【東京都・地価上昇率ランキング】湾岸エリア台頭の一方でランクインした『荒川区』『北区』の街とは

東京都の2026年の公示地価(住宅地)は、前年比6.5%増の56万5,100円/㎡となり、47都道府県でトップでした。その中でも特に地価が上昇しているのは、どのエリアなのでしょうか。本稿では、国土交通省発表の地価公示をもとに、東京都・住宅地の地価上昇率が高いエリアをランキングで紹介します。

【2026年版】東京都・住宅地の地価上昇率ランキング

東京都の住宅地で、2026年1月時点の地価上昇率が最も高かったのは、品川駅が最寄りの「港区港南3丁目6番7」でした。

次いで、2位は「都営水道橋」(文京区本郷1丁目107番1)、3位は「溜池山王」(港区赤坂1丁目1424番1)、4位は「六本木一丁目」(港区赤坂6丁目1911番)、5位は「田町」(港区芝浦2丁目1番33)でした。

さらに、6位は「青物横丁」(品川区東品川4丁目13番)、7位は「赤羽岩淵」(北区赤羽1丁目32番14)、8位は「西巣鴨」(北区滝野川5丁目6番4外)、「赤羽橋」(港区三田2丁目35番1)、「天王洲アイル」(品川区東品川1丁目299番3)と続きます。

湾岸エリアが台頭する一方で、11位の「日暮里」、15位の「三ノ輪」と、荒川区もランクインしています。

※最寄り駅は鑑定評価書にある「主要な交通施設」を記載
※地価上昇率は2025年比
※国土交通省の地価公示データより作成
ランキング上位は港区・品川区が多数

2026年の地価上昇率トップ20を見ると、昨年1位だった目黒区に代わり、港区や品川区がランキングの多くを占めていることがわかります。また、昨年は上位に入っていなかった豊島区が名を連ねている点も特徴です。

ここからは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で公表されている鑑定評価書をもとに、上位6地点の地域特性について解説します。
○品川

1位の品川(港区港南)は、地価上昇率22.2%を記録しました。鑑定評価書には、「利便性の高い住宅地域であり、従来より都心立地の住宅地として根強い人気がある。立地条件の良いマンション用地の需要は引き続き旺盛で価格は強含んでいる」と記載されています。

ここは港区南部の湾岸地域で、もともとは倉庫等が多くありました。しかし、高層マンションの開発が進行し、今後はさらに住宅地への移行が進むと予測されています。
○都営水道橋

2位の都営水道橋(文京区本郷)の地価上昇率は、20.8%でした。鑑定評価書には、「山手線の最寄り駅からも近く閑静で環境良好な住宅地であり、需要は旺盛であって熟成度が高いが、供給余力は限定的である」とあります。

この地域には高層マンションが立ち並んでおり、今後も現在の住環境が維持されると考えられています。
○溜池山王

3位は溜池山王(港区赤坂)で、地価上昇率は20.5%でした。鑑定評価書には、「新築・中古を問わず高級分譲マンションの購入需要は底堅い状況で、希少性の高い高級マンション開発用地に対する開発事業者の需要も旺盛である」とあります。

高級マンションが立ち並ぶ静かな住宅街で、周辺では富裕層向けの超高層マンションの建設も予定されています。今後は、さらに高級住宅地としての評価が高まっていくとみられます。
○六本木一丁目

4位には、六本木一丁目(港区赤坂)がランクイン。地価上昇率は、20.4%でした。鑑定評価書には、「従来より高級住宅地として名声のある地域であり、分譲マンションに対する富裕者層の底堅い需要が見込まれ、開発素地に対する引き合いも強く、価格は上昇傾向にある」と表記されています。

港区でも閑静で、住環境に優れた高級住宅街です。地域に特別な変化は見られないため、当面は現在のような環境が続くとみられます。
○田町

5位は田町(港区芝浦)で、地価上昇率は20.2%でした。鑑定評価書には、「昨今における分譲マンション需要は根強く、マンション用地に対する取得需要は引き続き堅調であり、地価は強含みで推移している」とあります。

従来までの事業所などは減る傾向にあり、その一方で高層マンションは増えています。今後は、よりマンション中心の地域になっていくと予測されています。
○青物横丁

6位の青物横丁(品川区東品川)は、地価上昇率が20%でした。鑑定評価書には、「区内ではマンション適地となる大規模地の土地の供給が極めて限定的であるため、地価は大幅な上昇傾向で推移している」と記載があります。

工場跡地などの再開発によって大規模マンションが集まる地域となっており、わずかに残る事業用の建物もマンションなど住宅への建て替えが進んでいます。今後は、共同住宅が多い地域として、さらに定着していくとみられます。

武藤貴子 ファイナンシャル・プランナー(AFP)、ネット起業コンサルタント 会社員時代、お金の知識の必要性を感じ、AFP(日本FP協会認定)資格を取得。二足のわらじでファイナンシャル・プランナーとしてセミナーやマネーコラムの執筆を展開。独立後はネット起業のコンサルティングを行うとともに、執筆や個人マネー相談を中心に活動中 この著者の記事一覧はこちら