【近畿の路線価】上昇率3位の“ダークホース”『伏見桃山エリア』急上昇のヒミツに迫る！「程よく賑わう商店街」「京阪・近鉄・JRが通る」「大規模マンション」など現地から解説

近畿の「路線価上昇率」なぜ京都・伏見がトップ5入り？

国税庁が公表する「路線価」。相続税・贈与税の算定基準となる土地の評価額（1月1日時点）です。

近畿で最も高かったのは、43年連続で「阪急うめだ本店」前。

一方、上昇率で見ると、近畿で最も高かったのが吹田市豊津町で18.1%。トップ5には大阪府内の土地が並びますが、3位に食い込んだのが京都市伏見区にある商店街で17.6%です。

京都でも比較的目立たない場所が急上昇したワケは？不動産経済研究所・大阪事務所　笹原雪恵所長の見解を交えて現地から解説します。

どんな場所？路線価上昇率3位の「京都市伏見区新町」

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近畿の路線価上昇率で3位にランクインした京都・伏見区の伏見大手筋商店街。

入口付近には伏見桃山駅（京阪）と桃山御陵前駅（近鉄）が、そこから徒歩10分ほどの場所には桃山駅（JR）があり、交通アクセスの良い場所です。

アーケードの上には屋根があり、スーパー・お菓子店・文房具店・家具店・酒店・居酒屋・生花店など多様な店が並んでいます。

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また、人通りは多すぎず少なすぎず、地元の人や登下校する子どもたち、インバウンド客の姿も見られます。

（MBS米澤解説委員）
「この辺りは造り酒屋が多くお酒が美味しい。美味しい居酒屋も多く、市内中心部に比べると混んでおらず、リーズナブルにたくさん食べられるので友人同士でワイワイするのに良い場所です」

路線価急上昇のワケ「京都では珍しい大規模なマンションができた」

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なぜ「京都市伏見区新町」の路線価が急上昇したのか？

不動産経済研究所の笹原雪恵所長は、「京都では珍しい大規模（114戸）なマンションができたから」と指摘。

まとまった土地の無い京都市内は10戸～20戸という住宅が少なくない中、伏見桃山に100戸超のマンションができたことが路線価に影響を与えたと言います。

また、そのマンションに商業施設が併設されていることもポイントだということです。

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商店街そばのマンションには、1階・2階にイオンが入っていて、マンションの住人専用のカートを使って自分の部屋の前まで荷物を運べるという仕組みになっています。

専門家が分析　路線価上昇５つの要因

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専門家（国税庁側による）は、路線価上昇の要因として次の5つを挙げています。

▼駅近
▼商店街がある
▼通行量が安定している
▼空き店舗が少ない
▼需要は堅調→地価上昇

「ここほど良い所はない」地元の人は路線価急上昇に納得？

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近畿屈指の上昇率となった伏見区新町の大手筋通エリア。地元の人は…

（地元の人）
「確かに昼間の人通りは増えていますね」
「納得です。この辺便利なので。子育て環境も充実しているので住みやすい」
「ここほど良い所はない。交通の便も全部良いでしょ、京阪も近鉄もJRも通って」
「ものすごい人が多い、若い人が。空地になったらマンションになっている」

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この町の可能性に賭けるお店も。

去年7月にオープンしたカフェとイタリア料理の「バール アリエッタ」。昼の人気メニューは、自家菜園の野菜を使った前菜と日替わりパスタのランチ。特に昼間は子連れ客らで賑わうと言います。

（バール アリエッタ　オーナー　岩田三枝さん）（Q客足は？）「想像していた以上によく来ていただいている。ランチは主婦層。夜はご夫婦やカップル、女子会。個人店が多くて色々巡るのが楽しいって言っていますね、みなさん」

「税金が増えていくだけ…」路線価上昇に不安の声も

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一方、路線価が上がると、相続税・贈与税が上がり、地域の固定資産税も上がる可能性があるため、家賃などに影響も出てきます。

戦時中（1944年創業）から店を構えるかばん販売店では不安の声も聞かれました。

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（かばん販売店 サハラ）「駅が近いから商店街としてなんとかなっている。全国各地で（大型商業施設ができて）商店街の形が変わってしまっている。（Qお店の目の前が上昇しましたが）金塊でも出てくりゃ良いけど、税金が増えていくだけじゃない」

もともと、この商店街にはデパートのように個人店が多くありましたが、賃料が上がりチェーン店が増えたと言います。

昔ながらのお店が減っていることに対し、複雑な思いを持つ地元の人もいるということです。

「江坂」と「伏見桃山」　路線価が上昇した街の共通点は？

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路線価上昇率1位の「江坂」と3位の「伏見桃山」。笹原氏は2つの街の共通点を３つ指摘します。

▼都心の「周辺」地域
▼駅が近い
▼ポテンシャルに比べて高くない

さらに、公共施設や商業施設などの機能をコンパクトにまとめる「コンパクトシティ化」を進めているという点も共通していると言います。

この伏見区の商店街では、病院・区役所・銀行などが100～200m圏内に集まっています。

近畿で次に来る街は「千里中央エリア」

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次に来る近畿の注目の街は「千里中央エリア」だと笹原氏は指摘。

北大阪急行が延伸され、駅前の再開発が進んでいて、新しい人の流入が期待できると言います。

（2026年7月1日放送　MBSテレビ「よんチャンTV」内『まえはるプレゼン』より）