「競売や自己破産は避けたい！」住宅ローン返済が黄色信号になったら即やるべきこと

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の感染拡大の影響を受けて、収入が激減したという声を多く聞きます。住宅ローンを返済中の家庭では、「月々のローンを返せなくなるかも…」という不安がよぎることもあるでしょう。また、すでに返済が滞ってしまっている人もいるかもしれません。マイホーム購入の際には、多くの人が今後のライフプランや金利を熟慮したうえで、返済の見通しを立てて住宅ローンを契約します。しかし今回の「コロナ禍」･･･。“平時”であれば、問題なく返済可能だった人が、想定外の「返済困難」な状況となる可能性は十分にあります。マイホームを手放したり自己破産したりせずに、コロナ禍を乗り切りたいものですよね。■競売件数は減少傾向も、一定数が毎年差し押さえに一般社団法人不動産競売流通協会（FKR）が公開している競売物件統計データ( https://fkr.or.jp/crm/stats )によれば、住宅ローンの返済が滞ったことにより差し押さえられて競売にかけられた物件数は、10年ほど前と比べると減少傾向にあるものの、毎年一定数が公告され、2019年12月には1200以上の物件が売却されています。競売件数が減っている一方で、本来なら住宅ローン返済中は勝手に売りに出せないマイホームを、金融機関の許可を得て市場価格で売却する「任意売却」が増えているのではないか、という指摘もあります。いずれにせよ、ローンを返せずに家を手放すことになってしまう人が毎年一定数いることが分かります。■住宅ローンが返済できないとどうなるのかとはいえ、住宅ローンの返済が滞ったからといって、「即、家の差し押さえ」になるわけではありません。一般的流れをみていきます。滞納が長引くと、金融機関は債務者（ローンを借りている人）に対して「一括返還請求」を行います。保証会社が債務者の代わりに金融機関に弁済し、これに対して返済請求がくる、というイメージです。そこで支払いができない場合は、保証会社が裁判所に申出て「差し押さえ」に進むことになります。金融機関や債務者の収入など、状況により異なりますが、「3～4カ月滞納でレッドカード」といわれることが多いようです。仮に、差し押さえられた物件が「競売にかけられた」、あるいは「任意売却が成立した」とします。しかし、多くの場合は「それでも返しきれなかった借金」が手元に残るわけです。それを返済できない場合には、自己破産といった選択をせざるを得ません。■真っ先に「金融機関への相談」をこうした事態を防ぐため、今まさに住宅ローンの返済が厳しいという人が真っ先にとるべき行動は、借入先の金融機関に相談することです。金融庁は現状の景気を踏まえ、金融機関に対し「住宅ローンなどの条件変更には柔軟に対応すること」と要請をしています（※1( https://www.fsa.go.jp/ordinary/coronavirus202001/06.pdf )）。支払い額の一時的な減額のほか、返済期間に猶予が与えられるなど、状況に応じて検討してくれます。■ローンの借り換えで毎月の返済額が下がることも現時点では返済ができているものの、今後の収入減を見据えて返済計画を見直したい、と考えている場合は、住宅ローンの借り換えの検討も有効でしょう。オンライン住宅ローンサービスの「モゲチェック」を提供している株式会社MFSが実施したアンケート調査では、回答したユーザーの約65%が住宅ローンを借り換えたことで100万円程のメリットを得たという結果が出ています。さらには、半数以上の人が月々の返済額が5,000円以上少なくなったそうです。（※2( https://www.mortgagefss.jp/pressrelease/970/ )）ただし、住宅ローンの借り換えの際には一般的に手数料がかかるため、借り換え前と後でどのくらい金額に差が出て、手数料や今後の金利の見通しを含めた返済総額が本当にお得になるのはどちらなのか、慎重に見極めたうえで決断しましょう。■今後、公的な救済措置を受けられる可能性も最後に、未曾有の事態であるコロナ禍において生活に大きな影響を受けて困窮している人たちを対象に、特例措置のひとつとして住宅ローン返済の減免が認められる可能性が出てきています。2020年8月、住宅ローンの減免について示されている「自然災害に対応する債務整理の指針( https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201607/1.html )」というガイドラインが年内にも改正され、COVID-19の影響で住宅ローンが返せずに困窮している個人にも適用されるようになるとの報道もされています。（※3( https://news.yahoo.co.jp/articles/773ed78c15cf11888e69418d089afc0cc2f002c8 )）■おわりに住宅ローンを抱えている人たちの多くにとって、返済計画にダイレクトに影響するコロナ禍は想定外の事態でしょう。「愛着のわいたマイホームを手放すことになったら･･･」と不安を抱えている人は、まずは金融機関へ相談して、この先も返済を続けていくための方法を探していきましょう。大切な住まいを手放すことなくこのコロナ禍を乗り切るために、検討中の減免措置をはじめとする関連情報にも注目して、必要な情報を集めていっていただければと思います。【参考】競売物件統計データ( https://fkr.or.jp/crm/stats ) 一般社団法人不動産競売流通協会（FKR）住宅ローンの滞納～競売までの流れ( https://ninbai-japan.or.jp/faq/keibai-nagare ) 一般社団法人全日本任意売却支援協会（※1）「新型コロナウイルス感染症の影響による資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ( https://www.fsa.go.jp/ordinary/coronavirus202001/06.pdf )」金融庁（※2）住宅ローン借り換えユーザーに関する調査レポートを発表( https://www.mortgagefss.jp/pressrelease/970/ )株式会社MFS大規模な自然災害でローンの返済が困難になった方へ ご利用ください。「自然災害債務整理ガイドライン」( https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201607/1.html ) 政府広報オンライン（※3）住宅ローンの減免措置を検討 金融庁や全銀協( https://news.yahoo.co.jp/articles/773ed78c15cf11888e69418d089afc0cc2f002c8 ) 共同通信 Yahoo!ニュース

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