リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説

リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を受け取る一方で、家賃を支払うことでそのまま住み続けられるサービスです。

老後の資金を確保するための手段として、リースバックやリバースモーゲージなどのサービスを聞いたことがあるのではないでしょうか。

本記事では、リースバックの仕組みや、利用する際の注意点などについても詳しく解説します。

リースバックとは

リースバック（leaseback）とは、第三者に所有する住宅を売却してまとまったお金を得る一方で、毎月賃料を支払うことで引き続き住むサービスのことです。サービスを提供する事業者によっては、セールアンドリースバックと表現していることもあります。

ここで、リースバックの流れや利用するケースについて押さえておきましょう。

リースバックの仕組み・流れ

リースバックを利用するまでの一般的な流れは、以下の通りです。

1. リースバックのサービスを運営している会社に相談する
2. 運営会社が対象物件を調査する
3. 申込内容や物件の調査結果に基づき、運営会社が利用可能か判断する
4. 申込人が運営会社の提示した条件に納得した場合、売買契約や賃貸借契約を締結する
5. 売買決済や所有権移転登記などの手続きをする

以降、賃貸借契約が始まるため、利用者は毎月家賃を支払わなければなりません。

リースバックを利用するケース

リースバックを利用するケースは、主に以下の通りです。

・老後の生活費を確保するために利用するケース
・安心して老後を送るため、売却して得たお金で住宅ローンを完済したり、既存の借入を減らしたりして返済負担を軽減するケース
・推定法定相続人が複数人いるため、自分に万が一のことがあったときのトラブルを防ぐためにあらかじめ現金化しておくケース

上記に限らず、まとまった資金は必要だけれども住み慣れた家から離れたくない場合に、リースバックを利用する人がいます。

リースバックを利用するメリット

主に以下のメリットがあることが、リースバックを利用する人がいる理由です。

・売却後も現在の自宅に住み続けられる
・まとまった資金を得られる
・維持費を軽減できる

それぞれ解説します。

売却後も現在の自宅に住み続けられる

売却後も現在の自宅に住み続けられる点に注目して、リースバックを利用する人がいます。

本来、自宅を売却したら、別の家に引っ越さなければなりません。リースバックの場合は、売却後も原則として今の家に住み続けられるため、新居を探す手間や引っ越しにかかる費用などを省けます。

通勤・通学を考慮して、そのまま住めることに魅力を感じる人もいるでしょう。

まとまった資金を得られる

まとまった資金を得られることをメリットととらえて、リースバックを利用する人もいるでしょう。

銀行の無担保ローンやカードローンを利用する場合、調達できる金額が限られています。また、各種ローンを利用した場合は負債が増えることを理解しておかなければなりません。

一方、リースバックは基本的に借入を増やさずに、資金を得られます。所有する不動産次第で高額の資金を調達できることもあるでしょう。

維持費を軽減できる

維持費を軽減できることに注目して、リースバックを利用する人もいます。

一戸建てを所有している場合にかかる主な維持費は、以下の通りです。

・税金（固定資産税・都市計画税）
・火災保険・地震保険
・修繕費

リースバックを利用すれば所有権が移転するため、そのまま住み続けていても固定資産税などを支払う義務がなくなるため、負担を軽減できます。

しかし、災害で家財が被害を受けることや、自分のミスで借家人賠償責任が生じることに備えるためには、リースバック後も別途火災保険・損害保険への加入が必要です。また、リースバックには様々なデメリットや注意点も存在するため、メリットだけに注目して安易に契約しないようにしましょう。

リースバックを利用するデメリット・注意点

リースバックを利用するデメリットや注意点は、主に以下の通りです。

・自宅の所有権を失う
・家賃を払う必要がある
・市場価格より低額で売却する可能性がある
・今までと同じような住み方ができなくなる
・契約内容によって将来退去しなければならないことがある

リースバックの利用を決断する前に、あらかじめしっかりと理解しておきましょう。

自宅の所有権を失う

自宅の所有権を失うことが、リースバックを利用することのデメリットです。リースバックを利用すれば引き続き自宅に住める一方で、思い入れのある家でも家族に相続させられなくなります。

家族の事情や環境の変化によって、将来設計が変わることがあります。当初子どもに自宅を相続させるつもりがなかったとしても、孫の誕生や子どもの経済的事情などで考えが変わることもあるでしょう。

リースバックを利用した後で子どもに自宅を譲れないことを後悔したり、トラブルになったりすることを防ぐため、家族としっかりと話し合っておくことが大切です。

家賃を払う必要がある

リースバックを利用すると、今まで発生していなかった家賃を支払わなければならなくなる点もデメリットです。特に売却額が高いと物件の評価が高いことを意味するため、家賃も高めに設定されやすい点に注意しましょう。

国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」には、結果的に支払賃料の合計額が売却価格を超えた事例が紹介されています。例えば、物件を2,000万円で売却できたとしても、家賃が20万円であれば10年間での支払総額は2,400万円で、売却価格を上回ります。

これから何年住み続けるのか考えて、運営会社から提示された家賃でも問題ないのか、支払い続けることは可能なのかなどをしっかりと検討しておきましょう。

市場価格より低額で売却する可能性がある

市場価格より低額で売却するリスクがある点にも、注意しなければなりません。

一般的に、リースバックを利用する際の売却価格は、利回りなどを考慮して決められます。そのため、リースバックを利用せずに通常のやり方で売却した方が、多くの現金を得られる場合があるでしょう。

国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」では、対象の不動産の市場における取引価格が1億2,000万円相当であったのにもかかわらず、リースバック契約を締結して700万円で売却した事例が紹介されています。

今までと同じような住み方ができなくなる

今までとは同じような住み方ができなくなる点も、リースバックを利用するデメリットです。

リースバックを利用すると、自分の持ち家ではないため以前のように自由にリフォームなどができなくなります。そのため、こまめにリフォームしていた人は、同じ物件でも以前のように気楽な気持ちで過ごせなくなることがあるでしょう。

契約内容によって将来退去しなければならないことがある

契約内容次第で、まだ住み続けたいと考えていても将来退去の必要が生じることがある点にも注意が必要です。

リースバック契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。定期借家契約の場合、契約期間満了後も引き続き住み続けるためには、原則として貸主の同意が必要です。

国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」にも、定期借家契約を結んでいたことで、契約期間終了後に引き続き住み続けたい旨を伝えても再契約を運営者に拒絶されて、退去をせざるをえなかったという事例が紹介されています。

リースバックと他の資金調達方法の違い

リースバック以外にも、所有する不動産を活用した資金調達手段がいくつかあります。主な資金調達方法は、以下の通りです。

・リバースモーゲージ
・不動産担保ローン

ここから、リースバックとの違いについて解説します。

リバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージの違いとして、「どのような手段で資金を受け取るか」が挙げられます。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして借入をし、契約者が亡くなった際に担保物件を処分して返済する仕組みのことです。リースバックは資産を売却して資金を調達するのに対し、リバースモーゲージは所有する不動産を担保とした借入により資金を調達します。

リバースモーゲージについて詳しく知りたい場合は、以下の記事も参考にしてください。

リバースモーゲージとは？仕組み・対象者やメリット・デメリットを解説

不動産担保ローンとの違い

不動産担保ローンの場合も、リバースモーゲージと同様に融資で資金を調達する点が、売却で資金を調達するリースバックと異なります。不動産担保ローンとは、自宅に限らず所有する不動産を担保として融資を受ける商品のことです。

なお、不動産担保ローンは幅広い年齢層を対象としているのに対し、リバースモーゲージは主に50歳以上の人を対象としています。

リースバックとは売却した物件に賃貸で住むためのサービス

リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を受け取りつつも、家賃を支払うことで引き続き住み続けられるサービスです。老後や相続のことを考えて、リースバックを検討することがあります。

一方で、リースバックを利用すると家族に自宅を相続させられなくなる点や、市場価格より低い価格で売却しうることがある点などに注意が必要です。メリットだけに注目せず、デメリットや注意点も確認したうえで、家族と相談してリースバックを利用すべきなのか判断しましょう。

参考：国土交通省「「住宅のリースバックに関するガイドブック」 を公表しました」

ライター：Editor HB
監修者：高橋 尚
監修者の経歴:
都市銀行に約30年間勤務。後半15年間は、課長以上のマネジメント職として、法人営業推進、支店運営、内部管理等を経験。個人向けの投資信託、各種保険商品や、法人向けのデリバティブ商品等の金融商品関連業務の経験も長い。2012年3月ファイナンシャルプランナー１級取得。2016年2月日商簿記2級取得。現在は公益社団法人管理職。