上半期、半導体好調の影に隠れた、出遅れのJリートが復活!? NISAで買える下半期の注目ファンド6選

半導体相場の次は？ 出遅れJリートを読み解く

2026年上半期はAIや半導体関連株が相場をけん引し、日本株や新興国株は好調なパフォーマンスとなりました。しかし、半導体関連株の上昇が続いた反動を意識する見方もあり、市場では「次の投資先」を探る動きも出始めています。

一方で、上半期は出遅れたJリートは、高い分配金利回りを維持しながら不動産市況の改善も続いており、見直しを期待する声もあります。

そこで今回は、SBI証券投資情報部のシニア・ファンドアナリスト・川上雅人さんに、下半期に注目したいJリートと、NISAで購入できる下半期の注目ファンドについて解説してもらいます。

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2026年上半期は「半導体主導」の相場だった

2026年上半期が終了しました。この半年間、金融市場では資産クラスごとに異なる値動きが見られました。本稿では、主要なインデックスファンドのパフォーマンスを振り返るとともに、下半期に向けて注目したい資産について考えてみます。

図表1は、代表的なインデックスファンドにおける2026年上半期のパフォーマンスを比較したものです。

2026年上半期は日経平均株価連動型ファンドが約40％上昇し、主要インデックスファンドの中で最も高いパフォーマンスとなりました。続いて、新興国株式インデックスファンドも約27％上昇しており、いずれもオルカン（全世界株式）の約14％上昇を大きく上回る結果です。

こうした好調なパフォーマンスの背景には、AI関連投資の拡大を受けた半導体関連銘柄の上昇があります。日経平均株価では、アドバンテスト、東京エレクトロン、ソフトバンクグループ、キオクシアホールディングスなど、半導体関連株の寄与が大きくなっています。

また、新興国株式インデックスファンドも半導体需要拡大の恩恵を受けています。eMAXIS Slim 新興国株式インデックスでは、台湾と韓国で約半分を占め、組入上位にはTSMC、サムスン電子、SKハイニックスなどが並びます。セクター別でも半導体・半導体製造装置が24.2％を占めており、半導体市況の影響を受けやすい構造となっています（データは2026年5月末時点）。

このように、2026年上半期は日本株と新興国株が好調でしたが、その背景には共通して半導体関連銘柄の上昇がありました。まさに「半導体主導の相場」といえる展開でした。
出遅れJリートに反発の兆し？

一方で、金（ゴールド）やJリート（国内リート）は低迷し、主要資産の中では対照的な動きとなりました。上半期はAIや半導体関連銘柄を中心に株式市場へ資金が向かう一方、金利上昇の影響を受けやすいディフェンシブ資産には逆風となる環境が続きました。

しかし、投資の世界では「好調な資産」よりも「相対的に出遅れた資産」に投資機会が生まれることもあります。特にJリートは、高い分配金利回りを維持しながらも価格調整が続いてきました。では、現在のJリートには投資妙味があるのでしょうか。図表2は、東証REIT指数と予想分配金利回りの推移を示したものです。

2024年末には予想分配金利回りが5.2％台まで上昇した局面で東証REIT指数が下げ止まり、その後は反発に転じました。

今回も予想分配金利回りは一時5.2％台まで上昇した後、東証REIT指数に下げ止まりの動きが見られています。6月30日時点の予想分配金利回りは5.065％と依然高水準にあり、利回り面では割安感が意識されやすい水準にあると考えられます。

もっとも、2024年末と現在では投資環境が大きく異なります。2024年末当時の10年国債利回りは1.06％でしたが、足元では2.62％前後まで上昇しており、Jリートの予想分配金利回りと10年国債利回りのスプレッドは縮小しています。

好成績Jリートファンド6選

Jリートファンドを比較

こうした環境を踏まえ、今回はNISA成長投資枠で購入できる5年好成績のJリートファンドを取り上げました（図表3）。ここから、それぞれのファンドについて見ていきます。

NISAで買える、5年好成績のJリートファンド6選
1位 フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド（資産成長型）

5年リターン1位のフィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド（資産成長型）は、国内の不動産投資信託（Jリート）を主要投資対象とするアクティブファンドです。組入銘柄数は37銘柄で、組入上位銘柄には、日本ビルファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、KDX不動産投資法人、大和証券リビング投資法人、イオンリート投資法人が並びます（※）。オフィス、物流、住宅、商業施設など幅広い不動産セクターに分散投資しながら、中長期的な資産成長を目指しています。
2位 野村Jリートファンドは、国内の不動産投資信託（Jリート）

2位の野村Jリートファンドは、国内の不動産投資信託（Jリート）を主要投資対象とするファンドです。組入上位銘柄は、日本プロロジスリート投資法人、KDX不動産投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、日本ビルファンド投資法人、オリックス不動産投資法人で、物流施設やオフィスビルを中心とした大型Jリートを多く組み入れています（※）。組入銘柄数は57銘柄と今回取り上げたアクティブファンドの中でも多く、市場全体に幅広く投資する分散型の運用スタイルが特徴です。
3位 J-REITオープン（年4回決算型）、4位 J-REITオープン（資産成長型）

3位のJ-REITオープン（年4回決算型）、4位のJ-REITオープン（資産成長型）は、国内の不動産投資信託（Jリート）を主要投資対象とするファンドです。組入銘柄数は57銘柄で、日本プロロジスリート投資法人、KDX不動産投資法人、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、オリックス不動産投資法人などが上位に並びます（※）。物流施設やオフィスビルを中心に幅広いJリートへ分散投資している点が特徴です。野村Jリートファンドとはマザーファンドが異なるものの、組入上位銘柄やポートフォリオ構成は非常に近い内容となっています。
5位 Jリートアクティブファンド（1年決算型）

5位のJリートアクティブファンド（1年決算型）は、国内の不動産投資信託（Jリート）を主要投資対象とするアクティブファンドです。組入銘柄数は43銘柄で、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、日本都市ファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、オリックス不動産投資法人などを組み入れています（※）。大型Jリートを中心に投資しながらも、配当利回りや投資価値を重視した銘柄選択を行っています。
6位 eMAXIS Slim 国内リートインデックス

6位のeMAXIS Slim 国内リートインデックスは、東証REIT指数（配当込み）への連動を目指すインデックスファンドです。組入銘柄数は58銘柄で、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、日本都市ファンド投資法人、野村不動産マスターファンド投資法人、KDX不動産投資法人などが上位に並びます（※）。業界最低水準の信託報酬を特徴としており、国内リートのインデックスファンドでは5年リターンで首位となっています。低コストを重視する投資家にとって有力な選択肢といえそうです。
下半期のJリート投資、注目ポイント

今回取り上げたファンドを見ると、組入上位銘柄には日本ビルファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、KDX不動産投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人など共通する銘柄も多く見られました。一方で、アクティブファンドは組入銘柄数や組入比率に違いがあり、独自の銘柄選択によって東証REIT指数を上回る運用成果を目指しています。

実際、上位にランクインしたアクティブファンドは、Jリート市場全体の値動きに連動しながらも、長期ではインデックスファンドを上回るリターンを実現しています。市場全体の成長を取り込みつつ、銘柄選択による付加価値を追求している点が、これらのファンドの特徴といえるでしょう。

Jリートを取り巻く環境は、長期金利の上昇という逆風が続く一方、不動産市場のファンダメンタルズ改善や高水準の分配金利回りといった下支え要因も見られます。

2026年上半期の出遅れ資産となっているJリートが、相対的な魅力が意識されて2025年のような反発局面となるのか、今後の動向に注目したいところです。

※組入銘柄の情報は2026年5月末基準。個別銘柄の売買を推奨するものではありません。

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『投資情報メディア』より、記事内容を一部変更して転載。

川上雅人 かわかみまさと SBI証券 投資情報部 シニア・ファンドアナリスト（公益社団法人日本証券アナリスト協会認定アナリスト） 慶應義塾大学卒業。中堅証券会社で国内株アナリスト、国内大手運用会社で18年間、商品企画・営業などを担当後、2020年よりファンドアナリストとして活動。2022年11月から現職。最新の投資情報を発信する『投資情報メディア』やダイヤモンドZAIなどのマネー誌で投資信託や資産運用（NISAなど）の情報提供を行う。趣味は野球観戦とランニング。 この著者の記事一覧はこちら