なぜ高度成長期の住宅に価値はないが、100年以上たつ古民家には価値があるのか…住宅建築の資材や制作工程がファスト化した10の要因

少子高齢化などによりゴーストタウン化や空き家問題も取り沙汰されている現在の日本の住宅事情。なのに戦後から高度経済成長期に推奨された新築住宅を促す政策は未だに継続されているという。

日本の住宅は太平洋戦争で変わった

日本の住宅の歴史は、近世から戦前までの1000年近く大きな変化はなかった。

田園においては、竈のある土間と板間に囲炉裏のある天井高の高い部屋をもつ茅葺き屋根と土壁によってできた農家の民家。

都市部では塀で囲まれた庭に、商家や武家の屋敷が板張りか漆喰塗りの壁に瓦で建つ。ほとんどの庶民は板張りか土壁塗りの長屋である。

そのような名残が各地域に残り、現在では貴重な地域の文化資産や観光地となっている。日本の住宅事情を大きく変えたのはやはり太平洋戦争の戦禍である。

大規模な空襲をまぬがれた都市は、金沢、新潟、京都ぐらいなもので、その他の主要都市のほとんど、200ヶ所近くが爆撃を受けて、街は焦土と化した。数百年以上続いていた各地域の街の姿が灰燼に帰したのである。

東京23区においてはその9割近くが焼け野原になった。

死者は50万人を超え、家や家財を失うなど罹災した人は1000万人を超えている。戦前の日本の人口は7000万人ほどで、その家族や同僚、友人を含めて考えれば、国民の3分の1近くが路頭に迷い、生活の糧を失った。

家がなくとも人々は暮らしていかなくてはならず、まずは廃材や焼け残ったトタン板などで雨露をしのぐだけの急拵えのバラックが建った。不足した食糧を求めて、都市の駅裏など人が集まるところには闇市ができた。

現在でも残る狭い路地裏の飲み屋街などは、この頃の名残りであり、中には本当に当時のバラックを継ぎ足し補修しながら使われている店舗も残っているのを見かけることがある。

日本の経済を支える住宅ローン

政府は住宅の供給が急務ということで、急造の木造平屋を並べた公営住宅、復興住宅を準備するとともに、これまでになかった鉄筋コンクリート造の3階建て、4階建ての団地の建設が始まる。その後、高度成長期による経済発展を迎えるのであるが、経済政策のひとつとして、持ち家政策が採られた。

住宅取得と奨励し、住宅ローン控除、住宅金融公庫の制度なども後押しする形で、マイホーム信仰を醸成したのである。

その結果、多くの国民が目標とした家の購入と、それに伴う30年以上という住宅ローンの支払いは、我が国を支える金融の安定化にも貢献した。

その長期金融という投資基盤があってこそ、金融という経済の網の目は、各産業や企業への融資や証券や為替などの短期投資、金融商品などに循環し拡がっていくわけである。

そうした住宅金融の仕組みは、30年以上という長期にわたり返済が続くが、元手のない若い世代にとっては、安定した住処を必要とする子育ての時期に取得できることが動機となり、生活基盤でもあるため返済を滞らせる確率も低い。融資する側にとっても、金利による利益確定が手堅いのである。

住宅ローン金利が5％前後である時代が長く続き、8％を超えていた1990年代後半までは、土地価格も上昇し続け、住宅を持つということには、借りるほうも貸すほうも互いに多大なメリットがあったわけである。

それがバブル崩壊を経て、住宅ローン金利は3％、2％と下落していった。

それは、住宅ローンのような長期の借り入れの審査合格には、安定した就業状態が前提であることと、過去に借り入れに対する返済の延滞や金融事故がないことなどが求められるからである。

就業状態については、バブル崩壊後の失われた30年ともいわれる景気の停滞の中で、企業が採用を控えた就職氷河期に第二次ベビーブーマー世代が呑み込まれたことで、人材の流動化を提唱したことによる派遣労働や、年次ごとの契約社員制度がアダになって安定した就業状況を得られず、結婚し家庭を持ち、住宅の購入を検討すべき若い世代の多くがその機会を持てなかったことによる。

さらに、サラ金、街金といわれるノンバンクによる小規模のマネーローンや、大手量販店が発行したポイント付きのクレジットカードなどで、分割購入した家財や、気軽に借り入れた生活資金のキャッシング、携帯電話通信料等の支払いで延滞を起こし、かつては住宅ローンなどの大手金融機関が補捉することがなかった、そうした過去の小さな金融事故が、コンピューターで自動化された審査のプロセスで、ネットワーク上に残ったデータとして参照されてしまう。

その結果、既に支払い済みの小さな数万円に満たないお金の事故であっても、何千万の借り入れをフイにする事態も起き得たのである。

そうした事情も相まって、かつて高度成長期には年間70万戸もあった新築住宅の着工棟数は、少子高齢化で少なくなった住宅取得世代の数に輪を掛けて住宅ローン借り入れの見込み世代をさらに削り、20万戸にまで落ち込んでいるのである。

住宅のファスト化の１０の要因

太平洋戦争からの復興期の簡素な住宅や高度成長期の粗製乱造の住宅は、現在の建築基準に満たないものも多く、その耐震性、断熱性、素材の物理的劣化などもあり、資産評価も不可能どころかゼロ、もしくは解体費用分がマイナスと評価されるものもある。

そのため、既存住宅の中古市場も、ストック活用もまったく進まないのが実情だ。

また、その時代の住宅には素材にも難点がある。

林業の衰退時期とも重なり、耐久性の低い外材や接着強度を失ってしまう合板などが使われており、経年変化が単に傷みとして見えてくるだけの新建材などで建てられているため、構成部材の物としての価値も薄く、廃棄物にしかならないのである。

また、初期のアルミサッシは耐候性にも乏しく、窓や扉のアルミ材も腐食が進んでいることもある。当時の新建材には、耐久年数を推し量るような考えも、制度もなかったこともあるだろう。

その一方、数少なくなった稀少な戦前の古民家、町屋などの100年以上も経過した住宅が、今では入手不可能な大断面の梁や柱、稀少な銘木などを用いて造られた内装や造作の意匠的価値を見出し、その取得を熱望する若い世代や、商業利活用している世代が出始めているとは皮肉なことである。

結局、100年以上を経過しても残っていた古い建物のほうが、次の100年にも耐えうる素材の意匠性も構造強度をも持ち得ていたというわけである。

しかしながら、建築基準法などの法整備がおこなわれる前の建物では、耐震構造技術や解析や構造計算に基づいていないため、現代の基準に合わない伝統的な木組みや大工技術によっており、実際に長期の経年を経ても立派に残っているにもかかわらず、新しい時代の基準である建築物の耐震安全性や省エネ性が担保されず、その建物価値の裏付けが取れないままなのである。

こうした、戦前の建物を現代の技術で現代の法的基準に適合可能にする制度整備が早急に必要になってくるのである。

まとめると、我が国の住宅建築におけるファスト化に至る経緯と要因は次のようになる。

太平洋戦争によって日本各地が戦火に見舞われたことにより、

1.まずは質より量が優先されてしまった
2.戦後の経済政策として持ち家を建てることが推奨された
3.高度成長期から続く首都圏への一極集中による地価の高騰
4.地価の高騰による住宅地の持続性の喪失
5.バブル期の地上げによる廉価な賃貸住宅の喪失
6.失われた30年による住宅市場の低迷
7.金融商品としての住宅投資
8.少子高齢化による職人不足と建設費高騰
9.建材と工法の工業化と規格化
10.既存ストック活用に対する法整備の不足

……と定義できるだろう。

戦後から高度成長期を通じて造られてきた多くの団地やニュータウンも現在はすっかり老朽化しており、少子高齢化による人口減少も相まってゴーストタウン化や空き家問題も取り沙汰されている。

実は、住宅過多なのである。

にもかかわらず、戦後から高度経済成長期に推奨された新築住宅を促す政策は未だに継続されており、相変わらず住宅建築の量を増やすことを続けていることが、住宅のファスト化をさらに推し進めているといえるだろう。

今、必要なことは、これまでのようなスクラップアンドビルドから、ファスト化の対極にある古くからある家の素材や意匠の価値に気付き、住宅文化の遺産として使い続けていくという、価値観の転換が必須といえよう。

現在の技術をもってすれば、数百年前の古民家すら現代の居住機能の要求水準への再生は可能なのだから。

文／森山高至　サムネイル／Shutterstock

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