フラット35が3%台へ - 本当に高い? 日銀利上げ後の住宅ローン選びを考える

6月16日、日本銀行は政策金利の追加利上げを決定しました。0.75%程度から1.0％程度への引き上げにより、政策金利は1995年以来、31年ぶりの高水準となります。これにより、住宅ローン変動金利にはどのような影響があるのでしょうか。改めて注目される固定金利のメリットや、話題のフラット35の金利水準についても解説します。 日銀追加利上げで住宅ローンはどう変わる?今回の利上げで多くの人が気になるのが、住宅ローン、特に政策金利の影響を強く受ける変動金利の動向でしょう。すでに変動金利でローンを借り入れている人には、いつから、どのくらいの影響があるのでしょうか。多くの金融機関では、住宅ローンの基準金利を年2回(4月・10月)見直しており、今回の利上げが反映されるのは次回の10月になるとみられます。ただし、実際の返済額に影響が出るのはその数ヶ月後からです。 具体的にどの程度の影響があるのか、試算してみましょう。借入額4,000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合、住宅ローン金利が1.10%から1.35%に上がると、毎月の返済額は11万4,788円から11万9,555円へと4,767円増加します(※)。また、利上げは今後も続くとみられ、最終的には政策金利1.5%程度まで上昇するとの分析もあります。ペースが鈍化する可能性はあるものの、今後は金利上昇を前提とした返済計画が求められそうです。一方、金利上昇の波が秋頃から本格化することで、住宅購入を検討している人にも影響が及びます。これからマイホームを買うなら、負担増を織り込んだ資金計画が不可欠となります。(※)りそな銀行「住宅ローン シミュレーション(新規)」で筆者計算なぜ今、固定金利が再び注目されているのかこうした金利上昇局面において、住宅ローンの現場では、固定金利を選ぶ人の割合が増えています。住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」(2026年1月調査)によると、固定金利を利用した人は「固定期間選択型」14.9%、「全期間固定型」10.1%の合計25.0%でした。前回調査からは4.0ポイント増加し、4人に1人は固定金利を選んでいる計算になります。固定金利の最大の魅力は、返済額が一定で家計の見通しを立てやすい点です。一方、変動金利は政策金利の影響を受けて半年ごとに見直されるため、将来的に返済額が増減する可能性があります。住宅ローンは、返済期間が長期にわたるのが一般的です。金利上昇を受け、返済額が変わらない安心感が、改めて固定金利の強みとして見直されています。フラット35が3%台へ - 本当に高いのかただし、固定金利の代表格である「フラット35」も、現在の金利水準は3%台まで上がっています。固定金利の基準となる長期金利(新発10年国債利回り)は、6月2日時点で2.6%台まで上昇。これを受けてフラット35の最低金利(返済期間21～35年・融資率9割以下・新機構団信付き)も3.21%となり、現行制度が始まった2017年以降、初めて3%を超えました。3%という数字だけを見ると、「高い」という印象を受けるかもしれません。しかし、フラット35の3%台は果たして本当に高いのでしょうか。大手5行の2026年6月の10年固定型住宅ローンの最優遇金利は平均3.556%です。また、全期間固定金利(31～35年)の適用金利を見ると、三菱UFJ銀行は3.92%、みずほ銀行は最優遇で3.88%となっています。こうした民間銀行の固定金利と比較すると、35年間金利が変わらないフラット35の3.21%は、むしろ低めの水準にあります。背景には、フラット35が住宅金融支援機構による公的制度であることがあります。住宅金融支援機構は、民間金融機関が実行した住宅ローンを買い取り、住宅ローン担保証券(MBS)を発行して長期資金を調達する仕組みを採用しています。さらに、政府系機関としての高い信用力を背景に資金調達できるため、長期固定金利を比較的低い水準で提供することが可能です。実際、長期金利の指標となる10年国債利回りが2.6%台まで上昇しているなかでも、35年間固定の住宅ローンを3.21%で利用できるのは、こうしたフラット35特有の仕組みに支えられている面があります。このように考えると、フラット35が3%を超えたこと自体は事実ですが、固定金利全体の水準や35年間の金利固定という特徴を踏まえれば、「3%台だから高い」とは必ずしも言えないでしょう。金利上昇時代の住宅ローン選びで重視したいポイントこのように金利上昇が続く中、住宅ローンを選ぶ際はどのようなポイントを重視すればよいのでしょうか。 まず、金利の低さだけで住宅ローンを選ばないことが大切です。変動金利は固定金利より低水準とはいえ、将来的に上昇するリスクを抱えています。目先の金利だけでなく、上昇しても無理なく返済できるか、自身のライフプランと照らし合わせて判断しましょう。また、借入額と返済負担のバランスも重要です。審査で借りられる返済比率(年収に占める年間返済額の割合)は35%以内が一般的ですが、無理なく返すことを考えると、手取り年収の25%以内に抑えるのが理想的です。そのうえで、自身に合う金利タイプを選びましょう。変動金利は、短期間での返済や繰上返済を見込む人、コストを抑えたい人、金利上昇にも対応できる経済的余裕がある人に。固定金利は、将来の金利上昇が心配な人、教育費など今後の支出増を見据える人に向いています。金利の高低だけでなく、将来のライフプランも踏まえたうえで、自分に合う金利タイプを選ぶことがこれからの住宅ローン選びでは欠かせません。 武藤貴子 ファイナンシャル・プランナー(AFP)、ネット起業コンサルタント 会社員時代、お金の知識の必要性を感じ、AFP(日本FP協会認定)資格を取得。二足のわらじでファイナンシャル・プランナーとしてセミナーやマネーコラムの執筆を展開。独立後はネット起業のコンサルティングを行うとともに、執筆や個人マネー相談を中心に活動中 この著者の記事一覧はこちら

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