会社員でもできる不動産投資 第1回 「利回り20%」のワナ…会社員がハマる不動産投資の落とし穴

はじめまして。士業・医業等のプロフェッショナルに向けた総合支援を展開する株式会社スタイル・エッジ代表取締役社長の島田雄左です。私はこれまでにスタイル・エッジでの事業とは別に不動産投資家として68部屋を所有し、年間約5,800万円の家賃収入を得ていました。

スタイル・エッジの代表になる前までは、24歳の時に開業した司法書士事務所を、士業グループとして国内トップ規模に成長させてきました。そういった経営経験が、私の不動産投資の礎となっています。

本連載では、資産形成に悩む会社員の皆様へ向けて、私が実践してきた「負けない不動産投資術」を5回にわたって公開します。

第1回のテーマは「表面利回りに騙されない! 築古物件の落とし穴と出口戦略」
○高利回り物件の落とし穴

「高利回り」を掲げる不動産サイトを眺めていると、地方の築古木造物件で「利回り20～30%」という驚異的な数字に出あうことがあります。投資初心者ほどこの数字に目を奪われがちですが、実のところここには大きな落とし穴が潜んでいます。

まず直面するのが「融資の壁」です。 法定耐用年数は木造で22年、鉄骨造で34年、RC造で47年と定められています。築30年を超えた物件は、銀行から融資していただける期間が極端に短くなるか、そもそも融資が下りません。期間が短いと月々の返済負担が重くなり、いくら利回りが高くても手元のキャッシュフローは雀の涙、という事態に陥ります。

さらに恐ろしいのが、物件が「負債」に変わるリスクです。築古物件は購入直後に雨漏りや給排水管の故障など、大規模修繕が必要になるケースが多々あります。安く買ったつもりが、修繕費が利益を飲み込み、結果として赤字を垂れ流す「金食い虫」になってしまうのです。
○成功の鍵は「逆算思考」の出口戦略

不動産投資で最も重要なのは、入口(購入)ではなく「出口(売却)」です。「どう売るか」を初めに描いておかなければなりません。たとえば「更地にして土地として売るのか」それとも「リノベーションして居住用として再販するのか」等です。

私自身、初期の頃は出口を深く考えておらず苦労した経験があります。しかし、1部屋ずつ丁寧にリノベーションを施し、付加価値を付けて転売に成功した経験から、投資における「逆算思考」の重要性を痛感しました。

「表面利回り」という目先の数字に惑わされず、最終的な利益を確定させる出口から逆算して物件を選ぶ。これこそが、失敗しない投資の鉄則です。なお、ご参考までに木造であれば築2年ほど、RCなら築15年前後が狙い目ではあります。

次回は、プロが狙う再開発エリアをあえて避け、会社員が着実に利益を出せる「地方×安定需要」のエリア選定術についてお話しします。

島田雄左 株式会社スタイル・エッジ代表取締役社長。1988年、福岡県生まれ。24歳で司法書士事務所を開業。国内トップ規模の士業グループに成長させる。その後、自身の経営経験を元に、株式会社スタイル・エッジ代表取締役に就任。共創型ビジネスモデルとして士業や医業のコンサルティングを行っている。YouTubeやXで法律、仕事、マネーリテラシーなどさまざまな情報を配信中。著書に『士業経営』『人生で損しないお金の授業』(共に税務経理協会)がある。公式サイト：https://styleedge.co.jp/、X：@shimadayusuke66 この著者の記事一覧はこちら