坪単価1,447万円も…港区マンション価格が異次元の上昇

マーキュリーは、東京都千代田区・港区・渋谷区に限定して行われた中古マンション相場の調査結果を6月11日に発表した。調査データはRealnetマンションサマリの新築マンションデータと中古流通マンションデータを基に騰落率を算出。東京都千代田区、東京都港区、東京都渋谷区で1995年以降に新築分譲し、2016年1月から2025年9月末に中古流通した住戸が対象となっている。

2016年1月以降の1か月ごとの平均坪単価の推移を見ると、2016年1月時点では3区ともに平均坪単価400万円(1㎡あたり約121万円)台だった。以降緩やかな上昇傾向で2023年頭あたりまでは平均坪単価600万円(1㎡あたり約182万円)～700万円(1㎡あたり約212万円)で推移し、2016年からの7年間で約200万円(2016年比約＋50%)程度の上昇だったが、2024年あたりから加速度的に坪単価が上昇している。

前掲出の推移グラフを直近12ヶ月に絞ってみると、2024年の10月時点では3区ともに平均坪単価900万円(1㎡あたり約272万円)台半ばから後半だった坪単価が、直近2025年9月時点では、港区の平均坪単価が1,447.4万円(1㎡あたり約438万円)、千代田区が1,301.3万円(1㎡あたり約393万円)と2区の平均坪単価がさらに大きく上昇している。

まずは、3区全体の坪単価帯別の中古流通戸数の推移を見てみると、流通量自体が増加傾向にはあるものの、それまでは月間で数戸だった坪単価2,000万円(1㎡あたり約605万円)～2,999万円(1㎡あたり約907万円)の流通量が大きく増加していることが分かる。

次に、区ごとの築年数と坪単価帯別の中古流通戸数を見ると、千代田区は坪単価1,000万円(1㎡あたり約303万円)～1,999万円(1㎡あたり606万円)の流通が最も盛んで、坪単価1,000未満の流通戸数を上回っているが、坪単価2,000万円以上の流通はほとんどなく、坪単価の下限は高いものの飛びぬけて高い坪単価の物件も少ない傾向が見られた。

また築年数別の偏りも少ない傾向に。大規模マンションやタワーマンションの新築供給が少なく、区内の高額エリアに相場を大きくけん引する物件が少ないことが、エリアのブランド力の割に超高額物件の中古流通量が少ない要因だと考えられる。

港区は坪単価1,000万円未満の流通量が最も多いものの、坪単価1,000万円～1,999万円の流通も盛んです。また坪単価2,000万円～2,999万円では築浅の中古流通が非常に多くなっている。港区は湾岸エリアから3Aエリア(麻布・青山・赤坂)といった超高額エリアまで擁すためエリアの格差が大きく、また他の2区と比べてタワーマンションが数多く供給されることから中古流通量も多い傾向がありる。直近に供給された超高額の大規模新築分譲マンションが築浅物件として中古流通市場に数多く流通していることから、このあたりの物件が坪単価の上昇をけん引している。

渋谷区は、坪単価1,000万円未満の流通が最も多く、坪単価1,000万円～1,999万円の流通戸数を大きく上回っており、坪単価2,000万円以上の流通はほとんど見られない。千代田区と同様、港区と比べて区内のブランド力の高いエリアに大規模物件やタワーマンションの新築供給数自体が少ないこと、加えて少なからず存在するそういった物件が港区のように相場を引き上げるほど中古流通市場に出回っていないことが要因と考えられる。

アドレス別に見ると、各区ともに坪単価1,000万円(1㎡あたり約303万円)～1,999万円(1㎡あたり606万円)については、各アドレスに分散しているが、2,000万円以上になると、特定のアドレスに絞られている。

千代田区では、「三番町」や「四番町」といった番町アドレスに加え、「富士見」や「平河町」で坪単価2,000万円以上の部屋の中古流通が見られる。「富士見」や「平河町」については、大規模タワーマンションである「パークコート千代田富士見ザタワー」や「平河町森タワーレジデンス」の流通が影響している。

港区で多いのは「三田」「赤坂」「浜松町」で、特に「三田」や「浜松町」は「三田ガーデンヒルズ」や「ワールドタワーレジデンス」といった2020年以降に販売、竣工した築浅物件の流通が大きく割合を占めている。

渋谷区で高坪単価が多いのは、「千駄ヶ谷」や「神宮前」で、「ザコート神宮外苑」や「パークコート神宮北参道ザタワー」といった築浅の大規模物件およびタワーマンションが影響しているが、同様の築浅の大規模物件である港区の「三田ガーデンヒルズ」や「ワールドタワーレジデンス」などと比べると、(直近の)中古流通戸数自体が少ない傾向にあることがわかった。

首都圏の中古マンション価格は上昇が続いているが、今回の調査で目を引くのは港区・千代田区の上昇ペースだ。特に港区では、近年供給された超高額マンションの中古流通が相場を押し上げており、同じ「都心3区」でも価格上昇の背景に違いが見られる。一方で、こうした高額物件の動向が市場全体の平均価格を押し上げている面もあり、実需層が購入する物件との価格差は今後さらに広がる可能性がある。