中古マンション市場に変化　都心５区で値下げ圧力強まる…２０２６年第１四半期

２０２６年も４月に入り、早くも最初の四半期が経過した。この期間の中古マンション市場を振り返ると、一見すると大きな変動は見られないものの、エリア別に見ると明確に歪みが生じ始めていることがわかる。特に東京都心部とそれ以外のエリアにおいて、市場の温度差が徐々に顕在化している。 前四半期と比較して最も顕著な変化は、都心５区における値下げ幅の拡大。２０２５年１０月～１２月における都心５区の中古マンションの値下げ率は５．７７％であったのに対し、２０２６年１月～３月は６．２４％へと上昇しており、これは２０２３年以降で最大の水準となっている。 さらに注目すべきは、この値下げ率が２０２４年７月～９月以降、継続的に高くなっている点。すなわち、単発的な調整ではなく、売主側が価格修正を余儀なくされる構造的な圧力が強まりつつあると考えらる。これまで価格上昇を牽引してきた都心５区において、需給バランスに変化が生じ始めていることは、市場全体にとって重要なシグナルといえる。 一方で、東京２３区全体で見ると状況は大きく異なる。２０２６年１月～３月の中古マンション値下げ率は５．５３％と、前四半期と比較して微増にとどまり、全体としては横ばい圏での推移が続いている。 このことから、少なくともマクロ的に見た２３区市場においては、急激な市況悪化や需給崩壊といった兆候は確認されていない。すなわち、都心５区で見られる値下げ圧力の強まりは、２３区全体に波及しているわけではなく、特定エリアに限定された現象であると事が分かる。 この「局所的な調整」と「全体の安定」というコントラストこそが、現在の市場を読み解く上での重要な視点となる。 さらに、都心５区における販売期間および値下げ回数の推移を見ると、いずれも増加傾向にあることが分かる。これは単に価格を下げているだけではなく、「値下げをしても売れにくい」という状況が生じていることを意味する。 従来であれば、一定の価格調整を行えば成約に至っていた市場環境と比較すると、現在は買主側の選別がより厳しくなっていることが推察される。価格だけでなく、立地・築年・専有面積・ブランドといった複合的な要素において、より高い水準が求められている可能性がある。 これに対し、２３区全体では販売期間・値下げ回数ともに前四半期と大きな差はなく、流動性の観点でも横ばいで推移している。すなわち、市場全体として流動性が低下しているわけではなく、都心５区においてのみ流動性の低下が顕在化している構図となる。 こうした動きの背景には、２０２３年以降に顕在化した中古マンション市場の構造変化が存在する。特に象徴的だったのは、２０２３年７月から翌年７月にかけて、各月の成約坪単価が新規売り出し坪単価を上回るという異例の現象。この期間においては、高価格帯の中古マンションが優先的に売るという状況が発生した。しかし、この歪みは長期的に持続可能なものではなく、価格形成の前提そのものにズレを生じさせる要因となった。結果として、市場は「実需に支えられた適正価格帯」と「期待先行で上昇した高価格帯」に分断され、いわゆる二極化が進行していく。 ２０２６年に入り、この二極化の影響がより鮮明になっている。特に都心５区のような高価格帯マーケットにおいては、これまで上昇を続けてきた反動が顕在化し始めている。言い換えれば、「価格が上がり続けること」を前提としていた市場参加者の期待が修正されつつある局面にあるということ。購入検討者側においては、金利環境や将来不確実性を踏まえた慎重姿勢が強まり、売主側の価格設定とのギャップが拡大していると考えられる。この結果として、値下げ率の上昇、販売期間の長期化、値下げ回数の増加といった指標に現れているように、需給調整が進行している状況となる。 以上を踏まえると、現在の中古マンション市場は「全面的な下落局面」ではなく、「エリアおよび価格帯ごとの選別が進む局面」にあると整理できる。特に都心５区においては、これまでの上昇局面に対する調整が本格化しており、短期的には軟調な動きが続く可能性がある。 一方で、２３区全体では依然として流動性が維持されており、実需に支えられたマーケットは底堅さを保っている。このため、今後の市場分析においては、「都心＝強い」という従来の単純な図式ではなく、よりミクロな需給構造の把握が不可欠となる。 市場は現在、次の成長局面に向けた調整フェーズにあると考えられる。その中で、どのエリア・どの価格帯が持続的な需要を獲得できるのかが、今後の焦点となりそうだ。