最長返済期間「50年」住宅ローンを提供する金融機関が急増！変動型の仕組みなど金融機関のこれからについて解説

金利の上昇が気になる住宅ローンだが、住宅金融支援機構が金融機関に対して、ローンへの取組姿勢などを調査した「住宅ローン貸出動向調査」の最新結果を公表した。金融機関では、住宅ローンについてどんな取り組みをしようとしているのだろうか？2025年度の実態とあわせて詳しく見ていこう。

【今週の住活トピック】
「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」を公表／住宅金融支援機構

最長返済期間「50年」ローンを提供する金融機関が急増

住宅金融支援機構の調査に回答したのは、都市銀行・信託銀行、地方銀行、第二地方銀行、信用金庫などの298機関で、2025年7月～9月に2025年6月末の状況について調査した。

新規の住宅ローンへの取組姿勢は、「積極的」という回答が71.1％。さらに積極的に取り組む方策のうち、64.9％が「商品力強化」を挙げたが、その内容を見ていくと「返済期間35年超のローンの提供」が75.7％で最多だった。次いで、「団体信用生命保険の保証内容の充実」（50.7％）、「諸費用の融資対象への追加」（45.2％）が挙がり、いずれも増加傾向にある。

出典／住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」

では具体的に、最長返済期間が何年のローンを提供しているのだろうか？2025年6月末時点で、最も多かった最長返済期間は「変動型」で「50年」が57.5％、「固定期間選択型」で「50年」が55.2％となり、いずれも半数を超えた。「全期間固定型」では、「35年」と「50年」がともに34.0％だったが、「50年」が前年より大きく伸びている。

こうして見ていくと、どの金利タイプでも、最長返済期間が50年となる超長期のローンを提供している金融機関が急増していることがわかる。

出典／住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」

同じ変動型でも金融機関によって金利の動きに違いもある

ここで、住宅ローンの金利タイプのおさらいをしておくと、年に2回金利が見直される「変動型」、当初の一定期間だけ金利が固定される「固定期間選択型」（固定3年、固定10年など）、返済中ずっと金利が固定される「全期間固定型」が一般的なものだ。

日銀の政策金利の利上げにより、2024年から変動型の金利が上昇を始めたが、金融機関によって適用金利を変えるタイミングや金利の引き上げ幅などが異なっている。この点について、調査結果を詳しく見ていこう。

住宅ローンの金利を決める際に、それぞれの金融機関で参照する市場金利がある。その上位3つを見ていくと、「短期プライムレート」56.2％、「長期プライムレート」16.1％、「日本銀行の政策金利」8.9％となる。

例えば、金融機関の過半数が参照している短期プライムレート（短プラ）は、日本銀行（日銀）の政策金利に連動するので、日銀が政策金利を引き上げると、次に短プラが上がり、その次に短プラに連動する変動型の金利が上がるという流れになる。この流れは、参照する市場金利によって違ってくる。

また、金利を上げた場合に、実際にいつからその金利が適用されるのかも金融機関で異なる。調査結果を見ると、「返済中の適用金利を見直す時期」としては「半期ごと（４月・10月）」が72.8％と最も多かったが、「毎月」（9.5％）や「年1回」（4.8％）という金融機関もある。例えば、7月に日銀が利上げをして８月に短プラが上がった場合、返済中の変動型の金利は４月と10月に見直す金融機関なら10月に見直される。金利見直しによって毎月返済額の利息額が変更になるのは、さらにその後といった流れになる。

出典／住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」

なお、バブル期に変動型の金利が急上昇し、毎月返済額も青天井に上がってしまい、返済が困難になる人が多かったことから、「5年間は返済額を変えない・その後返済額を増加させる場合も125％までにする」という、いわゆる「5年・125％ルール」を設けた金融機関が多かった。

このルールを今も継続している金融機関が77.1％と多くなっているが、金融機関が設定した「上限額まで返済額を見直し」が3.8％、「適用金利にあわせて返済額を見直し」が17.4％になっている。金利を上げたらそのまま返済額を増やすという金融機関も2割弱あるので、いま借りている金融機関の変動型がどういった仕組みになっているのか、確認しておくとよいだろう。

金利上昇で、金融機関は住宅ローンの返済延滞の増加を懸念

次に、金融機関が住宅ローンに関して懸念する事項を見ていこう。最多は「金利競争に伴う利ざや縮小」の78.1％だが、これは2023年度、2024年度から減少傾向にある。逆に増加傾向にあるのが「金利上昇局面での延滞増加」（59.3％）だ。

延滞増加を懸念するとなると、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性があるが、「重視度が増している審査項目」を見ると、「返済負担率（毎月返済額／月収）」（77.4％）が最も多く、次いで「職種、勤務先、雇用形態」（46.8％）、「借入比率（借入額／担保価値）」（46.8％）となった。なかでも、増加傾向にあるのが「返済負担率」と「借入比率」だ。

収入に占める返済額の比率を抑えたり、頭金を入れて借入比率を抑えたりして、無理な資金計画を立てないことが重要になってくる。

出典／住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」

さて、今回の調査結果で最も目を引いたのが、すべての金利タイプで「最長返済期間50年」の利用者がかなり増えていることだ。金融機関側も積極的に取り組むと回答していることから、今後も50年ローンの利用が増えることが考えられる。

とはいえ、金利は上昇局面に入った。金利が短期間しか固定されない住宅ローンでは、返済中に適用される金利が上がり、毎月返済額が増えたり未払い利息が積み上がったりする。利息は金利が高いほど、返済期間が長いほど増えていく。途中で買い替えるつもりでいても、そのときに思うように元金が減っておらず、売ったお金で次を買うということができない可能性もある。

こうしたリスクがあることも考慮して、資金計画を立てたり、見直したりしてほしい。

●関連サイト
住宅金融支援機構「2025年度 住宅ローン貸出動向調査」