話題の「残価設定型住宅ローン」とは? 一般的なローンとの違い、各社サービスの特徴を解説

近年、「残価設定型ローン」という新しいタイプの住宅ローンが注目を集めています。車の購入ではよく耳にする仕組みですが、住宅ローンの場合は具体的にどのような内容なのでしょうか。この記事では、残価設定型住宅ローンの基本的な仕組みや、各社が提供するサービス内容をわかりやすく解説します。
一般的なローンとの違いは

残価設定型住宅ローンとは、土地・建物などの不動産の将来の資産価値(残価)をあらかじめ見込み、その残価を前提に返済プランを組むローンのことです。

一般的な住宅ローンでは、頭金を用意している場合、物件価格から頭金を差し引いた金額を借り入れ、元金と利息を返済していきます。また、原則として返済期間内に借入元金を全額返済する計画を立てます。

一方、残価設定型住宅ローンは、あらかじめ設定した残価を前提に返済プランを組み、返済を終えたあとに「残価をどう精算するか」までを組み込んでいる点が、一般的な住宅ローンと大きく異なります。残価の扱い方には主に2つのタイプがあります。

ひとつは、残価を除いた元本部分を返済期間中に返していくタイプです。返済する元本が少なくなるため、月々の返済負担を抑えられます。

もうひとつは、一般的な住宅ローンと同じように返済を続け、ローン残高があらかじめ設定した残価と同額になった段階で、返済額軽減などのオプションを利用できるタイプです。この場合、当初から毎月の返済額が抑えられるわけではありません。

いずれのタイプも、残価分の精算を将来に組み込んでいる点は共通しています。
残価設定月以降は精算方法を決める

残価設定型住宅ローンでも、一般的な住宅ローンと同じように、返済を重ねるごとにローン残高は減っていきます。返済によって減ったローン残高と、あらかじめ算定された残価が同額になる時点を「残価設定月」と呼びます。なお、残価を精算する時期や仕組みは商品によって異なります。

商品によっては、残価設定月や最終返済時に、残価または据え置いた元金をどのように精算するか選ぶことになります。 大きく分けると、返済負担をさらに抑えながら自宅に住み続ける方法と、住宅を手放してローンを解消する方法があります。

さらに、こうした仕組みを使わずに、自己資金で残価を支払ったり、残価分について改めてローンを組み直したりする選択肢もあります。

このように、残価設定型住宅ローンはライフスタイルに合わせて住まいの方針を自由に決められる点が魅力です。

その反面、残価をどのように精算するかについて必ず判断する必要があり、ある程度計画的に資金や今後の住まいについて考えておくことが求められます。

残価設定型住宅ローン4つのサービスを比較

残価設定型住宅ローンの基本的な仕組みはここまでお伝えしてきた通りですが、その詳細は各社によって異なります。ここからは、残価設定型住宅ローンを提供する4社のサービス内容とそれぞれの違いについてご紹介します。
楽天銀行

楽天銀行の残価設定型住宅ローンは、金利選択型の住宅ローンに、JTI(一般社団法人 移住・住みかえ支援機構)が設定する2つのオプションを付加した商品です。

JTIが定めた残価設定月以降、月々の返済額を大幅に抑えて終身住み続けられる「返済額軽減オプション」と、住宅を手放せばローン残高と同額でJTIが買い取り返済がなくなる「買取オプション」を選べます。

オプションは必ずしも行使する必要はなく、ライフスタイルに応じて、「完済・返済額軽減・買取」の3つから選択できる点が特徴です。ただし、利用対象は認定長期優良住宅に限られ、申込みは楽天銀行と契約した住宅メーカー経由となります。
日本住宅ローン

日本住宅ローンの「おうちの残価設定ローン(借換)」は、土地の評価額の50％を残価として設定し、それ以外の部分を返済していく住宅ローンです(マンションは市場価格の30％を残価に設定)。土地の評価額をもとに残価を決めるため、住宅の使用状況は残価に影響しないのが最大の特徴です(マンションは諸条件あり)。

さらに残価到達時は、融資実行時に決定した土地の評価額相当(残価設定分)での買取を保証。返済期間中に、土地の価格が変動していたとしても、追加の負担が生じません。残価到達以降は、利息のみ支払い(リバースモーゲージ型住宅ローン)への移行、物件買取、返済継続による完済という3つの選択肢からライフプランに合わせて無料で選択できます。
SBI新生銀行

SBI新生銀行の「パワーセレクト」は、旭化成のヘーベルハウス購入者向けの支払額軽減住宅ローンです。元本の一部を最終回に一括返済する仕組みで、月々の返済負担を抑えられます。

ローン最終回の返済方法は、売却による完済(旭化成不動産レジデンスの買取保証付き)、自己資金による完済、80歳までの期間延長、自宅を担保としたリバースモーゲージへの移行という4つから選べます。

ただし、利息のみの支払いとなる同社のリバースモーゲージを利用するには、別途審査のある借り換え手続きが必要となります。
ドコモSMTBネット銀行(旧 住信SBIネット銀行)

ドコモSMTBネット銀行が提供する「期日一括返済併用型住宅ローン」は、都心部で資産価値の高いマンションを購入する人に向けた、メガバンク・ネット銀行で初のハイブリッド型住宅ローンです。

この商品では、担保評価額の50％にあたる元金をあらかじめ定めた期日(最終回)に一括返済する方式(期日一括返済型)と、残りの元金を通常のローンとして返す方式(元利均等または元金均等)を組み合わせています。

据え置いた部分(期日一括返済の部分)は利息のみの支払いとなるため、月々の返済負担を抑えることができます。

ただし、据え置いた元金は最終返済時に一括返済する必要があり、他社のような買取保証はありません。 また、対象は都心部や大都市圏の高額マンションなどに限られます。
サービス内容は各社で大きく異なる

残価設定型住宅ローンは、月々の返済負担を抑えつつ、ライフスタイルの変化に合わせて住まいを柔軟に選べる新しい住宅ローンです。一方で、残価の精算方法や買取保証の有無、対象物件、オプション利用時の手続きなどは各社で大きく異なります。自分たちの暮らし方や将来設計に合った商品を、仕組みや条件をよく比較したうえで選ぶことが大切です。

※本記事で紹介している内容は各商品の一部です。利用条件や詳細な仕組み、最新の情報については、各金融機関の公式サイトをご確認ください。

武藤貴子 ファイナンシャル・プランナー(AFP)、ネット起業コンサルタント 会社員時代、お金の知識の必要性を感じ、AFP(日本FP協会認定)資格を取得。二足のわらじでファイナンシャル・プランナーとしてセミナーやマネーコラムの執筆を展開。独立後はネット起業のコンサルティングを行うとともに、執筆や個人マネー相談を中心に活動中 この著者の記事一覧はこちら