東京23区のワンルームマンション１ヵ月あたり家賃のボリュームゾーンは？ 【都心3区】
千代田区8万～11万円未満
中央区7万～10万円未満
港区9万～11万円未満 【都心6区（都心3区以外）】
新宿区6万～9万円未満
文京区6万～9万円未満
渋谷区6万～10万円未満 【城東エリア】
台東区6万～10万円未満
墨田区6万～9万円未満
江東区7万～9万円未満
葛飾区5万～7万円未満
江戸川区5万～8万円未満 【東京23区】
6万～9万円未満

本コラムでは、ワンルームマンションを対象に各区の平均家賃を調べ、相場の傾向を考察していく。

■東京23区の各区で家賃のボリュームゾーンは？

東京23区は、マンション経営の中心地といわれるエリアだ。

しかし同じ東京でも区によって家賃の相場は大きく異なる。そのためボリュームゾーンを把握せずに家賃設定をすると、競争力が弱くなる可能性がある。

そこで、政府の統計データをもとに東京23区の各区におけるボリュームゾーン（中心価格帯）を一覧で確認しておこう。専有面積29平方メートル以下の非木造共同住宅（ワンルームマンション）の1ヵ月あたりの平均家賃で、色付きが最多価格帯である。千代田区を例にとると、最多価格帯は8万～9万円未満だが、シェアは約4分の1しかない。

このシェアでボリュームゾーンとして考えると家賃設定の幅が狭くなる恐れがある。1～3位まで広げて8万～11万円未満を中心価格帯と考えれば家賃から逆算した物件選びの幅も広くなるだろう。

＜東京23区ごとのワンルームマンション1ヵ月あたり家賃の割合＞

区 5万～6万円未満 6万～7万円未満 7万～8万円未満 8万～9万円未満 9万～10万円未満 10万～11万円未満 その他※ 千代田区 0.48％ 7.03％ 6.39％ 24.44％ 20.61％ 11.50％ 29.55％ 中央区 0.67％ 6.76％ 15.47％ 30.68％ 20.09％ 7.84％ 18.49％ 港区 0.46％ 2.63％ 11.39％ 9.33％ 17.12％ 22.84％ 36.23％ 新宿区 5.21％ 13.79％ 21.81％ 15.15％ 11.91％ 6.98％ 25.14％ 文京区 5.31％ 19.06％ 22.92％ 26.78％ 7.52％ 3.38％ 15.04％ 渋谷区 4.52％ 12.35％ 14.84％ 15.52％ 12.66％ 7.83％ 32.28％ 台東区 7.61％ 14.49％ 19.28％ 23.90％ 13.36％ 7.10％ 14.26％ 墨田区 8.06％ 18.43％ 24.56％ 25.69％ 8.23％ 3.20％ 11.83％ 江東区 4.09％ 11.57％ 24.73％ 31.15％ 10.10％ 5.27％ 13.07％ 葛飾区 31.00％ 30.72％ 11.25％ 1.61％ 0.14％ 0.76％ 24.53％ 江戸川区 30.89％ 24.71％ 15.38％ 4.17％ 1.34％ 2.48％ 21.02％ 品川区 7.47％ 13.93％ 22.17％ 20.11％ 13.87％ 4.59％ 17.86％ 目黒区 4.82％ 11.92％ 16.98％ 20.56％ 15.49％ 5.21％ 25.02％ 大田区 13.67％ 20.37％ 20.96％ 21.39％ 6.48％ 2.17％ 14.96％ 世田谷区 13.71％ 19.35％ 17.70％ 14.21％ 9.60％ 3.18％ 22.26％ 中野区 16.12％ 19.92％ 26.83％ 13.63％ 4.75％ 2.78％ 15.98％ 杉並区 14.53％ 20.76％ 18.76％ 19.81％ 3.76％ 2.82％ 19.55％ 豊島区 9.88％ 18.00％ 30.72％ 17.61％ 5.47％ 2.83％ 15.48％ 北区 13.04％ 24.90％ 22.61％ 15.39％ 4.51％ 0.62％ 18.92％ 荒川区 12.58％ 17.85％ 28.84％ 12.88％ 3.39％ 6.02％ 18.45％ 板橋区 26.02％ 29.54％ 17.24％ 10.14％ 0.92％ 0.52％ 15.61％ 練馬区 16.63％ 23.23％ 25.90％ 12.85％ 1.81％ 1.36％ 18.22％ 足立区 19.56％ 25.68％ 22.87％ 7.73％ 0.79％ 0.91％ 22.46％ 東京23区の平均 13.11％ 19.23％ 20.93％ 16.60％ 7.11％ 3.77％ 19.25％

※その他は、0円、1～5,000円未満、5,000円～1万円未満、1万円～1万5,000円未満、1万5,000円～2万円未満、2万円～2万5,000円未満、2万5,000円～3万円未満、3万円～4万円未満、4万円～5万円未満、11万円～12万円未満、12万円～15万円未満、15万円～20万円未満、20万円以上、不詳の合計値
出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　全国・都道府県・市区町村」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

■都心3区（千代田、中央、港）の各区家賃を円グラフで図解

ここからは、エリアごとのボリュームゾーンを詳しく見ていく。上表と同じく、5万～6万円未満、6万～7万円未満、7万～8万円未満、8万～9万円未満、9万～10万円未満、10万～11万円未満、その他の7区分のシェアを円グラフにして傾向を分析する。

千代田、中央、港の各区は都心3区と呼ばれているが、ボリュームゾーンはグラフのとおりだ。都心3区というイメージからすると低めの価格という印象だ。

半面、5万～6万円未満の低価格帯のシェアはごくわずかしかない。

▽千代田区
千代田区は8万～9万円未満（24.4％）と9万～10万円未満（20.61％）が中心で、10万～11万円未満（11.50％）を加えて8万～11万円未満がボリュームゾーンといえる。ビジネス街が多くある千代田区は、賃貸オフィスは高額な家賃と思われるが、ワンルーム賃貸マンションに関してはそれほど高いわけではない。

▽中央区
銀座を擁する中央区は家賃が高いイメージがあるが、8万～9万円未満（30.68％）が最も多い。9万～10万円未満（20.09％）、7万～8万円未満（15.47％）を加えた上位3価格帯が全体の3分の2を占める。7万～10万円未満がボリュームゾーンと考えてよいだろう。

▽港区
港区は、23区で唯一10万～11万円未満の高価格帯が22.84％で最も多くのシェアを占める。2番目に多いのが9万～10万円未満で17.12％、3位はグラフにはないが12万～15万円未満で7.04％となっている。ボリュームゾーンは9万～11万円未満だが、立地によっては15万円まで視野に入れたほうがよさそうだ。

5万～7万円未満の低価格のシェアはわずかで、ワンルームといえども港区に住むにはそれなりに高い家賃が必要であることがわかる。

■都心6区（都心3区以外の新宿、文京、渋谷）の各区家賃を円グラフで図解

都心3区に新宿、文京、渋谷の3区を加えて都心6区と呼ばれている。新宿、文京、渋谷3区のボリュームゾーンはグラフのとおりだ。

都心3区では、ほとんどグラフにならなかった低価格帯の面積が広くなっているのがわかる。

▽新宿区
新宿区は都心のなかでは家賃が安い区として定評がある。7万～8万円未満が21.81％で最も多く、2位の8万～9万円未満（15.15％）と3位の6万～7万円未満（13.79％）は拮抗しており、6万～9万円未満がボリュームゾーンといえるだろう。

▽文京区
文京区は8万～9万円未満が26.78％で最も多く、2位の7万～8万円未満（22.92％）、3位の6万～7万円未満（19.06％）の上位3価格帯で3分の2以上を占める。6万～9万円未満がボリュームゾーンといえるだろう。

▽渋谷区
渋谷区は23区のなかで最も価格帯が分散しており、1位の8万～9万円未満でも15.52％のシェアしかない。グラフを見ても1～4位が拮抗しているのがうかがえる。4位の6万～7万円未満（12.35％）まで加えて6万～10万円未満までをボリュームゾーンとして幅広く分布している。

■城東エリア（台東、墨田、江東、葛飾、江戸川）の各区家賃を円グラフで図解

台東、墨田、江東、葛飾、江戸川の各区を総称した城東エリアのボリュームゾーンは、以下のグラフのとおりである。同じ城東エリアでも「江東・台東・墨田」と「葛飾・江戸川」では価格帯の傾向が大きく異なるのが特徴的だ。

▽台東区
台東区はシェアが割れている。8万～9万円未満（23.90％）が最も多いが、7万～8万円未満（19.28％）、6万～7万円未満（14.49％）、9万～10万円未満（13.36％）も大差なく、6万～10万円未満の広い範囲をボリュームゾーンと考えたほうがよさそうだ。

▽墨田区
墨田区は8万～9万円未満が25.69％で最も多い。2位の7万～8万円未満（24.56％）、3位の6万～7万円未満（18.43％）の上位3価格帯で3分の2以上を占めるため、6万～9万円未満がボリュームゾーンといえる。

▽江東区
江東区は8万～9万円未満が最多価格帯だが、31.15％というシェアは23区のなかでは最も高い。2位の7万～8万円未満（24.73％）と合わせて過半数を占めることから7万～9万円未満がボリュームゾーンと考えてよいだろう。

▽葛飾区
葛飾区と江戸川区は、他のエリアと比べてグラフの傾向がまったく異なる。まず葛飾区は、5万～6万円未満の低価格帯が最も多く31.0％で、2位の6万～7万円未満（30.72％）と合わせて6割を超える。5万～7万円未満がボリュームゾーンと考えてよいだろう。葛飾区では、10万～11万円未満の高価格帯はグラフにならない程度の少数にとどまっている。

▽江戸川区
江戸川区も葛飾区と同様に5万～7万円未満が最も多く30.89％を占める。2位の6万～7万円未満（24.71％）、3位の7万～8万円未満（15.38％）と合わせ、5万～8万円未満がボリュームゾーンといえるだろう。

■東京23区の平均家賃を知って競合との競争力を高めよう

最後に東京23区全体の傾向を見ておこう。

▽東京23区
東京23区全体では、意外にも7万～8万円未満（20.93％）が最も多い。

2位の6万～7万円未満（19.23％）、3位の8万～9万円未満（16.60％）と合わせ6万～9万円未満がボリュームゾーンと考えられる。東京23区のブランドからするとリーズナブルな印象だが、東京の家賃が高いと思うのは、都心エリアのイメージにとらわれすぎていることが原因かもしれない。

ただしこれらはワンルーム物件を想定した場合のデータであり、あくまで参考値になる。同じエリアでも駅近など立地条件や賃貸需要を考慮して家賃を設定する必要がある。また、専有面積が広い物件では都心部と他エリアの家賃の差はもっと広がる可能性があるので注意が必要だ。

東京23区は、他の首都圏各県と比べて総じて競争力は高い。しかし東京23区にあるからといって、すべての物件が高稼働するとは限らない。エリアによって家賃相場が異なるため、家賃設定を間違えると空室が増える要因となる。東京23区各区の平均家賃相場を知っておくことは、適正な家賃を設定するための有力な判断材料になるだろう。

東京23区で投資を考えるエリアがあれば平均家賃をリサーチし、適正な家賃で競合との競争力を高めることが求められる。

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（提供：manabu不動産投資）

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