都心5区から拡張する高価格帯エリア、次にマンション価格が高騰するのはどこ?

マンションリサーチは2月13日、近年顕著となっている東京23区内のマンション平均価格の上昇と、その背後にある需給構造の変化や投資行動の実態について、分析した結果を発表した。

東日本不動産流通機構によると、2026年1月の首都圏マンション価格は、1990年前後のバブル経済最盛期に匹敵する歴史的高値圏に達したという。特に千代田、中央、港の都心3区における顕著な価格上昇が、市場全体の平均値を大きく押し上げる主要因となっている。この傾向は突発的な現象ではなく、数年前から続く都心5区を中心とした高価格帯エリアの取引増加と上昇トレンドの延長線上にある。

東京都23区各エリア毎の世帯増加率とマンション価格の高騰率を見ると、一般的な需給理論では、世帯増加率が高いエリアほどマンション価格上昇率も高くなるが、実態は世帯増が緩やかでも価格が急騰するエリアがあり、需給バランスのみでは説明できないメカニズムが働いている。そこで理論から大きく乖離するデータを除外すると、本来の需給関係に近い分布を確認することができる。

理論から外れ、世帯数増以上に価格が高騰するエリアは、千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京、江東、品川、目黒、豊島の各区。これは実需だけでなく、住民票の異動を伴わない投機投資的な需要が強く作用していることを示している。このような需要は、短期的な値上がり益や資産保全やを目的とするもので、価格を大きく押し上げる要因となる。結果として、都心5区的なエリアは、従来の中心部から皇居を中心に同心円状に広がり、価格形成の中枢エリアが地理的に拡張している。

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区、江東区、品川区、目黒区、豊島区では、築20年未満の物件が成約件数の大半を占める。この背景には、建物性能が高く資産価値を維持しやすい築浅物件の特性がある。実際に、23区内の新築マンションにおける竣工1年以内の短期転売割合は、2024年から2025年にかけて急増した。供給減少による希少性の高まりに加え、これらの特性が投機対象としても適合するため、実需と投資マネーの双方が集中する構造となっている。

急激に建築費が高騰した2022年から2025年のエリア別供給戸数を見ると、1棟平均150戸以上の大規模開発は、ほぼ千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区、江東区、品川区、目黒区、豊島区内に集中している。建築費高騰や用地難の中でも、再開発事業等により一定規模の供給が継続されており、これが流通市場への築浅物件供給を支え、需要集中を加速させている。

一方で、板橋区や北区でも大規模開発の兆しがあり、今後の市場環境次第では、都心に次ぐ有力なエリアとして浮上するポテンシャルを秘めている。

世田谷区、大田区、杉並区、中野区、練馬区、板橋区、北区、台東区、墨田区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区では、違った傾向が見られる。これらのエリアは、実需中心の市場構造が特徴。築年帯別の成約割合では、築20年未満と20年以上40年未満の物件が拮抗しており、1982年以前の旧耐震物件の取引も増加傾向にある。

これは大規模開発による新築供給が限られる中、価格高騰により築浅物件の購入が困難となった層が、より安価な築古物件へと需要をシフトさせている可能性が高い。「築浅が買えない層」が市場に残る在庫の中から現実的な選択肢を模索した結果、築20年超や旧耐震物件の需要が高まっていると考えられるという。

このように築古物件の成約割合が増加しているが、福嶋氏は成約坪単価の上昇推移を見る限り、価格が本格的な調整局面に入ったと判断するのは時期尚早で、市場は依然として上昇の勢いと過熱感を維持していると述べている。

23区マンション市場は、投資・投機需要が価格形成に大きく影響する構造へ変化している。投資主導の築浅高価格帯と、実需主導の築古中価格帯という二極化が鮮明になった。福嶋氏は、「今後の市場評価には、単なる平均値ではなく、資金の性質や供給構造を多層的に捉える視点が不可欠」とコメントしている。