「管理は兄、家賃は姉と折半」に納得できない…「公平な相続」が招く共有名義の落とし穴

実務を通じて見えてくるのは、不動産そのものよりも、その後の「家族の関わり方」が問題の本質になっているケースが少なくないということです。「兄弟仲は良いので、共有名義にしておけば問題ないと思っています。」相続のご相談の現場で、こうしたお話を伺うことは少なくありません。確かに、遺産分割の場では「公平に分けたい」という思いから、不動産を兄弟姉妹で共有するケースは多く見られます。しかし、その場では全員が納得していても、数年後にあらためてご相談に来られる方の多くが、こう口をそろえます。「最初はうまくいくと思っていたんです……。」実務を通じて見えてくるのは、不動産そのものよりも、その後の「家族の関わり方」が問題の本質になっているケースが少なくないということです。「公平」と「円満」は必ずしも一致しない例えば、親が賃貸アパートを所有していたケースで考えてみましょう。相続人は長男と長女の二人。「公平に」という考えから、それぞれ2分の1ずつの共有名義で相続しました。ところが、その後さまざまな問題が表面化します。長男は近くに住んでいるため、・入居者対応・修繕業者との打合せ・管理会社とのやり取りを日常的に担っています。一方、長女は遠方に住んでおり、ほとんど管理には関わりません。それでも家賃収入は折半です。やがて、「管理は私ばかりなのに...」「修繕費まで負担するのは納得できない。」という不満が生まれ、最初は円満だった兄妹関係も、少しずつぎくしゃくし始めます。こうした事態は特別なケースではなく、共有名義による相続の現場で繰り返し見られる、いわば典型的なパターンです。不動産は「所有」より「管理」が難しい前回の記事では、不動産は持っているだけでも管理コストがかかることをお伝えしました。賃貸不動産であれば、さらに・空室対策・家賃設定・修繕の判断・管理会社との協議・将来の建替えなど、継続的な意思決定が求められます。つまり不動産は、「所有する財産」であると同時に「経営する資産」でもあるのです。したがって相続の場面では、「誰が所有するか」だけでなく、「誰が経営するのか」まで決めておく必要があります。ここを曖昧にしたまま名義だけを整えても、資産価値を維持・向上させることはできません。共有名義そのものが問題なのではない誤解していただきたくないのは、共有名義そのものが悪いわけではないという点です。問題の本質は、役割と意思決定の仕組みが決まっていないことにあります。ルールを取り決めないまま共有すると、時間の経過とともに意見がまとまらなくなり、結果として資産の劣化や機会損失につながることもあります。親世代が今からできることこうしたトラブルを防ぐには、相続が発生する前から家族で話し合っておくことが重要です。例えば、「このアパートは長男が管理してほしい。」「代わりに他の財産で調整しよう。」といった方向性を親が示しておくだけでも、相続後の混乱は大きく軽減されます。また、賃貸経営に関わる子どもには、生前から管理や入居者対応を経験してもらうことも有効です。突然「今日から大家です」と言われても、誰でも戸惑うものです。役割分担や責任の所在をあらかじめ整理し、必要に応じて管理規約や合意書といった形に残しておくことも、後々の相続人同士の解釈のズレを防ぐ一助になります。不動産にも「経営」の視点、そして「舵取り役」が必要一般に「家族経営」というと、会社をイメージする方が多いかもしれません。しかし、賃貸不動産の運営も本質的には同じ構造を持っています。所有者がいるだけでは経営は成り立ちません。家族それぞれの立場や意見を調整し、役割を分担しながら、長期的な視点で運営していく舵取り役が必要です。複数の相続人が関わる不動産経営では、家族間の利害調整そのものが、実は最も難易度の高いプロジェクト・マネジメントだと言えます。融資や修繕といった個別の論点だけでなく、家族全体の合意形成を含めて全体最適を図る視点があってこそ、資産価値の最大化と円満な家族関係の両立が可能になります。「誰が相続するか」だけでは足りない相続では「誰が相続するか」に意識が向きがちです。しかし、不動産について本当に重要なのは、「誰が管理し、誰が意思決定するのか」という点です。所有者が複数いても、責任者と意思決定の仕組みが曖昧であれば、管理も経営も持続しません。相続不動産を円満に引き継ぐためには、財産を分けることだけでなく、家族の役割まで含めて設計しておくことが大切です。そうした準備こそが、不動産の資産価値を守るだけでなく、家族の良好な関係を将来にわたって守ることにもつながるのです。次回は、「不動産は『保有』ではなく『経営』の時代へ」をテーマに、相続不動産を単なる資産ではなく、長期的な経営資源として捉える視点について解説します。 佐嘉田 英樹 さかた ひでき アテナ・パートナーズ株式会社 代表取締役。1991年に東京大学卒業後、富士銀行（現・みずほ銀行）入行、主に融資営業・マーケティング戦略企画に携わる。その後不動産・建設業界に身を転じ、建売分譲、賃貸アパート、介護福祉施設等の企画開発・売買などに従事し、2023年8月に独立。地主・不動産投資家・中小企業の不動産活用コンサルティングやプロジェクト・マネジメント、テナント企業の開業支援を行う。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級建築士、FP2級など幅広い専門知識を駆使し、総合的な視点からクライアントの課題解決にあたる。アテナ・パートナーズ株式会社：https://athena-ptr.co.jp/アテナ・パートナーズ株式会社は、お客様のニーズや目的を詳細にヒアリングして、物件や市場の調査を行った上で、所有不動産の有効活用、開発、建て替え、リノベーション・用途変更、売却、交換など、多角的・戦略的な企画提案・マネジメントを行う。企画計画から資金調達、テナント誘致、設計、工事、引き渡しまで一貫してプロジェクトをマネジメントすることで、独自のビジネスモデルを展開する。 この著者の記事一覧はこちら