地積測量図とは？取得方法・ない場合の対処法、公図や確定測量図との違いを解説

不動産投資を始めるうえで、土地に関する各種書類を正確に読み解く力は欠かせません。なかでも「地積測量図」は、土地の面積や境界を把握するための重要な公的資料であり、売買・登記・建築確認など、さまざまな場面で活用されます。

しかし、さまざまな図面が存在するため、「地積測量図と確定測量図はどう違うのか」「どこで取得できるのか」といった疑問を持つ人も少なくありません。

本コラムでは、地積測量図の基本から取得方法・費用・注意点まで、不動産投資初心者にもわかりやすく解説します。

■地積測量図とは

地積測量図とは、1筆の土地について、登記申請時点での土地の面積（地積）・隣地との境界・土地の形状などを示した登記関連の公的な図面です。主に分筆登記や地積更正登記など登記申請時に作成され、法務局にて保管されています。土地の正確な面積や境界点の位置、隣地との関係性などが記載されており、不動産取引や調査を行う際の基礎資料として広く活用されています。

不動産投資において土地の状況を把握することは重要であり、地積測量図はその第一歩となる資料といえます。取引前の確認や専門家との協議においても、この図面を参照する機会は多くあります。

■地積測量図は作成時期によって精度が異なる

地積測量図は、1960年の不動産登記法改正以降、分筆登記や地積更正登記などの際に作成されるようになりました。ただし、測量技術や登記制度は時代とともに変化しており、作成時期によっては精度に差があります。

1993年の改正では境界標の表示が義務化されて測量の基準が明確化され、さらに2005年には分筆登記時にはすべての土地について測量図を法務局へ提出する「全筆求積」が義務化されたことで、精度は一段と向上しました。

一方、それ以前に作成された古い図面は誤差を含む可能性があるため、投資判断に活用する際は図面の作成年月日を必ず確認することが重要です。

■地積測量図と公図・現況測量図・確定測量図との違い

土地に関する図には、地積測量図のほかにも、公図・現況測量図・確定測量図などもあります。

それぞれの図の違いを簡単にまとめると、次の通りです。

以下からは、それぞれの図について詳しく解説します。

●公図とは

公図とは、法務局が管理している土地の位置や地番、形状などを示した図面です。土地の位置関係を把握するための概略図として活用されますが、精度は高くないため、境界を確定する目的としては使用せずに、あくまで参考資料として扱われます。

不動産投資の場面では、対象地の大まかな位置を確認したり、周辺の地番を把握したりする際の参考資料として用いられることが多く、公図のみで投資判断の根拠とするには不十分な点に注意が必要です。

●現況測量図とは

現況測量図とは、土地や建物の「現在の状況」（土地の形状・面積、建物や塀などの構造物の位置）などを測量して作成する図面です。新築やリフォーム、増築の計画、土地の状況確認などの際に参考資料として利用されます。

隣地所有者の立ち会いや合意を得て作成されたものではないため、あくまでも現況を把握するための資料として位置づけられており、境界確定を目的とする場面では使用できません。

●確定測量図とは

確定測量図とは、土地家屋調査士が隣接するすべての所有者の立ち会いのもとで境界を確認し、合意を経て境界を確定した結果を反映した図面です。

売買や分筆など境界を正確に示す必要がある場面で用いられ、実務上の証拠力が非常に高い資料です。取得費用は50万～100万円程度と高額になりますが、将来的なトラブルを防ぐうえで欠かせない存在です。

確定測量図の詳細や重要性については、こちらの記事もあわせてご参照ください。

【関連記事】確定測量とは？地積測量図との違いや費用相場・必要になるケースを解説

■地積測量図を利用する場面

地積測量図は、不動産投資に関わるさまざまな手続きや確認の場面で活用されます。どのような局面で必要となるのかを事前に把握しておくことで、スムーズに対応できます。

以下では代表的な利用場面を紹介します。

●土地の分筆・合筆の登記手続き

相続などで一筆の土地を複数に分ける「分筆登記」や複数の土地を一つにする「合筆登記」、地積更正登記を行う際には、過去の測量情報として地積測量図が重要な判断材料となります。

なお、分筆にあたって法務局に提出するのは地積測量図ですが、その前提として境界を確定するための確定測量が必要です。そのため、実質的には地積測量図と確定測量図の両図面が必要となる点を理解しておきましょう。

土地の分筆や合筆については、こちらの記事も参考にしてください。

【関連記事】土地の分筆とは？費用相場・分筆できない土地・手続きの流れをわかりやすく解説

●土地の売買時の確認

土地を売買する際には、まずその土地の面積や境界の概要を把握する資料として地積測量図が活用されます。事前に土地の状況を確認することで、面積相違や境界トラブルのリスクを避けることができます。

ただし、地積測量図は登記申請時の、あくまで作成時点の図面であり、必ずしも現在の境界を保証するものではありません。そのため、売買にあたって境界を明確にする必要がある場合には、隣地所有者との合意をもとに作成される確定測量図の取得・作成が必要になります。

このように、地積測量図は「事前確認の資料」、確定測量図は「境界確定の資料」として役割が異なります。

●建築確認申請時

建物を新築する際には、建築確認申請を行う必要があります。この申請の添付資料として地積測量図が求められることがあります。

なお、自治体や申請内容によっては確定測量図や現況測量図で代用できる場合もあるため、事前に建築士や窓口へ確認しておきましょう。

●境界トラブルの事前確認

地積測量図を取得することで、隣地との境界に関する情報を事前に把握し、将来的なトラブルの予防や初期対応に役立てることができます。特に購入前の物件調査において、既存の測量情報を確認しておくことは、リスク管理の観点からも重要です。

ただし、前述した通り、地積測量図は作成時期が古い場合や、隣地との合意が取れていない場合もあるため、境界の位置に不明確な点がある場合や、売買・分筆・建築など境界を明確にする必要がある場合には、確定測量を行うことが求められます。

不動産を購入する前に、境界の状況を把握しておく習慣をつけましょう。

■地積測量図の取得方法・取得費用

地積測量図とは？取得方法・ない場合の対処法、公図や確定測量図との違いを解説

地積測量図は、比較的手軽に取得できる公的資料です。取得方法は複数あり、状況に応じて使い分けることができます。費用も1筆あたり450円（書面請求）で取得できるため、積極的に活用することをおすすめします。

●法務局で取得する

最寄りの法務局の窓口で申請書の必須事項を記入し、収入印紙450円を添えて提出すれば、その場で取得できます。

取得の可否や担当部署について、物件の所在地を管轄する法務局に問い合わせてから訪問するとスムーズです。

●郵送・オンラインで取得する

登記情報提供サービスを利用すれば、インターネットや郵送によっても地積測量図を取得できます。遠方の物件を確認する場合でも、現地に赴かずに資料を入手できるため非常に便利です。インターネットでの取得は手数料が361円のため、法務局での取得より安価になります。

オンラインサービスを活用することで、複数の物件情報をまとめて確認することも可能であり、効率的な調査に役立ちます。

■地積測量図の確認ポイント・注意点

地積測量図とは？取得方法・ない場合の対処法、公図や確定測量図との違いを解説

取得した地積測量図を正しく活用するためには、いくつかの重要な確認ポイントがあります。ここでは、地積測量図を確認する際のポイントを3つ紹介します。

●作成年月日を確認する

地積測量図は昭和35年に不動産登記法改正によって制度化されました。作成された時期によって精度が大きく異なります。古い図面は測量技術や基準が現在と異なるため、誤差を含む可能性があります。取得した図面の作成年月日を必ず確認し、古い場合は現況との乖離がないかを専門家に相談することを検討しましょう。

特に1993年の法改正以前に作成されたものは精度面で注意が必要です。

●境界標の有無を確認する

地積測量図に境界標の記載がない場合、図面と現況が一致しない場合があります。境界標は土地の境界点を示す重要な指標であり、その記載がない図面は信頼性に欠ける可能性があります。

現地調査の際には、実際に境界標が設置されているかどうかを確認することが大切です。

●実測面積とのズレに注意する

登記簿上の面積と実際の測量結果が異なるケースも少なくありません。特に古い図面では、こうした乖離が生じやすい傾向があります。

地積測量図の数値のみで判断するのではなく、必要に応じて実測を行い、実際の面積を確認したうえで投資判断を行うことが重要です。

■地積測量図がない場合の対処法

地積測量図がない場合であっても、他の方法により対応することが可能です。ここでは、地積測量図がない場合の対処法を2つ紹介します。

●確定測量を実施する

地積測量図が存在しない場合や、図面が古くて信頼性に欠ける場合には、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行いましょう。確定測量を実施することで、隣地との境界を明確にし、正確な面積を把握することができます。

確定測量の費用は一般的に60万円程度で、場合によっては100万円超となることもありますが、取引の安全性を高めるうえで非常に重要です。

●公図や登記簿で補完する

簡易的な方法として、公図や登記情報を組み合わせて対象地の位置関係や面積を確認する方法もあります。確定的な情報とはなりませんが、概要を把握するための参考資料として一定の活用価値があります。

ただし、簡易的に用いる場合であっても、複数の資料を組み合わせて総合的に判断することが重要です。

地積測量図がない場合や、取得した図面の内容に疑問がある場合は、不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家の知見を活用することで、取引に潜むリスクを適切に把握し、安全な不動産投資の実現につながります。一人で判断を下さず、専門家の助言を積極的に取り入れましょう。

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