平均利回り5.0％！J-REITの投資価値を見直す

2025年04月26日(土)08:00

J-REITは、株式の一種です。平均分配金利回りが5.0％と高いことが魅力で、利回りを重視する投資家にとって、分散投資する価値が高いと思います。

J-REITの特性を学び、その活用を考えるクイズを解いてみてください。

　今日は、J-REIT（ジェイ・リート：不動産投資信託）の特性を学び、その活用を考えるクイズを出します。

今日のクイズ

　J-REITは、株式の一種です。東京証券取引所に上場していて、証券コードがついていて、株と同じように取引所があいている時間に売買できます。4月22日時点で平均分配金利回りが5.0％と高いことが魅力です。利回りを重視する投資家にとって、分散投資する価値が高いと思います。

　それでは、まずクイズを解いてください。

【クイズ】
　以下、2009年以降の東証REIT（リート：不動産投資信託）指数のチャート（月次推移）をご覧ください。

【A】【B】【C】【D】【E】五つの矢印が付いています。【A】～【E】にはそれぞれ、その局面の指数の動きの説明が入ります。

【A】～【E】に当てはまる説明を、以下【1】～【5】の中から選んでください。

＜東証REIT指数の月次推移：2008年末～2025年4月（22日）＞

出所：QUICKより筆者作成

【1】コロナショックが起こり、REIT指数は暴落
【2】不動産不況期。空室率上昇・平均賃料低下が続く中、REIT指数は低迷
【3】コロナショックからの回復を織り込んで、REIT指数は急反発
【4】コロナからの回復続く。

不動産価格上昇。ところが、金利上昇を嫌気、REIT指数は下落
【5】不動産ブームへ向かう。空室率低下・平均賃料上昇が続く中、REIT指数は上昇

東証REIT指数、配当込みREIT指数の違い

　東京証券取引所には、2025年4月22日時点で、J-REIT57銘柄が上場しています。その時価総額合計は約14.9兆円です。J-REIT全銘柄の時価総額合計の変化を指数化して表しているのが、東証REIT指数です。

　J-REIT全体が、値上がりしているか値下がりしているか、東証REIT指数の動きを見ることで分かります。

　ただし、これだけ見てもJ-REITに投資している人のリターンは分かりません。投資している人は、値上がりによる利益・値下がりによる損失とは別に、年率4～5％程度の分配金を受け取っています。分配金まで含めたJ-REIT市場全体のリターンを表しているのが、配当込みREIT指数です。

　二つの指数の動きを見やすくするため、2008年末を100として指数化したのが、以下のチャートです。

＜東証REIT指数と、配当込み東証REIT指数の動き比較：2008年末～2025年4月（22日）＞

出所：QUICKより筆者作成

　配当込み東証REIT指数を見ると、2012～2019年に、かなり良いリターンが得られていることが分かります。ところが、2021年半ば～2024年にかけて、3年以上にわたってリターンがマイナスです。その理由を想像してみてください。

クイズの正解

　正解は、以下の通りです。

＜再掲：東証REIT指数の月次推移：2008年末～2025年4月（22日）＞

出所：QUICKより筆者作成

【A】＝【2】不動産不況期。空室率上昇・平均賃料低下が続く中、REIT指数は低迷
【B】＝【5】不動産ブームへ向かう。空室率低下・平均賃料上昇が続く中、REIT指数は上昇
【C】＝【1】コロナショックが起こり、REIT指数は暴落
【D】＝【3】コロナショックからの回復を織り込んで、REIT指数は急反発
【E】＝【4】コロナからの回復続く。不動産価格上昇。ところが、金利上昇を嫌気、REIT指数は下落

平均分配金利回りが5.0％まで上昇

　東証REITの平均分配金利回りは、2021年8月には3.3％まで低下していましたが、その後J-REITの価格下落が続いたため、あしもと利回りは5.0％まで上昇しました。

＜配当込み東証REIT指数と平均分配金利回りの推移：2019年末～2025年4月22日＞

出所：QUICKより楽天証券経済研究所が作成

　J-REIT全体の平均利回りは、4％が妥当と私は判断しています。利回りが4％を下回っている時、J-REITは「割高」、4％を上回っている時は「割安」と私は判断します。現在5.0％まで利回りが上がっており、「割安」、良い買い場と判断しています。

　以下、ご参考まで、現在私が買い推奨している4銘柄です。

＜J-REIT　買い推奨4銘柄：2025年4月22日時点＞

出所：分配金利回りは4月22日時点の1口当たり分配金（会社予想）を同日のREIT価格で割り、年率換算して計算

株式投資のテクニカル・ファンダメンタルズ分析を勉強したい方に

　最後に、テクニカル分析・ファンダメンタルズ分析をしっかり勉強したい方に、私の著書を紹介します。ダイヤモンド社より、株価チャートの読み方をトレーニングする「株トレ」（黄色の本）と、決算書の見方などを学ぶ「株トレ　ファンダメンタルズ編」（水色の本）が出版されています。どちらも一問一答形式で株式投資の基礎を学ぶ内容です。

「 2000億円超を運用した伝説のファンドマネジャーの株トレ」

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