「最短10年で1億円を達成できる」不動産投資家が明かす資産形成術。レバレッジと繰り上げ返済をフル活用

高市バブルにトランプ相場。日経平均5万円時代に突入し、投資で勝つ、またとないチャンスが到来している。そこで、短期間で“億”を稼いだ投資家に「100万円をどう100倍にするか？」をテーマに、“最速億”超え法を伝授してもらった！

不動産投資は元手がかかるが…

元手がかかる不動産投資でも最速で億の純資産（資産－借入）を築く方法がある。

「最短10年で達成できますよ」と話すのは中古ワンルームマンションを中心に37戸の賃貸物件を有する村野博基氏だ。その総資産は10億円。年間の家賃収入は4000万円以上にも上り、「投資を始めて7～8年で純資産は1億円を超えた」とも話す。なぜ、そんなことができたか？

「レバレッジを利かせたからです。例えば、ネット利回り（管理費など諸経費を除いた実質利回り）4％の2500万円で買えるワンルームマンションなら購入資金の大半を借り入れで賄えます。400万円の頭金を入れて2100万円を35年、1.8％の金利で借りると、実際に投入した資金に対する利回りは19.75％。もっと頭金を減らせば、もっと利回りは上がる」

最速で億の道が見える!?

足元の日本では世帯年収の10倍程度の資金を1.5％程度の金利で借りられるという。10倍のレバレッジを利かせたうえで、複利効果も生み出せば最速で億の道が見えるとか。

「一般に複利効果は投資で得られた利益を再投資することで発生しますが、不動産投資では期日据え置き型の繰り上げ返済をすることで同様の効果が得られます。借入期間は短縮せず、毎月の返済額だけ減らす方法です。実際に頭金100万円でネット利回りが4.2％出る物件を2億円分購入し、1.5％の金利で借り入れを行った場合でシミュレーションをしてみました。

家賃収入のすべてを繰り上げ返済に回すことで残債と月々の返済負担がどんどん減っていき10年で純資産は1億円になる。現実的でないと思うでしょうが、世帯年収1000万円の夫婦なら1億円は借りられます。そして、残債が減ったらその分、与信枠が増えるし、家賃収入の分、借入上限額も増える。1億円で年間4％の家賃収入なら、世帯収入は1400万円に増えるわけですから、これを生かして投資物件を増やしていく。実際、私は毎年1戸のペースで物件を増やしました」

物件選びを重視しないのが肝

この運用法の肝は物件選びを重視していない点にある。

「乱暴に言えば、都内の駅近物件で『ネット利回り－借入金利』がマイナスにならなければ何でもいい。都内なら住みたい人がいくらでもいるので。それよりも、中古マンションの販売会社の〝客付け力〞が重要です。都内の物件を何万戸も管理しているような会社なら空室ができても、すぐに新たな入居者をつけられる。空室リスクさえ解消できれば、着実に利回りが出る」

なお、足元の金利上昇は逆風に見えるが、「インフレで家賃の値上げがしやすくなったので影響なし」とか。今からでも挑戦する価値あり！

村野流「100万円を億にする」道

＜最速10年計画＞
STEP①　客付け力のある中古物件販売会社を探す
STEP②　借入金利を差し引いて赤字にならない物件に投資
STEP③　家賃収入は期日据え置き型繰り上げ返済に充てる
STEP④　残債減＆収入UPで増えた与信枠で新たな物件に投資

【不動産投資家 村野博基氏】
東京23区の中古ワンルームを中心に不動産投資を行い総資産約10億円。近著に『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』

※週刊SPA!12月30日・1月6日合併号より

取材・文／週刊SPA！編集部

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