予想利回り5.15％！J-REITが「良い買い場」と判断する理由（窪田真之）

2026年09月15日(火) 08:00

　金利上昇を嫌気して今年はJ-REITが値下がりしています。不動産市況、賃料上昇によって業績好調にもかかわらず売られたため、J-REITの平均分配金利回りは5.15％まで上昇しました。

今後も継続的に賃料上昇が見込まれることから、さらなる金利上昇があっても投資価値は高く、良い「買い場」と判断します。

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J-REITの投資価値を見直す

　国内の不動産投資信託（J-REIT）は、円建てで平均分配金利回りが5.15％（9月11日時点）と、利回り投資商品として魅力的です。長期（10年）国債の利回り2.98％より、2.17％も高い水準です。

＜J-REITの平均分配金利回り、30年・10年国債利回り、東証プライムの平均配当金利回りの推移：2022年3月末～2026年9月14日＞

出所：QUICKほか各種資料より楽天証券経済研究所作成

　ただし、注意が必要です。国債は、満期まで持てば確定利回り商品（注：日本国は破綻しない前提）ですが、不動産投資信託（REIT）は確定利回り商品ではありません。業績が悪化すれば分配金が引き下げられ、利回りが下がるだけでなく価格も下がるリスクがあります。

　その意味で、J-REITは「株」と「債券」の中間的性格を持ちます。リスク管理上、REITは、「株」と「債券」の中間的運用商品として扱うと良いと思います。

REITの平均分配金利回りが株の平均配当利回りより高い理由

　J-REITとは、東京証券取引所（東証）に上場している不動産投資信託のことです。証券コードがついていて、普通の国内株式と同じように売買できます。ただし、基本的な仕組みが異なるため、REITの分配金利回りは、株の配当利回りより高いのが普通です。

＜株式会社とREIT投資法人の違い＞

出所：楽天証券経済研究所作成

　図を見れば、違いが明らかです。一般の株式会社は、税引前利益から「法人税等」が差し引かれ、さらに「内部留保等」を差し引いた残りが、配当金として株主に支払われます。

　一方、REIT投資法人では、得られた利益がほとんどそのまま投資家に支払われます。

REIT投資法人では、「利益の90％以上を分配する」という条件を満たせば、法人税は非課税となります。内部留保もほとんどなく、利益の大半を分配金として支払う仕組みとなっています。

　一般の上場企業（株式会社）では、内部留保を成長投資に回し、成長を目指すことができます。成長のための資金を確保しながら、余ったお金を株主に配当しています。一方、REIT投資法人は、内部留保がほぼないので、成長投資はしません。分配金を安定的に維持していくことを目標に運営されています。

　つまり、REITには成長期待が少ない代わりに、分配金利回りは安定的に高くなることが期待されます。この違いを理解した上で、日本株だけでなく、J-REITにも分散投資していくことが、長期の安定的な資産形成に寄与すると考えています。

不動産にも分散投資

　近年、三大都市圏（東京・大阪・名古屋）などで不動産価格の上昇率が高くなってきました。

＜公示地価：地価変動率（全用途平均）：2014年1月1日～2026年1月1日＞

出所：国土交通省より作成、1月1日時点の前年比上昇率、例えば2026年の場合、2026年1月1日時点の2025年1月1日と比較した上昇率が示される

　不動産価格は、しばらく上昇基調が続くと思われます。建設資材・人件費の上昇により建設価格が上昇していること、また、都市部での好立地の開発物件不足の影響もあり、三大都市圏での不動産価格は上昇が続くと予想されます。

　こうした環境変化を受け、個人投資家はポートフォリオに一部、不動産を入れても良いと思います。J-REITを使えば、小口での投資が可能なので、利回り投資として長期投資して良いと思います。

　ただし、金融資産とは別に、実物不動産をすでにお持ちの方は、不動産ばかりたくさん持ち過ぎるのもバランスが良くないため、必ずしもJ-REITに投資する必要はないと思います。今、賃貸住宅にお住まいで、将来的に住宅などの購入を考えている方は、住宅購入を目指して貯金する中で、一部をJ-REITに投資していくことを考えて良いと思います。