オリックス銀行アパート融資実績：駅別分析シリーズ「小田急小田原線 小田急相模原駅」

「不動産投資を検討しているものの、どのエリアを選べばいいのかわからない」。そんな方も多いのではないでしょうか？

本連載では、オリックス銀行においてアパートの融資取扱件数が多かった駅を取り上げ、駅周辺の特徴や人口動態、賃料相場の推移などを分析・紹介していきます。

ぜひ投資エリア選びの参考にしていただければ幸いです。

今回ご紹介するのは、小田急小田原線「小田急相模原（おだきゅうさがみはら）」駅。2019年から2024年にかけて、アパート融資取扱件数が非常に多かった駅の1つです。相模大野駅や町田駅で快速急行に乗り換えて新宿駅まで約45分と都心部へのアクセスに優れつつ、駅前再開発による利便性向上と昔ながらの商店街の情緒を併せ持つ街として注目度が高まっています。

小田急相模原駅周辺の平均家賃は周辺大都市圏と比べて割安水準を保ちながら、駅周辺には活気ある商店街があるほか、飲食店やスーパーマーケット、金融機関、病院などの生活施設が充実しています。相模女子大学や北里大学などへ自転車通学する学生も多く、幅広い層からの安定した賃貸需要が見込めるエリアであることから、当社の融資取扱件数が伸びています。

■小田急小田原線 小田急相模原駅ってどんな街？

はじめに、小田急相模原駅のプロフィールや街の特徴についてご紹介します。

●小田急小田原線 小田急相模原駅のプロフィール

小田急相模原駅の所在地神奈川県相模原市南区南台主要ターミナルへのアクセス・町田駅：約5分（直通）
・新宿駅：約45分（快速急行に乗り換えた場合）
・横浜駅：約50分（相鉄本線経由）
・渋谷駅：約50分（京王井の頭線経由）
・品川駅：約75分（JR経由）
・東京駅：約75分（JR経由）1日平均乗降客数52,578人（2024年度）
（参考：小田急相模原駅と乗降客数が近い都内の駅）
参照：亀戸駅55,043人、市ヶ谷駅51,052人駅周辺の特徴新宿まで約45分と都心アクセスに優れながら、落ち着いた住宅街が広がるエリア。北口は2013年に完了した再開発によって整備され、駅直結の商業施設や高層マンションが立ち並ぶ一方、南口には昔ながらの商店街が残り、生活利便性と庶民的な温かみが共存している。スーパーや飲食店、病院、金融機関なども多く街全体に活気があり、日常の生活に必要な施設が揃う暮らしやすい街。周辺施設の情報【駅北口】
・ラクアル・オダサガ（駅ビル：商業施設）
・Odakyu OX 相模原店（スーパーマーケット/ラクアル・オダサガ1F）
・マツモトキヨシ小田急相模原駅前店（ドラッグストア/ラクアル・オダサガ2F）
・ペアナードオダサガ（商業施設）
・ドラッグ・セイムス 小田急相模原駅前店（ペアナードオダサガ1F）
・サウザンロード相模台商店街
・きらぼし銀行相模台支店
・横浜銀行相模台支店
【駅南口】
・イトーヨーカドー 小田急相模原店
・スギドラッグ 小田急相模原店・アクト南口一番街商店街（南口商店街）
・みずほ銀行小田急相模原支店
・神奈川銀行相模台支店
【その他】
・国立病院機構 相模原病院
・北里大学・北里大学病院（駅からバス便あり）
・相模台病院（駅からバス便あり）
・相模が丘仲よし小道（約200本の桜が植えられている全長1.6kmの緑道）
・相模原市立相模原麻溝公園／県立相模原公園（いずれもバス圏内）
・私立東海大学付属相模高等学校・中等部

小田急相模原駅は神奈川県相模原市南区と座間市の市境に位置し、小田急小田原線の各駅停車が停車する駅です。

「新宿」駅へは、隣駅の相模大野駅や2駅隣の町田駅で快速急行に乗り換えると約45分、各駅停車でも1時間15分ほどでアクセス可能です。

「横浜」駅へは、海老名駅や町田駅を経由して約50分で到着できます。郊外駅ではあるものの都心への通勤・通学圏内の立地です。

（2025年12月11日　小田急相模原駅　現地撮影）

2013年に駅北口エリアの再開発が完了したことで生活利便性が向上。ラクアル・オダサガとペアナードオダサガの2つの商業ビルが完成したほか、この2つの商業ビルと駅との導線を結ぶデッキが整備され、通路を使って駅から各ビルに直接アクセスできるようになっています。

北口にはサウザンロード相模台商店街、南口にはアクト南口一番街商店街の2つの商店街があり、どちらの商店街も活気があるほか、スーパーやドラッグストアなども充実し、「各停駅だけど、とても便利な街」となっています。

駅の北口から伸びるサウザンロード相模台商店街は約1kmにわたり、飲食店や金融機関、クリニック、小規模オフィスなど多彩な店舗が軒を連ね、地域住民の日常を支える賑やかな通りです。

一方、南口側にはイトーヨーカドーがあるほか、アクト南口一番街商店街を中心に昭和の面影を残す商店などもあり、人通りも多く活気がありながらもノスタルジックな雰囲気も感じる街並みとなっています。飲食店も多く、生活利便施設が徒歩圏内で完結するため、単身・ファミリー問わず、暮らしやすい環境です。

各駅停車駅であることから、近隣の相模大野駅や町田駅よりも賃貸付けに苦労しそうな第一印象がある駅ですが、相模大野駅や町田駅と比べ賃料相場は割安なため、入居者目線で考えれば、同じ予算でも部屋の広さ・築年数などでより良い条件の物件が選択しやすい魅力がある街と言えます。

■小田急相模原エリアを歩いて現地調査してみた

（2025年12月11日　小田急相模原駅前　現地撮影）

小田急相模原駅にどんな人が住むのか、どんな街なのか、manabu不動産投資事務局メンバーが実際に現地を歩き、不動産投資の視点から感じたことを紹介します。

※小田急相模原エリア（小田急相模原駅を最寄りとするエリア）：南台／相南／相模台／松が枝町／相模が丘。なお、相模が丘は座間市、それ以外は相模原市に属する。

小田急相模原駅を北口から出ると、駅直結の商業施設と高層マンションがあるほか、駅前ロータリーも広く開放感があり、「きれいに整理された街」という印象をまず受けました。

また、駅を少し離れると商店街があり、おしゃれな飲食店や単身者が重宝しそうなファストフード店、銀行、雑貨屋など生活に必要な店舗が多く、日常の買い物をする人や食事をする人などで賑わっています。

今回の対象エリアで相模原市に該当する「南台／相南／相模台／松が枝町」は商業施設や新しいマンション、アパートも比較的広範囲に建ち並ぶ一方、座間市に該当する「相模が丘」は、駅近くの通り沿いには比較的新しい大型マンションが連なるものの、少し奥に入ると木造の戸建てなどでやや築年数が経過した物件の割合が比較的多いように感じました。

インターネット上で小田急相模原駅の治安状況について検索すると、「治安が良くない」といった意見も見られますが、現地調査をした15時～16時頃の時間帯においては、街中にゴミが落ちていたり、ゴミ置き場が散らかっていたり、敷地内が荒れているような建物なども見られず、特段治安の悪さを感じる要素はありませんでした。

むしろ、公園で遊ぶ子どもたちや自転車で買い物する主婦、のんびりと散歩する方なども多く、落ち着いた雰囲気を感じました。ただし、居酒屋など飲食店が多い通りもあるため、夜から深夜にかけては雰囲気が変わる可能性があります。

■小田急相模原駅周辺の不動産会社にヒアリングした結果

都内への通勤通学の利便性では、快速急行も停車する隣駅の相模大野駅の方が優れていますが、その分賃料相場が高いことから、賃料を抑えたい入居者は小田急相模原駅を積極的に選択するようです。

単身向け物件の学生需要については、北里大学や相模女子大学が自転車通学圏内にあり、どちらの大学への道も高低差がなくほぼフラット。自転車でも通学がしやすいことに加え、悪天候時には電車やバスでも通学できるため、学生からも選ばれやすいようです。

社会人需要もあり、新宿や厚木方面が勤務先でリモートワークが多い人には選ばれやすい傾向。自宅にいる時間が長い分、通勤アクセスだけでなく広さも重視したい人にとって、相模大野駅や町田駅などとの比較の中で、賃料相場が比較的抑えられていることで「もう1部屋欲しい」という希望を叶える選択肢として、小田急相模原駅の賃貸物件を検討するというパターンも多いようです。

学生や社会人が動く1月から3月にかけては賃貸付けも決まりやすい一方、8月など人の動きが少ない時期に募集する場合には、新築であっても、敷金・礼金なし、1カ月フリーレントなど、ある程度の条件を緩和しても入居者が決まりにくい傾向にあるようなので注意が必要です。

厚木方面には工場もあるため、工場勤務のベトナムやネパールなど外国籍の入居も一定数あるようですが、賃料が抑えられている分、周辺のターミナル駅である町田駅との比較では割合がかなり多いようです。

オーナーの中には入居者の条件を国籍で絞る方もいるようですが、それによってターゲットが狭まり、賃貸付けに苦労することも起きているようです。賃貸付けに不安がある場合には地元の不動産会社に聞いてみるなど十分な情報収集を行い、あらかじめ戦略を立てることが重要です。

また、ファミリー向けの物件については、地域において物件自体はあるものの、一度入居すると長期で住むケースが多いため、賃貸情報サイト上の募集物件数はかなり少なく、単身向けと異なり夏場などの時期でも比較的入居付けはしやすいようです。

さらに、ペット可物件は需要が高いものの供給がかなり少なく、早く入居が決まりやすいうえ、やや強気の賃料でも決まるケースも珍しくないようです。

今回のヒアリングで感じたこととして、これはこの地域に限りませんが、繁忙期（1月から3月まで）以外の期間に賃貸付けを行う場合、空室期間を少なくするために短期成約を目指して賃料を下げるなど条件面を緩和せざるを得ないことがあります。ただし、相場より低い賃料で賃貸付けを行うと、契約更新時の賃料改定交渉がスムーズに進みにくい、将来の物件売却を想定した場合に利回り低下で売却価格が下がる可能性などの注意点があります。

夏や秋に空室になった場合には、一定期間の空室はやむなしとして、繁忙期（1月から3月まで）に相場賃料以上で賃貸付けをする選択のほうが、最終的には利益につながる場合もあります。

■小田急相模原エリアの人口ポートフォリオ

ここでは、小田急相模原エリアの人口動態について、統計データをもとに紹介します。

●人口推移

以下は、対象エリアの人口推移を示したグラフです。人口は、2000年の64,760人から2020年には67,110人へと2,350人（約3.6％）増加。一方、2025年の予測では約66,754人とわずかに減少に転じる見込みです。

小田急相模原エリアは都心通勤圏として成熟した安定エリアであり、新規流入よりも定住傾向が強い地域といえるでしょう。

●男女年齢別人口

以下は、2020年の国勢調査における小田急相模原エリアの人口を、年齢別および男女別に表示したグラフです。

エリア全体の人口構成を見ると、65歳以上の高齢層が最も厚く、男性7,692人に対して女性は9,491人と、女性が約1.2倍多い結果。特に相模が丘や相模台では高齢女性の割合が高く、地域全体としてもシニア人口の比重が大きいことがわかります。

次に多いのは35～64歳の中堅・プレシニア層で、男女合わせておよそ27,422人を占めます。現役世代の母集団が厚く、安定した賃貸需要を支える層といえるでしょう。

一方で、15～24歳の若年層は全体の約10％にとどまり、大学生や新社会人といった単身層の比率はそれほど高くありません。

●単身世帯/家族世帯割合

以下は、2020年の国勢調査における小田急相模原エリアにおける単身世帯・家族世帯の割合を示したグラフです。

2020年時点での総世帯総数は34,402世帯で、そのうち単身世帯は16,640世帯で全体の約48％、家族世帯は17,762世帯で全体の約52％となっています。単身世帯の割合としては相模原市および横浜市（いずれも単身40％）よりも高く、単身者比率の高いエリアであることがわかります。

さらに町別に見ると、単身世帯の割合は駅南口を出てすぐに位置する松が枝町が約61％と最も高く、2013年に北口再開発が完了したエリアに位置する南台が約52％と続くものの、相南・相模台・相模が丘は45～47％前後で、いずれも単身・家族がバランスよく混在しています。これは、駅周辺に単身向けの物件が多く、駅から離れると戸建てやファミリー向け賃貸が広がるという、小田急相模原らしい街の構造を反映しています。

このように単身・家族のバランスが取れていることから、小田急相模原エリアは、単身者向けのワンルーム需要とファミリー向け賃貸需要の両方を狙えるエリアといえるでしょう。

●人口増加率

以下のグラフは、2000年を基準とした小田急相模原エリア、相模原市、横浜市の人口増加率を示したものです。

小田急相模原エリアの人口は、2000年を100％とした場合、2020年時点で約103.6％とわずかに増加しましたが、2025年には約103.1％と、この5年間は微減となる見込みです。これに対し、相模原市は同期間で約120％、横浜市は約110％まで伸びており、両市と比べると小田急相模原エリアの人口変動は緩やかであることがわかります。

このことは、当エリアがすでに成熟した住宅地であることを示しています。急速な人口流入による拡大局面は過ぎ、現在は既存住民の定住や世代交代を中心とする安定期に入っています。

もっとも、今後の周辺エリア（町田・相模大野・座間など）の再開発などの影響を受け、都心近郊の割安で住みやすい地域として評価が高まる可能性はあります。大きな人口増は見込みにくいものの、賃貸需要は安定的に維持されるエリアといえるでしょう。

■賃料増加率（家賃相場推移）と募集期間の相関性調査

小田急相模原駅周辺の賃貸募集事例のデータを集めて、賃料や築年数、徒歩分数や、物件情報サイトの掲載期間を集計し、下図でまとめました。

成約事例ではなく、あくまでも募集事例を集めて分析したデータにはなりますが、マーケットの動向を把握する上での目安として活用してください。

●平均賃料相場推移（1K～1LDK）

以下は、小田急相模原駅、相模原市、横浜市それぞれの平均賃料相場の推移です。

小田急相模原駅周辺の平均賃料は2020年から2023年にかけておおむね月額65,000円～70,000円前後で推移しており、相模原市平均とおおむね同水準～やや割安で、横浜市（約90,000円～96,000円）と比べて常に2～3割程度割安な水準を維持しています。

2025年には一部の駅近物件が全体を押し上げた時期があり、平均家賃が月80,000円超となった局面もあったものの、2025年9月時点では約76,000円。波があるものの、基本的には上昇傾向といえます。

これは、駅前再開発や商業施設の充実により、生活利便性が高まりつつ家賃は手頃という「コストパフォーマンスの良さ」が評価されている結果といえるでしょう。

■2024年から2025年にかけての賃料等推移

1㎡あたり平均賃料1㎡あたり
中央賃料平均募集期間中央募集期間平均築年数平均徒歩分数2024年1～12月2,817円2,569円47.1日31日12.7年9.9分2025年1～6月2,662円2,645円61.9日34日14.7年8.8分

2024年から2025年にかけての変化を見ると、小田急相模原エリアでは賃料水準がやや調整局面に入りました。

1㎡あたりの平均賃料は2,817円から2,662円へと約5.5％下落した一方、中央賃料（中央値）は2,569円から2,645円へと約3.0％上昇しています。また、平均築年数は12.7年から14.7年と上昇し、やや築年の経過した物件の流通比率が増えました。このことから、築古・条件劣後の物件がやや増加したことで賃料平均値を押し下げつつも、人気物件の相場はむしろ上昇していると推察できます。

平均徒歩分数は9.9分から8.8分へ短縮し、駅近立地の募集が増えた傾向にあります。

平均募集期間は47.1日から61.9日へ約30％延び、成約スピードはやや鈍化しました。一方で、中央値は31日から34日とわずかな伸びにとどまり、条件の良い物件は引き続き早期に決まっていることがわかります。

このように、全体では供給増による調整局面を迎えつつも、需要の中心は「駅近・適正賃料の中築物件」に集約しています。

●賃料および募集期間の変動率

平均賃料上昇率 中央賃料上昇率 平均募集期間 中央募集期間2024年～2025年にかけての変動率-5.5％3.0％31.4％9.7％

2024年から2025年にかけての賃料および掲載期間の変動率を見ると、平均賃料が下がる一方で中央値が上昇していることから、市場の中心価格帯（65,000円～70,000円前後）は堅調で、一部の高額帯が減少した、または築古帯が増加したことで平均が押し下げられたと考えられます。

募集期間は平均・中央値ともに増加し、全体として成約スピードがやや緩慢化しましたが、中央値は1カ月程度で、条件の良い物件は短期成約が続いているとみられます。

総じて、2025年前半の小田急相模原エリアは「一時的な調整を伴いつつも底堅い需要を保つ安定市場」といえるでしょう。

■投資のポイント

●データから見た投資のポイント

小田急相模原駅は新宿まで約45分と都心アクセスに優れ、駅周辺の再開発で生活利便性が高まりながら賃料は抑えられている、安定した居住需要と投資バランスの良さが光るエリアです。

人口構成は単身世帯比率48％・家族世帯比率52％とバランスがとれており、多様な入居ターゲットを取り込めるハイブリッド型のエリアです。人口は2000年から2020年にかけて約3.6％増と、緩やかな増加傾向にあります。

2025年10月時点の平均賃料は約76,000円と、横浜市の平均（約101,000円）よりも2～3割程度低額。過去の推移では一時的な下落もみられるものの、過去5年間は増加傾向が続いています。中央賃料の上昇から需要の堅調さがうかがえます。募集期間の平均はやや延びたものの、中央値は小幅な増加にとどまっています。

住民視点では「生活利便性が高く、手頃に暮らせる街」、投資家視点では「需要が安定し、条件次第で堅実に回せる街」といえるでしょう。

●現地調査から見た投資のポイント

前回までに紹介した「南太田」や「上星川」と比較すると、街全体は平坦で高低差の少ない地形。大学が近くバス路線も多く、快速急行の停車駅（隣駅）より賃料相場が抑えられるため、学生から社会人まで幅広い層の賃貸需要が見込めそうです。

ペット可物件の需要は高く、戦略的に「ペット可」とするなど工夫してみるのもいいでしょう。ただし、匂いや修繕の課題があるため、「小型犬のみ可」などの条件設定や、「敷金2カ月分」など事前対策の検討が必要です。

リモートワークの会社員からの広め物件に対する需要も高く、1LDK以上などの賃貸経営も検討しやすいでしょう。ただし、学生をターゲットにする場合には卒業シーズンの空室が想定しやすい一方、会社員をターゲットとする場合には退去タイミングが読みにくく、空室期間が長くなり得ます。どのように競合物件と差別化を図るか、投資戦略を立てることが重要です。

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