ドバイ在住投資家が「掘り出し物」には手を出さない理由…買ってはいけない危険な不動産の典型パターン

「海外で不動産を買う」と聞いて、あなたはどんなイメージを持つだろうか。高い利回り、成長市場、将来性――。

実際に経験した悪夢のような海外不動産投資。裁判沙汰にも…

「海外で不動産を買う」

この言葉を聞いたとき、あなたはどんなイメージを抱くでしょうか？

おそらく決してポジティブなものではないはずです。そして、そのイメージは概ね当たっています。

「トルコの不動産は詐欺大国と言われるぐらい、価格がブラックボックス」
「目の前に価格表が2枚出され、都合の悪い方はさっと隠される」
「弁護士に同行してもらい、リーガルチェックをしっかりやっても失敗する」

これらは、私が実際に経験した海外不動産投資の悪夢のような現実です。

最終的に、私がトルコのイスタンブールで投資した不動産は、約9000万円もの損失を出す可能性に直面しました。この経験は、どれほど専門家を頼って慎重に進めたとしても、そもそもの市場ルールや透明性が欠如している環境下では個人投資家がいかに無力かを痛感させるものでした。

例えば、トルコの不動産契約交渉の過程では、外国人向けに不動産価格が不当に吊り上げられる「二重価格」が常態化していました。

また、トルコでは登記簿に物件購入価格を記録するのですが、ほとんどの国民が税金を逃れるため、登記手続き上で記録される価格と実際の取引価格は一致せず、市場価格は完全にブラックボックス化。

さらに法律は頻繁に変更され、しかも過去にさかのぼって適用されるため、前日まで有効だったルールが翌日には無効になることも珍しくありません。

私の場合は、「もうすぐ完成するから」という言葉を信じて全額の物件費用を支払ったにもかかわらず、待っていたのは、地権者とデベロッパーとの泥沼の争いと、長期化する裁判だったのです……。

さらに恐ろしかったのは、建設関係者同士のトラブルがエスカレートし、ついには暴力事件にまで発展したことです。

「俺の建物で何してるんだ！」と叫びながらナイフを持って暴れた建築会社の人間によって、なんと私の隣の部屋を購入していたトルコ人の男性が刺されるという傷害事件が起きたのです。もし私がその場にいたら……と考えると、今でも背筋が凍ります。

投資失敗を単なる損失で終わらせないために

誤解しないでいただきたいのは、これは単なる「損失」として終わった話ではないということです。

そもそも不動産の登記自体は私の名前で正式に行われていたこと、さらにその後の地権者グループとの協力体制もあり、法的な手続きを経て、先日無事に物件の鍵が引き渡されました。

正直に言えば、あまりにも多くの時間と費用、そして精神的なエネルギーを費やしたため、現時点で「良い投資だった」と手放しで言うことはできません。

しかし、イスタンブールの不動産価格は、私が購入した時点よりも上昇しています。そして、裁判も順調に進んでおり、現状では勝てる確率も高いです。

私は今後しばらく保有し、1、2年後に売却しようと考えているのですが、将来的に「あの時、あきらめずに買っておいて良かった！」と思える日が来る可能性も十分にある状態だと見ています。

そして、この一連のトラブルが深刻だったにもかかわらず、私が最悪の事態、つまり投資資金の完全な喪失を免れたのは、幸いにもこれが形のある「不動産」への投資だったからです。

もしも、これが実態のない事業への投資や、近年よく聞く詐欺的な金融商品、あるいはレバレッジ（借入）をかけすぎた投機的な取引だった場合、投じた9000万円が完全にゼロになっていた可能性も十分にあります。

所有権が法的に確保されており、土地と建物という実体が存在する限り、その価値が完全に消滅するわけではありません。それが他のハイリスク投資にはない、不動産投資の大きな強みの一つです。

とはいえ、この一連のトラブルは、私に深い「トラウマ」を残しました。

当初は物件が完成したら賃貸に出し、インカムゲインを得ようと考えていましたが、トルコは賃貸市場でもトラブルが少なくないのです。入居者との問題や家賃滞納リスクなど、再びイスタンブールで神経をすり減らすことを想像するだけで気が重くなってしまい、よほど信頼できる人でない限りは貸すことはやめようと思っています。

そのため、今は売却に向けた情報集めをしているのですが、ここにもまた「壁」があります。

というのも、二重価格や不透明な取引が横行するトルコで、心から信頼できる不動産業者を見つけるのは困難だからです。外国人である私が適正な価格で、スムーズに、そして安全に売却できるのかどうか。

正直なところ、どうすれば最善の策が取れるのか、まだ答えは見つかっていないのが現状です。近くトルコに渡航して、信頼できる業者探しからスタートするつもりでいます。

この経験は、投資の判断がいかに難しいか、特に海外においては情報収集とリスク管理がいかに重要であるかを、改めて私に教えてくれました。

それでもなお、私は不動産投資の持つ本質的な価値を信じています。

トルコでの経験は確かに厳しいものでしたが、それは特定の国・特定の状況下でのリスクが一度に表出してしまった結果です。もちろん、どの国で投資するにせよ、物件選びやリスク管理は徹底的に行う必要があります。

「買ってはいけない」危険な不動産の見分け方

私のトルコでの失敗経験をお話しすると、「やはり海外不動産はリスクが高い」と思われるかもしれません。

確かに、国境を越える投資には特有のリスクが伴います。しかし、それは海外に限った話ではなく、日本国内の不動産投資においても、不適切な物件を選んだり、信頼できない業者と取引したりすれば、資産を失うリスクは常に存在します。

重要なのは「海外だから危険」と一括りにするのではなく、リスクの種類と所在を正しく理解し、それを見極め、管理することです。

注意が必要なのは、高い成長性が喧伝される一方で、投資家保護の仕組みや市場の透明性が十分に確立されていない新興国の一部です。

海外不動産の売り込みでは、こうした国の案件が魅力的な利回りや価格とともに紹介されるケースが多いのが実情です。感覚的には、8割から9割がこういった案件なのではないでしょうか。

では、海外不動産投資の世界で、具体的にどのような物件や取引を避けるべきなのか？

私自身の経験や、多くの事例から見えてくる「買ってはいけない危険な物件」の典型的なパターンをいくつかご紹介します。これらを事前に知っておくだけでも、無用なリスクを回避する上で役立つはずです。

「掘り出し物」に手を出してはいけない

「掘り出し物だ！」と思えるほど極端に安い物件には、注意が必要です。

逆に、周辺相場と比較して明らかに高い物件も要注意です。一部の悪質な業者が、外国人をターゲットに、価格を不当に上乗せしているケースもあります。

「将来必ず値上がりする」といった甘い言葉でセールスしてくる業者には、絶対に近づいてはいけません。下手に掘り出し物を探すのではなく、適切な価格設定のものを探すべきです。

特に未完成物件の場合、そのプロジェクトを担当するデベロッパーの信頼性、実績などをしっかり確認する必要があります。

結論を言えば、建築実績のある大手デベロッパーを選んだ方が無難です。また、販売を仲介する不動産エージェントについても、現地の正規のライセンスを保有しているか、十分な実績を持っているか、そして何よりも、誠実な業者かを見極めることが不可欠です。

「保障利回り○％」は疑え

不動産の所有権、土地の権利、あるいは抵当権や借地権といった、物件に関わる法的な権利関係が複雑だったり、不明確だったりする物件には、注意が必要です。将来的に大きなトラブルに発展するリスクがあります。

特に新興国では、外国人による土地所有が制限されている場合も多く、借名契約のようなスキームを勧めてくる業者もいますが、何かしらのトラブル（乗っ取りなど）が起きる可能性もゼロではありません。

その物件の周辺環境（治安、騒音、インフラなど）や、将来的にそのエリアがどのように変わっていくのかも、不動産の資産価値に大きな影響を与えます。地図やインターネット上の情報だけでなく、現地を訪れ、ご自身の目で環境を確認することが重要です。

「保証利回り○％！」といった謳い文句で、異常に高い利回りを提示してくる物件には、とりわけ注意が必要です。その高い利回りが、どのような根拠に基づいて算出されているのかを確認しましょう。多くの場合、こうした「うますぎる話」の裏には、隠れたリスクや突然の利回り保証の支払い停止など、トラブルも少なくありません。

文／宮脇さき

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