要です。残価設定月以降は、返済額軽減オプションや売却、借り換えなどの判断を迫られますが、年齢が上がるほど住宅ローンの借り換えは難しくなるのが現実です。

さらに、収入が減少しやすい時期と重なることで、残価の一括返済や住み替えの選択肢が制限され、老後資金を圧迫する恐れもあります。40代以降で利用する場合は、老後まで見据えた出口設計が欠かせません。
返済額軽減オプションには「落とし穴」もある

残価設定月以降に「返済額軽減オプション」を選択すると、当初の住宅ローンに付帯していた団体信用生命保険(団信)は終了し、その後は新たに団信へ加入することができません。

さらに、返済期間は実質的に終身となるため、毎月の返済額は抑えられる一方で、支払う利息が増え、結果として総返済額が当初の住宅ローンより大きくなる可能性がある点には注意が必要です。
残クレ住宅ローンに向く人、向かない人

残クレ住宅ローンは、誰にでも向いている住宅ローンではありませんが、毎月の返済額を抑えながら家を持ちたい人には適した仕組みです。

子育て時期だけ広い家に住みたい、ライフプランに応じて住み替えも検討したいなど、住まいに柔軟性を求める人にも向いています。50年ローンなどの長期ローンを考えている人や、家を資産として残すか迷っている人にとっても、有力な選択肢の一つになるでしょう。

一方、老後まで同じ家に住み続けたい人や、将来の売却・住み替えを想定していない人には向きません。残クレ住宅ローンでは残価設定月以降に売却や買取、再ローンなどの判断が必要となるため、将来の資金計画が立てられない場合、負担が大きくなる可能性があります。特に40代以降で利用する場合は、これらの判断が定年後や老後と重なりやすい点を踏まえて検討することが重要です。

また、残価の一括返済などに備えた自己資金を用意しにくい人も注意が必要です。仕組み上、「出口」を想定できない人には不向きな住宅ローンといえるでしょう。
40代以降は慎重な判断が欠かせない

残クレ住宅ローンは月々の返済負担を抑えられる一方、40代以降で利用すると、残価設定月が定年後や老後と重なりやすくなります。残価の一括返済や借り換えが老後資金を圧迫する恐れもあるため、「今払えるか」だけでなく、将来の選択肢まで見通した資金計画が欠かせません。

武藤貴子 ファイナンシャル・プランナー(AFP)、ネット起業コンサルタント 会社員時代、お金の知識の必要性を感じ、AFP(日本FP協会認定)資格を取得。二足のわらじでファイナンシャル・プランナーとしてセミナーやマネーコラムの執筆を展開。独立後はネット起業のコンサルティングを行うとともに、執筆や個人マネー相談を中心に活動中 この著者の記事一覧はこちら