資産価値と理想を両立! 中古マンション×リノベーション術 第3回 中古×リノベ前提でマンションを買うとき、プロは建物のここを見ている

「中古マンションを買って自分らしくリノベーションしたい」と考えたとき、つい、間取りや価格、駅からの距離といった“見える条件”ばかりに目が向きがちです。しかしリノベーションを前提とするなら、「その建物自体がどれだけポテンシャルを持っているか」を見極めることが非常に重要です。

今回は、リノベーションのプロが物件購入前にチェックしている“建物側のポイント”について解説します。
○内装よりも「構造」を見る

リノベーションで壁や水まわりの位置を大きく変えられるかどうかは、建物の「構造」によって決まります。まずは代表的な2つの構造を理解しましょう。
○壁式構造

壁自体が建物を支える構造(5階建て以下の低層マンションに多い)。
室内の壁が「耐力壁」である可能性が高く、撤去できないケースが多い。
耐震性には優れますが、間取り変更の制限を受けやすい点に注意が必要です。

○ラーメン構造

柱と梁(はり)の枠組みで建物を支える構造。
室内の間仕切り壁は比較的自由に取り外し可能。

もともとの間取りが気に入っている場合は、「壁式構造」の物件でも問題ないですが、間取り変更を前提に購入するのであれば、自由度が高い「ラーメン構造」の物件が狙い目です。
○「配管」と「設備更新履歴」も重要ポイント

築年数が経過した物件では、見た目がきれいでも、床下や壁の中にある「配管(水道・排水・ガス)」の老朽化が進んでいることがあります。

専有部(室内)：リノベ時にすべて新品に交換可能。
共用部(建物全体)：管理組合主導でしか交換できない(縦配管など)。

共用部の配管が古いままだと、将来的な水漏れリスクが残ります。購入前には必ず以下をチェックしましょう。

共用部の大規模修繕工事の履歴(いつ、何をしたか)：給排水管・電気系統の更新状況。
修繕積立金の残高と、長期修繕計画書の内容。

もし、これらの重要な情報が確認できない(書類が存在しない、あるいは開示されない)物件については、将来的なリスクが予測できないため、購入には慎重になることも必要です。
○天井高・梁の位置で“理想の間取り”がつくれるか決まる

「開放感のある広いLDKにしたい」というご要望はとても多いですが、それを阻むのが「天井の低さ」や「梁の圧迫感」です。

配管の経路によっては、配管スペースを確保するために天井を下げなければならず、思ったような高さが取れないケースが見られます。さらに、「上階の配管」が自室の天井裏を通っている場合もあり、そのルートによって天井の形状や高さが制限されてしまいます。内見時には、「リフォーム後の天井高はどのくらいになるか」「梁をどうデザインに取り込むか」を、構造に詳しいプロに相談することをおすすめします。
○共用部の“雰囲気”も、住み心地や将来の売却に影響

物件探しの際、室内ばかりに気を取られがちですが、共用部の状態も必ずチェックしましょう。

エントランスやポストの清掃状況。
駐輪場やゴミ置き場の使われ方。
館内掲示板や管理人の対応など。

共用部が清潔で整っているマンションは、管理組合が機能しており、居住者のマナーも良好な可能性が高いです。これは住み心地だけでなく、将来の売却時にも安心材料となります。
○「リノベできる物件」には条件がある

リノベ向きの物件とは、単に古くて安いということではなく、構造・管理・修繕状況が良好で、かつプラン自由度が高いもの。プロはその“見えない部分”を確認するために、内見だけでなく以下も重視します。

重要事項調査報告書(管理状況や修繕履歴がわかる)。
管理規約(リノベで制限されることがないか)。
室内の水平・傾斜チェック(床鳴りや歪みの有無)。

「安く買ってリノベで自由につくる」ためには、物件のポテンシャルを見極める力と、事前の下調べが欠かせません。
○まとめ：リノベの自由度は“建物次第”。構造と管理を見極めよう

これらは、一般の内見では見落とされがちですが、リノベーションを前提に数多くの物件を見てきたプロほど重視するポイントです。リノベーションは“買って終わり”ではなく、“住まいをつくる”プロセスが続きます。理想の間取りを実現し、かつ安心して長く住める物件に出会うには、「構造」「配管」「管理状態」という“建物の内側”を見る目を持ち、長く安心して住める物件を選びましょう。

次回は、建物の延長線上にある「マンションの管理」について。よく聞く「マンションは管理を買え」という言葉の本質に迫っていきます。

角高広 株式会社すむたす 代表取締役。2012年、株式会社Speee入社。不動産売却メディア「イエウール」を立ち上げ、事業責任者として売却領域業界No.1へ。現GA technologiesグループのイタンジ株式会社にて、経営企画・複数事業責任者・人事を兼任した後、2018年、テクノロジーを活用した中古マンションの買取再販・仲介事業を手掛ける「株式会社すむたす」を創業。最短2日で現金化できるマンション売却サービス「すむたす売却」の累計査定数は4万件を超える。リノベマンションが仲介手数料0円で買えるポータルサイト「すむたす直販」も展開している。2019年、Forbes「アジアを代表する30歳未満の30人(Forbes 30 Under 30 Asia) 」選出。 この著者の記事一覧はこちら