■ビーロット＜3452＞の市場動向

2024年3月以降、日銀はこれまでの「マイナス金利政策」を解除し金利を引き上げることを決定した。日銀による利上げはおよそ17年ぶりで、日本の金融政策は正常化に向けて大きく転換する年となった。
不動産業界にとっては、一般的に、金利が上昇すると不動産投資家の借入金利も上昇するため、経費が増え、年間の利益が減少することになる。そのため、一般的には、金利上昇に伴って不動産価格は下落すると言われる要因の1つである。一方で現在は、エネルギーコストや建築コストなどが上がりインフレ傾向が続いている。不動産の家賃も例外ではなく、上昇傾向にある。家賃収入が上がれば不動産の価値（価格）も上がる。不動産価格のマイナス要因（金利上昇等）とプラス要因（家賃上昇等）が混在しているが、特に大都市の優良物件に限るとプラス要因が勝っており、価格が上昇する傾向にある。(一財)日本不動産研究所「第51回不動産投資家調査　特別アンケート」（2024年10月現在）では、一連の金融政策の変更において、「不動産投資市場に影響はなく、変化は生じていない。」という回答が67.8%と高かった。

また、(一財)日本不動産研究所「第51回不動産投資家調査」（2024年10月現在）によると、「今後1年間の不動産投資に対する考え方」に対して、94%（前年同月から1ポイント低下）が「新規投資を積極的に行う。」と回答している。不動産投資家の積極的な投資姿勢は依然として継続していることがわかる。リーマンショック時（2009年4月調査）にはこの指標は45%程度まで下落した経緯があることからも、足元の国内不動産投資市場は堅調であると弊社では見ている。また、「既存所有物件を売却する。」は前年同期比3ポイント上昇し23%となっており、コロナ禍で稼働が落ちた不動産の稼働率回復により、流動性の改善傾向も推測できる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）
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