東京23区・新築マンション最高成約価格が11億円に──過去5年で何が起きたのか
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セットライフエージェンシーは1月27日、東京23区の過去5年間の新築マンションの『成約価格』TOP3を発表した。

同調査は、実際に売買が成立した価格をもとにしており、「高く売り出された物件」ではなく「高く買われた物件」をランキング化している。


2025年の1位は、港区・2LDK(140.53㎡)の「11億5,000万円」だった。2021年に2億4800万円だった最高成約価格は、2025年には港区の11億5000万円へと急上昇し、前年比でも約2.56倍を記録した。2位は、渋谷区・2LDK(148.46㎡)の「10億4,000万円」、3位は渋谷区・2LDK(100.82㎡)の「7億円」だった。

2024年の1位は、渋谷区・2LDK(97.16㎡)の「4億5,000万円」、2位は中央区・2LDK(105.32㎡)の「3億6,800万円」、3位は港区・1K(44.22㎡)の「3億5,000万円」だった。

2023年は5億1,800万円(港区・3LDK・136.93㎡)、2022年は2億8,000万円(港区・3LDK・86.37㎡)、2021年は2億4,800万円(港区・3LDK・121.74㎡)が、最高成約価格となっている。

2021年から2025年の最高成約価格の推移から、単なる価格上昇では説明できない変化市場の変化が読み取れる。平均価格が建築費や地価に沿ってなだらかに上昇する一方、最高成約価格は非連続で大幅な上昇を見せるなど全く異なる動きをしており、この要因としては、実需向け資産価値を重視する投資向けの異なる性質に起因するとのこと。

新築市場が実需と投資に二層化したことで、今後はそれぞれの流動性も二層に分かれて動いていくと考えられる。

同社によると、2023年の上限が2億台→5億台へ、2025年の上限が4億台→11億台への時のように上限が飛ぶときは、商品企画・売り方（クローズド化）・買い手層が変わっていることが多いという。最高成約価格が更新された時は、市場構造が変わった可能性が高いとのこと。
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