「持ち家vs賃貸」論争をどう考えるべきか？　東京23区の新築マンション平均価格は過去最高値へ

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「買った値段の倍でマンションが売れたんだよね」

そう教えてくれた知人がいる。マンション価格は日経平均株価と相関があるといわれる。没落する日本ではマンション購入はリスクといわれたが、近年、日経平均は急騰。結果、数年前に勇気を出してマンションを購入した層は数千万円の差益に沸いている。

会社員は勤務先企業によって生涯年収に5000万円～1億円の差がつくが、それをマンション購入で追いつくとは痛快だ。

だが、もしそのお金で投資信託のオールカントリーやS＆P500を買っていたら、2倍以上になっている。マンションを買ったひとは、自分の資産を「マンション」に賭け、上がった分の利幅で、賃貸物件に住んでいた場合の家賃分を手にしているにすぎない。

投資信託のような金融資産を買うのと、マイホームの値上がりに賭けて買う行為に違いはない。これは若き日の橘玲さんが『ゴミ投資家のための人生設計入門』（海外投資を楽しむ会・メディアワークス）で説明しており、大学生だった私は衝撃を受けた。

ただ、違いは賭ける倍数だ。

持ち金を元手に数倍のお金を借りて投資信託に突っ込む人はほとんどいない。

いっぽう持ち家ならば、日本では頭金を突っ込んだうえで年収の数倍のローンを組む。また、持ち家はもし価格が下がっても、住み続ければ資産の帳簿上の目減りだけ。そして価格が何倍にも上がったら、売れば巨額の差益が手に入る。だから持ち家派の利益が目立つ傾向にある。

しかし、ここにきて変化がある。2026年現在、日本銀行の利上げで住宅ローン金利は上昇傾向にある。円安で建築コストも高騰が続き、建設物価建築費指数は10年前の1.5倍ほどになっている。

ご存じの通り労務費も上がるいっぽうだ。これらは戸建てやマンションの販売価格だけでなく、修繕積立金、メンテナンス費用の増大にもつながっている。

ただ、複雑なのは立地により状況が異なる点だ。

とはいえ、物件の賃料も上昇している。そこに論争がある以上、対立する二項は拮抗している。どちらを選んでも運しだいだ。どっちの"宗教"を信じたいか決めればいい。

【持ち家派教義】：インフレがひどいので実物資産を持つしかない。金利上昇局面でも固定金利でローンを組めば35年の家賃分は実質相殺。持ち家ならば補助金の活用で高断熱住宅も可能だ。なにより住宅ローン減税と、持ち家という安心が手に入る。

【賃貸派教義】：マンション、不動産価値が上昇を続けるかは不明。災害が生じれば資産価値は霧消する。

「持ち家vs賃貸」の問いは、どんなリスクと幸福を選ぶかの問いだ。人生観にあう方を選択すればいい。

それより重要なのは健康だ。35年ローンを完済するにしろ、賃料を払い続けるにしろ、健康じゃなきゃダメ（死んだらローンがチャラになる「団体信用生命保険」はあるが）。週プレでグラビアとAV情報でも見て生きる英気を養おう。いや、マジで。

写真／時事通信社