利回り5％まで上昇！J-REIT、今が「買い場」と判断する理由（窪田真之）

2026年06月30日(火) 08:00

　日経平均は高値圏で波乱の様相です。日本株を買いにくい環境です。

そんな時、改めてJ-REITの価値を見直したいと思います。平均分配金利回りは5％まで上昇しており、魅力的な水準と思います。

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不動産ブームで業績好調なJ-REIT、金利上昇を嫌気して下落

　国内の不動産投資信託（J-REIT）とは、東京証券取引所（東証）に上場している不動産投資信託のことです。証券コードがついていて、普通の国内株式と同じように、東証で売買できます。オフィスビル、マンション、物流施設、商業施設・ホテルなどに投資していて、そこから得られる賃料などを投資家に分配しています。

　近年、不動産市況が好調です。三大都市圏（東京、大阪、名古屋）は、賃料も価格も上昇が続き、不動産ブームの様相を呈しています。J-REITは、その恩恵を受けます。

　三大都市圏では、以下の通り、公示地価が大きく上昇しています。

＜公示地価：地価変動率（全用途平均）：2014年1月1日～2026年1月1日＞

出所：国土交通省より作成、1月1日時点の前年比上昇率、例えば2026年の場合、2026年1月1日時点と、2025年1月1日時点とを比較した上昇率が示される

　同時に日本では長期金利の上昇に弾みがついています。長期金利の上昇はJ-REITにとって、以下二つの点でマイナスです。

【1】J-REITの投資法人の調達金利が上昇する

　不動産投資信託（REIT）の投資法人は、自己資本と借入金を使って、不動産に投資しています。借入金利の上昇はマイナスです。

【2】長期金利が上昇すると、J-REITの分配金利回りの魅力が相対的に低下する

　長期金利が上昇すると、REITの利回りの魅力が相対的に低下します。

＜日本の長期金利（10年新発国債利回り）と、J-REIT平均分配金利回りの推移：2010年1月～2026年6月（29日）＞

出所：QUICKより楽天証券経済研究所が作成

　J-REITは2021年以降、不動産ブームの追い風を受けながら、金利上昇の逆風にもさらされているわけです。

　2025年は、配当込みREIT指数は、27.9％も上昇しました。不動産ブームの恩恵を受け、金利上昇の逆風をはねのけて上昇した年でした。ところが、同指数は、2026年に入ってからは、7.6％下落しています。金利が一段と上昇したことが嫌気されています。

＜東証REIT指数と配当込みREIT指数推移：2010年1月末＝100、2026年6月29日まで＞

出所：QUICKより楽天証券経済研究所が作成

　2010年1月以降、配当込み東証REIT指数は、約4倍に上昇しています。J-REITが長期投資の対象として魅力的なことが分かると思います。

　ただし、毎年安定的に上昇してきたわけではありません。山あり谷ありで、投資タイミングが悪いと、マイナスリターンになる年もあります。2013年以降の流れを簡単に振り返ります。

【1】2013～2019年

　不動産市況の上昇と、金利低下と、二つの追い風を受けて、J-REITは大きく値上がりしました。

【2】2020年

　コロナショックが起こり、一時急落しました。ところが、オフィスREITや住宅REITのダメージはさほど大きくなく、物流REITの好調が続いたことを受けて、REIT指数は急反発しました。

　ダメージが大きかったのはホテルREITと、商業REITでした。ただし、ホテルも商業施設も2021年以降に順調に回復していきました。

【3】2021～2024年

　不動産ブームの追い風を受けていたものの、急ピッチの金利上昇が嫌気され、J-REITの低迷が続きました。

【4】2025年

　不動産ブームの恩恵を受け、金利上昇をものともせず、J-REITは大きく上昇しました。

【5】2026年1～6月

　金利上昇を嫌気して下落しました。

分配金利回りが5％まで上昇、良い買い場と判断

　J-REITが一番大きく上昇するのは、不動産市況が上昇する中で、長期金利が低下する時です。2013～2019年がそうでした。

　ただし、今後、そういう環境が復活するとは思えません。当面、不動産ブームが続く中で、金利上昇が続くと想定されます。

　それでは、どういうタイミングで投資したらよいでしょうか？　私は、J-REITの平均分配金利回りが高くなった時が良いと思っています。私は、利回り4～4.5％が妥当水準と考えていますので、それより高くなった時は、J-REITにとって良い買い場と判断します。

　今年に入ってから、東証REIT指数は、日経平均株価が上昇する中で、逆行安となってきましたが、利回りが5％まで上昇したので、今が良い買い場と思います。

＜J-REITの平均分配金利回り、30年・10年国債利回り、東証プライムの平均配当金利回りの推移：2022年3月末～2026年6月29日＞

出所：QUICKより楽天証券経済研究所が作成

投資の参考銘柄

　J-REITには、さまざまな種類があります。もともとは、オフィスビルや住宅・マンションに投資するファンドがほとんどでしたが、近年は、Eコマースの拡大により、物流施設に投資するファンドが拡大しています。その他、利回りが稼げるさまざまなものに投資されています。純粋な不動産投資と言えないものも増えています。代表的な銘柄は、以下です。

＜J-REIT、投資の参考銘柄：2026年6月29日時点＞