「建て替えも売却もできない」借地権つき建物を“とりあえず共有相続”が招く、絶対避けたいトラブルの正体

前回は、借地権が相続によって当然に承継されること、そして地主の承諾が不要であることを、法律の基本から整理しました。ところが実務では、「借地権を相続したあとにトラブルになるケース」の多くが、相続人が複数いる“共有相続”で発生します。今回は、借地権を共有で相続した場合に、なぜ一気に問題が複雑化するのかを、民法の考え方と実務の視点から解説します。借地権は「共有」で相続されることが多い遺言がなく、相続開始後に遺産分割が行われない場合、借地権は他の相続財産と同様、相続人全員による共有状態となります。たとえば、「相続人が配偶者と子2人」、「借地権付き建物を遺産分割しないまま相続」という場合、借地権も建物も、3人の共有状態になります。この「共有」という状態こそが、借地権トラブルの出発点になり得るのです。共有になると、何が問題なのか?共有状態になると、借地権に関する行為は単独ではできなくなる場面が増えます。民法では、共有物について行為の内容ごとに、必要な同意の範囲が異なると整理されています。借地権の場合、この整理が非常に重要になります。【変更行為】建替え・譲渡は原則「全員の同意」が必要借地権付き建物を「建て替え、増改築したい」、「借地権を第三者に譲渡したい」、「用途変更をしたい」、「外壁の全面張替えなど大規模修繕をしたい」といった場合、これは共有物の「変更行為」に該当します。(民法251条)このような変更行為については、共有者全員の同意が必要とされています。逆に、共有者のうち1人でも反対すれば、建替えや譲渡は原則として進められません。【管理行為】修繕や管理方法にも同意が必要一方で、「軽微な修繕」、「管理方法の決定」、「第三者への賃貸」といった重大な変更に至らない程度の利用・改良行為は、共有物の「管理行為」に該当します。管理行為については、共有持分の過半数による決定が必要とされます。ここで問題になるのが「誰が過半数を持っているのか」、「意思表示がきちんと揃うのか」という点です。【使用行為】住む・使うだけでもトラブルになるさらに見落とされがちなのが、共有物の「使用」に関する問題です。民法249条では、各共有者は、その持分に応じて共有物を使用できるとされています。しかし、借地権付き建物の場合、・誰が住むのか・無償で使ってよいのか・使用料(賃料相当額)を払うべきかといった点で、相続人の間で感情的な対立が生じやすくなります。【保存行為】単独でできることは意外と少ない共有物の価値を守るための保存行為(地代・固定資産税等の支払、雨漏り修理、緊急対応など)は、各共有者が単独で行うことができます。(民法252条5項)ただし、「どこまでが保存行為か」は実務上の判断が分かれやすく、勝手な対応がトラブルに発展することもあります。地主の「承諾」が必要になる場面で問題が拡大する借地権の場合、共有者間の問題に加えて、地主の承諾が必要となる場面が存在します。代表的なのが、「建替え・増改築」、「借地権の譲渡・転貸」、「用途変更」といったケースです。これらは民法・借地借家法で規定されている行為や、契約や商慣習で規定されている事項です。ここで、共有者全員の意思が揃わない地主との窓口が一本化されていないといった状況になると、話し合いが進まず、時間だけが経過する事態に陥ります。共有相続が続くと、なぜ「身動きが取れなくなる」のか借地権の共有状態が続くと、「建替えができない」、「売却ができない」、「賃貸にも出せない」、「地主との関係も悪化する」という「動かせない資産」になりやすくなります。これは、借地権が「権利関係×人間関係」の影響を強く受ける資産だからです。こうしたトラブルを避けるため、実務では「遺言による単独相続」、「早期の遺産分割協議」、「共有解消(持分の集約)」、「専門家を交えた地主との調整」といった対応が取られます。「とりあえず共有で相続する」ことが、最もリスクの高い選択肢になり得る点は、ぜひ知っておいていただきたいところです。借地権は、相続によって当然に引き継がれます。しかし、共有で相続した瞬間から、法律関係は一気に複雑化します。借地権の相続では、「誰が相続するか」だけでなく、「どのような形で相続するか」が極めて重要です。次回は、これらの法律関係を踏まえたうえで、借地権の「価値」や「相続税評価」はどう考えられているのかを、不動産価格の視点から解説します。 佐嘉田 英樹 さかた ひでき アテナ・パートナーズ株式会社 代表取締役。1991年に東京大学卒業後、富士銀行（現・みずほ銀行）入行、主に融資営業・マーケティング戦略企画に携わる。その後不動産・建設業界に身を転じ、建売分譲、賃貸アパート、介護福祉施設等の企画開発・売買などに従事し、2023年8月に独立。地主・不動産投資家・中小企業の不動産活用コンサルティングやプロジェクト・マネジメント、テナント企業の開業支援を行う。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築士、FP2級など幅広い専門知識を駆使し、総合的な視点からクライアントの課題解決にあたる。アテナ・パートナーズ株式会社：https://athena-ptr.co.jp/アテナ・パートナーズ株式会社は、お客様のニーズや目的を詳細にヒアリングして、物件や市場の調査を行った上で、所有不動産の有効活用、開発、建て替え、リノベーション・用途変更、売却、交換など、多角的・戦略的な企画提案・マネジメントを行う。企画計画から資金調達、テナント誘致、設計、工事、引き渡しまで一貫してプロジェクトをマネジメントすることで、独自のビジネスモデルを展開する。 この著者の記事一覧はこちら