日銀利上げで、住宅ローンはどこまで上がる？

　日銀は、政策金利を0.5%から0.75%に引き上げると決めた。家計にとって負担の大きい住宅ローンは、いつ、どの程度上がるのか。

動画で視聴する： 日銀、政策金利0.75%に引き上げ。どうなる？住宅ローン・不動産価格

関連記事： 金利上昇、後悔しない住宅ローン戦略～変動、固定、繰り上げ返済の考え方

日銀が利上げ決定。住宅ローンはいつ、どの程度上がる？

＿＿19日の金融政策決定会合で決まったことは。

　日本銀行は政策金利を0.25%引き上げ、0.75%にすることを決めた。賃金と物価の上昇で良い経済のサイクルが回っていること、為替市場で円安が進行したことが、利上げ判断を後押しした。

＿＿今回の利上げを受け、住宅ローンの変動金利はどのタイミングで上がるのか。

　住宅ローンには変動金利と固定金利の2種類がある。多くの人が利用する変動金利は政策金利に連動して上昇するが、金利上昇までには半年程度のタイムラグがある。

　すでに複数の金融機関が、企業向け貸出金利の指標となる短期プライムレート（短プラ）の引き上げを発表しており、今後1～2カ月の間に短プラが上昇するだろう。

　住宅ローンの「基準金利」は、短プラに一定の金利を上乗せして決まる。多くの金融機関では2026年4月に基準金利の見直しがあり、実際の毎月返済額は7月分から増えることになる。

日銀利上げ～返済額アップまでの流れ

＿＿毎月の返済額への影響はどの程度になりそうか。

　今回の利上げを受けて変動金利が0.25％上がると、心理的節目である「1%」を超えるケースが増えそうだ。仮に5,000万円を借りた場合、金利0.75%だと毎月の返済額は約13万5千円。金利1%になると約14万1千円と、月約6千円増える計算になる。

3,000万～1億5,000万円までの、35年ローンの毎月返済額（0.75％の場合と1.00％の場合）

※金利上昇があっても5年間は毎月返済額を変えない「5年ルール」や、返済額の増加幅を25%以内に抑える「125％ルール」を設定している金融機関が多いが、このシミュレーションではこれを考慮していない。

＿＿住宅ローンの固定金利への影響は。

　住宅ローンの固定金利は、政策金利そのものではなく、長期金利の動向に左右される。足元では、将来の金利上昇を織り込む動きが強まり、長期金利の指標である新発10年物国債利回りが2%を超えている状況だ。　住宅ローンの固定金利で代表的な「フラット35」は、12月の新規貸出金利が1.97%だが、長期金利の上昇を受け、年明け1月には2％を超える水準になりそうだ。

新発10年物国債利回りのチャート

日銀の利上げシナリオと、不動産価格の動向

＿＿向こう2～3年の、日銀の利上げ見通しは。

　私の基本シナリオとしては、今後も年2回のペースで利上げが続き、政策金利は2026年度に1.25%、2027年度には1.5%くらいになる、と予想している。

2025～2027年度の政策金利（予想）

　足元では実質賃金がマイナスの状態が続いているが、2026年度には賃金上昇率が物価上昇率を上回り、実質賃金がプラスに転じると想定。2027年度にはターミナルレート（利上げの最終到達点）に達するとみている。

　ただし、この見通しは、各国の政策金利が利下げ方向に進むことを前提としている。欧米でインフレ懸念が再燃し、再び利上げに動くことがあれば、日本との金利差が拡大し、日銀は円安を止めるために利上げペースを速める可能性もある。各国の政策金利の動向には注意が必要だ。

＿＿金利上昇は不動産価格にどう影響する。

　基本的に、金利の上昇は不動産価格にとってマイナス要因だが、実際には不動産価格の上昇が続いている。夫婦で借りる「ペアローン」や50年の「超長期」で借りるローンなど、住宅ローンの進化によって高い不動産でも購入しやすくなっているためだ。お金を借りやすくなることで、予算が上がり、さらに不動産価格も上昇する、というサイクルが回っている。

　当社の試算では、年収500万円の人がペアローンなどを活用して2025年に購入できる物件価格は約4,400万円。賃上げや借入人数、年収倍率の増加など、住宅ローン環境が変わることで、10年後には約1.7倍の7,700万円まで手が届く可能性がある。

　ただし、米国経済の失速による株式市場の下落や、予期せぬ金融引き締めがあれば、不動産価格は上がりにくくなる。

2025年と2035年の不動産価格の試算

（佐々木 閑）