転売したら2000万円没収も「あまり効果ない」三井不動産タワマン規制…成金インフルエンサーの倫理なき行動

三井不動産レジデンシャルが販売中の新築タワーマンションについて、購入者の転売を制限する方針を打ち出した。実際に住むつもりもないのに抽選に参加し、高値で転売する悪質な投資家の排除が目的だ。

引き渡し前に転売したら2000万円が返ってこない

11月3日、三井不動産レジデンシャルが「セントラルガーデン月島　ザ　タワー」（東京都中央区）の購入希望者に対して「お引渡し前の売却活動について」とするメールを送信したことが大きな話題となっている。

物件引き渡し前の転売を禁止し、売買契約や媒介契約、広告などのいっさいの売却活動を禁止するという内容で、守れなかった場合、手付金を違約金として没収し、売買契約を解除するという厳しい内容だ。経済メディアのみならず、一般紙やテレビ局も取り上げる事態となった。

セントラルガーデン月島は70㎡前後の高層階の部屋で2億円程度。仮に手付金が没収されるとなれば、2000万円近い大金が返ってこない計算となる。

4日に配信された朝日新聞デジタルの記事によると、三井不レジは「都心部を中心に投機的、短期転売目的と思われるマンション購入が一定数見受けられる」として、「居住目的の一般消費者が物件（ご希望の住戸）を購入できなくなることを防ぐため」と説明しているというが、不動産デベが購入者に対してこれだけ強気の態度をとるのは異例の出来事だ。

不動産デベ最大手として業界に君臨する三井不動産だが、これまで転売ヤー対策では後手に回ってきた。

東京五輪選手村跡地に開発された、実質的な国家プロジェクトである「晴海フラッグ」（中央区）の開発・分譲では居並ぶ大手デベ連合の筆頭に名を連ねたものの、相場よりも大幅に安い価格だったのにもかかわらず規制が緩かったことから抽選には転売ヤーが殺到。

ルールを守った実需の日本人はほとんどが抽選にはずれ、複数の法人を使って大量に札を入れた中国人や投資家に当選が集中した。国民の財産である割安な住戸がこうした人々にわたり、板状マンションは5戸に1戸を法人が所有するという惨状を招いた。

 新築引き渡し前に中古物件として売り出されるカオス

その後も、三井不レジ側は新築タワマンを販売するたびにモデルルームでの見学を購入の条件にしたり、購入戸数を制限したりと投資家対策に取り組んだ。しかし、上に政策あれば下に対策あり。

結局、親族や知人を総動員するなどして制限を回避する中国人や投資家に購入を許しており、最近販売された「パークシティ中野  ザ  タワー ブリーズ」（中野区）や「ザ  豊海タワー マリン＆スカイ」（中央区）でも、引き渡し前にもかかわらず、販売価格よりも大幅に高い価格で不動産ポータルサイトに「中古物件」として掲載される事態を許している。

マンション価格の上昇は行政も厳しい視線を注ぐ。千代田区は７月、「投機目的でのマンション取引等に関する要請について」として不動産業界に対し再開発物件の短期転売を防ぐように要請した。これまでも何度も有効な対策を打てないでいる不動産デベロッパー側に公然と圧力をかけた形だ。

不動産デベにとって転売は悪なのか

もともと、不動産デベロッパーにとって、転売ヤーの存在そのものが悪とは言い切れない。昨今、都心部のタワマンは1期1次、1期2次、1期3次、2期1次…と1回あたりの販売戸数を細かく区切ることで供給戸数を絞り、倍率を高める手法が一般的になっている。

人気が殺到して抽選になるような物件はそれだけでも売りやすくなるため、意図的に供給不足を演出している側面があった。転売ヤーの跋扈は、自ら招いた事態でもある。

行政の圧力や世論を前に尻に火がついた状況で導入された今回の転売前規制だが、果たして実際に効果はあるのだろうか。

これまでタワマン投資で巨額の富を得ている不動産投資家のA氏に電話取材したところ、「あまり効果がないのでは」と疑問を呈する。

今回、導入された規制は引き渡し前の販売を禁じているが、裏を返せば、引き渡し後の転売は問題ないということ。「実際に引き渡されるまで待って、その上で売却すればいい」と話す。

そもそも、A氏のような投資家の場合、引き渡し前に急いで売る必要はない。

実際、24年に販売が始まった「リビオタワー品川」（港区）では、ある投資家が高層階を中心に大量の部屋を転売し、週刊誌のインタビューに応じた上で「資本主義をハック」したと自慢したことが話題になった。

 資本力がある投資家にとってはほぼ無風

後にこの投資家が関わった物件は批判を受けて不動産ポータルサイトから取り下げられたものの、仮に保有を続けていれば足元の価格高騰で更に利益が膨らんでいる可能性が高い。資本力がある投資家にとっては、ほぼ無風といえるだろう。

しかし、今回の規制にまったく意味がないとも言い切れないとA氏は話す。「キャッシュで購入できない、サラリーマン投資家は今回の対策で大打撃なのでは」と分析する。

昨今のタワマンバブルに乗じ、転売目当てで抽選に申し込むサラリーマン投資家が激増していたが、この層には致命傷となる可能性が高いという。

これまで、多くのサラリーマン投資家は新築タワマンを申し込みする際、自宅を売却することを条件に金融機関でローン審査を依頼し、手付金だけ払って部屋を確保。

引き渡し前に転売することで１戸あたり数千万円にもなる利益を上げていた。しかし、引き渡し前の売却が禁止されたことで、こうした手法は使えなくなった。

一部のインフルエンサーの目に余る行動

仮に世帯年収2000万円を超えるようなパワーカップルでも、自宅のローンとは別に、新築タワマンのローンを組むのはほぼ不可能だ。サラリーマン投資家を排除したことで、これまでのように、人気が出そうな部屋に数百倍の倍率がつくような事態は起こりにくくなる。自宅を求める人にとっては朗報と言えるだろう。

大手不動産デベの住宅部門の社員であるB氏は今回の三井不レジの対応を称賛する。B氏は「最近、SNSでマンションクラスター（マンクラ）と呼ばれる人たちが『タワマン投資』でいくら儲かったのかを大々的にアピールしたり、宅建免許を取得していないのにセミナーやオンライン相談で利益をあげたりと、一部のインフルエンサーは目に余るほどだった」と憤る。

B氏が特に問題視するのが、タワマン転売で有名になった、とあるインフルエンサーだ。不動産投資に関する著作もある同氏はリビオタワー品川の抽選に際し、知人に名義貸しを依頼。

複数の名義を使って抽選に参加し、転売益を得ようと目論んでいたことが明らかになっている。事件の発覚後も公の場で活動しており、「ああいうモラルのない行動は絶対に許せない」として、「モデルルームから出禁にするなど、なにかしら手を打たなければという議論が社内で進んでいた」と明かす。

倫理観を失った拝金主義の不動産インフルエンサーの存在

倫理観を失った拝金主義の不動産インフルエンサーの存在が今回の転売規制につながったことは想像に容易い。

サラリーマン投資家や悪質なインフルエンサーにとっては大打撃となった今回の規制だが、投資家の完全排除は難しいというのはB氏も認めるところ。

「抜本的に取り組むのであれば、短期転売した際の譲渡所得税の引上げや法人名義での居住用不動産の購入に対する制限など、法改正を伴う対策が欠かせない」という。

折しも、高市政権下で外国人の土地取得規制の議論が始まった。今後、外国資本に限らず、実効性のある対策を打ち出すことができるのか注目が集まる。

文／築地コンフィデンシャル