賃貸の入退去時に多いトラブルについて大学生協が注意喚起。入居中や退去時にトラブルにならないためには？

全国大学生活協同組合連合会（全国大学生協連）では、学生に対して「漫画で消費者として強くなる！」というコンテンツの提供を始め、第2回目として「賃貸トラブルを防ぐための基本ガイド」を公開した。入退去時のトラブルなどについて解説しているが、どういったトラブルがあるのだろうか？

【今週の住活トピック】
春から大学生・新社会人 アパート・マンションの入退去時のトラブルを避けるために気を付けるポイントをマンガで紹介！／全国大学生活協同組合連合会

全国大学生協連が初めての賃貸借契約でのトラブル防止を呼びかけ

住宅の賃貸借契約に関するトラブルは、だれにも起こり得るものだ。とはいえ、学生が親元を離れて新生活を始めるこの時期は、初めて賃貸借契約を結ぶことになり、よく分からないまま新生活を始めてしまうということも多い。

法律上、未成年が契約した場合は、親が契約を取り消すことができる。いまは、成人年齢が18歳になったので、学生が単独で賃貸借契約を結ぶことができ、親が後から契約を取り消すことはできない。そのため、より注意して契約を結ばなければならない、ということが背景にある。

そこに警鐘を鳴らすのが、先に紹介した「賃貸トラブルを防ぐための基本ガイド」だ。ここには、次のような項目について注意すべき点を解説している。

「【契約時】サイン前に必ず確認したいポイント」
「【入居前】最初の確認と記録が自分を守ります」
「【入居中】困ったらすぐ管理会社に相談、丁寧に使う」
「【退去時】請求内容はよく確認する（納得できない場合は消費者センターに相談を）」

学生に限らず、初めて賃貸借契約を結ぶ場合に、確認しておきたい内容だ。

そもそも賃貸借契約とはなにか？

（画像／PIXTA）

賃貸借契約とは、賃貸物件の大家（貸主）と部屋を借りる人（借主）の間で、一定期間部屋を貸し借りする取り決めを行うもの。具体的には、取り決めに関する重要事項説明を受けたり、賃貸借契約書を結んだりする。なお、不動産会社の仲介により貸主と契約する場合は、不動産会社が重要事項説明を行う義務を負っている。

「賃貸借契約書」（重要事項説明書を含む）は、貸主と借主それぞれの権利や義務を定めた文書となっている。貸主は賃貸物件を借主に貸し、借主は賃料を支払うことが基本だが、そのほかにもさまざまな取り決めが記載されている。特に注意したいのは2点。「居住中のルール」と「退去時のルール」だ。

まず、「居住中のルール」だが、賃料を支払えば自由に使えるわけではない。勝手にルームシェアをしたり、ペットを飼ったり、大きな音を出したりといったことが、禁止されている場合もある。禁止事項を破ったら、契約を解除されることもあるので、どんなことが禁止されているかをきちんと理解しておく必要がある。

また、賃貸物件の設備機器などの修繕に関する取り決めも記載されている。自分の持ち物なら自分が管理修繕すればよいが、貸主が用意したもの（住宅に加えてエアコン、給湯器など）は貸主が修繕するのが原則だ。だからといって、借主が壊したり、不具合を放置して被害を大きくしたりといったことがあれば、借主が責任を問われることになる。どういったルールになっているか、理解しておきたい。

次に、「退去時のルール」だが、「退去予告をいつまでにしなければならない」というルールがある。突然の退去となったら、予告期限までは賃料を支払うのが原則となる。また、最もトラブルが起きやすいのが、退去時の原状回復費用の請求や敷金の返還などだ。

「敷金」は、借主の家賃滞納や部屋の損傷などに備えて、借主が貸主に預けるお金のこと。入居中に、家賃の滞納や借主が原因による部屋の損傷がなかったとしても、退去により原状回復のための費用を請求される際には、まず敷金からその額を差し引くのが一般的だ。

だが、原状回復の費用が発生しない状況なのに敷金が返還されない、過剰な額を原状回復費用として請求されるといったトラブルが起きる場合も多い。それを避けるためには、原状回復とはなにか、どうすればトラブルにならないかをあらかじめ知っておく必要がある。

なお、関東地方などで一般的な「更新」についても、賃貸借契約書で確認しておきたい。最近は、更新時に賃料を値上げするケースも見られるので、説明を聞いておきたいポイントだ。

原状回復義務とは？トラブルを避けるには？

（画像／PIXTA）

借主は退去時に原状回復を義務付けられているが、「入居前の部屋の状態に戻す」ということではない。普通に暮らしていれば生じる程度の汚れや損傷は、貸主が負担するものと考えられている。例えば、長く住んでいれば、白かった壁紙も日焼けして黄ばんでくる。これは通常起こることなので、原状回復する義務はない。ただし、喫煙禁止の部屋で喫煙により壁紙が黄ばんだのであれば、借主が回復しなければならない。

退去時の原状回復費用をどちらがどこまで負担するかは、国土交通省が基本的な考え方を「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」として公開している。契約前にガイドラインの内容を確認しておくか、不動産会社にガイドラインの内容と異なる部分を確認しておくとよいだろう。

ただし、ガイドラインとは異なる費用負担の「特約」をつけて、契約を交わすことは可能だ。

このように、原状回復のトラブルを防ぐには、「賃貸借契約書を細かく読む」ことが必要だが、これはあくまで最低条件。「退去時の汚れや傷がいつ生じたものか」でもめることもあるからだ。

入居時に傷があることに気づいた場合、退去時に元からあったと主張するだけでは通用しない。入居時に、すでにあった傷だと記録しておくことも必要だ。不動産会社や貸主に立ち会ってもらい、室内の状況（設備の不具合や室内の汚れや傷などの有無）を一覧表にしておく（国土交通省のガイドラインにチェックリストがある）などが理想的だ。立ち会いが難しい場合は、入居時に写真を撮って記録を残しておく方法もある。

賃貸住宅でトラブルにならないようにするには、実は契約時や入居時の行動がカギになる。契約を焦ってしまったり、物件さえ決まればいいと安易に考えたりしないことが肝心だ。初めての賃貸借契約は分からないことも多いだろうが、契約行為はそれだけ責任の重いものであることを承知してほしい。

●関連サイト
全国大学生活協同組合連合会「春から大学生・新社会人 アパート・マンションの入退去時のトラブルを避けるために気を付けるポイントをマンガで紹介！」
国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」